Cassazione Civile, Ordinanza n. 15658/2025 del 12/06/2025

Esito

La controversia

Un comproprietario di un terreno chiedeva lo scioglimento della comunione su un fondo sito in Artena sul quale era stato realizzato un canile gestito da una società terza, oltre al risarcimento del danno per la mancata disponibilità del bene. I giudici di merito avevano ritenuto il terreno non comodamente divisibile e lo avevano assegnato per intero agli altri due comproprietari, con conguaglio a favore dell'attore. In cassazione il ricorrente ha dedotto, con il primo motivo, violazione delle norme sull'accessione e sulla divisione, sostenendo che il valore del fondo ai fini del conguaglio dovesse comprendere anche il maggior valore apportato dalle opere esistenti sul terreno e richiamando inoltre profili fiscali e catastali; con il secondo motivo ha contestato la ritenuta non comodamente divisibilità, affermando che il bene potesse essere diviso in natura sulla base di una delle ipotesi elaborate dal CTU e che non fosse necessario autonomizzare tutti gli impianti. I controricorrenti hanno resistito e proposto ricorso incidentale condizionato, poi assorbito.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale. Ha ritenuto infondato il primo motivo, affermando che le opere erano state realizzate da un terzo e che, ai sensi dell'art. 936 c.c., il proprietario del suolo acquista la proprietà delle opere per accessione, ma l'indennità dovuta al costruttore è un rapporto obbligatorio distinto e non può essere traslata nel criterio di determinazione del conguaglio tra condividenti; il valore della quota va quindi stimato con riferimento al bene privo delle costruzioni del terzo, per evitare una duplicazione di esborsi. Ha inoltre dichiarato inammissibili le doglianze fiscali perché nuove in cassazione. Ha ritenuto infondato anche il secondo motivo, rilevando che il giudice di merito aveva accertato, con valutazione di fatto non sindacabile, la non comodamente divisibilità del terreno per la necessità di rendere autonomi i servizi del canile e di costituire servitù di passaggio, sicché era corretta l'attribuzione dell'intero bene ai comproprietari richiedenti la maggiore quota. Il ricorso incidentale condizionato è stato dichiarato assorbito. Il ricorrente è stato condannato alle spese del giudizio di legittimità e al versamento dell'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 934 c.c.

  richiamato come base del principio di accessione: il proprietario del suolo acquista a titolo originario le opere incorporate nel fondo.

• art. 936 c.c.

  il proprietario del suolo, se trattiene le opere realizzate dal terzo, deve corrispondere al costruttore un'indennità pari, a scelta, al valore dei materiali e della mano d'opera oppure all'aumento di valore recato al fondo; la disciplina riguarda il rapporto tra proprietario e terzo, non il conguaglio tra condividenti.

• art. 718 c.c.

  riconosce il diritto del coerede alla divisione in natura, salvo le deroghe previste dalle norme successive.

• art. 720 c.c.

  consente l'attribuzione dell'intero bene o la vendita quando il bene comune non sia comodamente divisibile, anche se la divisione materiale sia astrattamente possibile.

• art. 726 c.c.

  richiamato in tema di criteri di divisione e attribuzione dei beni ai condividenti.

• art. 727 c.c.

  richiamato in tema di formazione delle porzioni nella divisione ereditaria/comunione.

• art. 728 c.c.

  richiamato dal ricorrente tra le norme sulla divisione, senza specifica autonoma ratio nella decisione.

• art. 23 del DPR n. 634/1972

  il ricorrente lo invocava per sostenere che l'atto di trasferimento del fondo dovesse considerarsi comprensivo dei fabbricati; la censura è stata ritenuta nuova e quindi inammissibile.

• art. 380-bis.1 cod. proc. civ.

  norma che ha consentito la trattazione del ricorso in camera di consiglio.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  dedotto come parametro del vizio di violazione di legge nei motivi di ricorso.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  richiamato nel secondo motivo per omesso esame di un fatto decisivo.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  richiamato per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115/2002

  richiamato quale parametro del contributo unificato aggiuntivo.

Massime di principio

• Nel giudizio di divisione di un bene comune, il criterio della comoda divisibilità va escluso quando il frazionamento, pur possibile sul piano materiale, richieda la creazione di porzioni non autonomamente fruibili o comporti servitù, pesi o opere eccessive, con deprezzamento economico-funzionale del bene.
• La non comodamente divisibilità costituisce eccezione al diritto del partecipante di ottenere beni in natura e deve essere accertata in modo rigoroso dal giudice di merito; la vendita o l'attribuzione integrale a uno dei condividenti è soluzione residuale rispetto alla divisione in natura.
• Quando su un fondo esistono opere eseguite da un terzo, l'indennità prevista dall'art. 936 c.c. attiene al rapporto tra proprietario del suolo e terzo costruttore e non deve essere confusa con il conguaglio dovuto tra condividenti nella divisione della comunione.
• Ai fini del conguaglio nella divisione di un immobile su cui insistano opere realizzate da un terzo, il valore della quota va determinato con riferimento al bene nella sua consistenza utile per la divisione, evitando di duplicare economicamente il valore delle opere che formano già oggetto di un autonomo regime indennitario verso il terzo.
• In cassazione non possono essere introdotte questioni nuove non trattate nei precedenti gradi di merito; chi le deduce deve indicare specificamente dove e come siano state già proposte, altrimenti la censura è inammissibile.

Come è indicizzato