Cassazione Civile, Ordinanza n. 15654/2025 del 12/06/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita del 31 luglio 2012 relativo a due immobili siti in Napoli. Il promissario acquirente aveva agito per ottenere la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. di trasferimento degli immobili, sostenendo l’inadempimento dei promittenti venditori. Questi ultimi avevano contrastato la domanda deducendo che il preliminare del 2012 fosse nullo perché in realtà dissimulava un patto commissorio vietato dall’art. 2744 c.c., in collegamento con un precedente preliminare del 30 dicembre 2005 e con una somma di euro 100.000 già versata dal promissario acquirente. In cassazione il ricorrente ha censurato la sentenza d’appello sotto due profili: da un lato, per aver ritenuto nuova e quindi inammissibile la deduzione di simulazione/nullità del preliminare del 2012, senza considerare il collegamento negoziale con il preliminare del 2005 e gli indici della funzione di garanzia; dall’altro, per aver applicato l’art. 345 c.p.c. nonostante la nullità assoluta per patto commissorio fosse rilevabile d’ufficio ex art. 1421 c.c., anche in appello. I motivi insistevano anche sulla possibilità di provare la simulazione relativa con testimoni o presunzioni quando finalizzata a far valere l’illiceità del negozio.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondati entrambi i motivi. Ha affermato che il giudice d’appello non poteva arrestarsi alla qualificazione come nuova della deduzione di nullità/simulazione, perché la nullità negoziale è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado, e la domanda di nullità, come diritto autodeterminato, non è vincolata al singolo vizio originariamente prospettato. Ha inoltre ricordato che un preliminare di compravendita può integrare un patto commissorio vietato quando, in concreto, sia strumentalmente collegato alla garanzia della restituzione di somme precedentemente o coevamente dovute, con conseguente nullità ex art. 2744 c.c.; in tale ipotesi la simulazione relativa può essere provata anche per testimoni o presunzioni ex art. 1417 c.c. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello di Napoli, in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  sentenza costitutiva dell'obbligo di contrarre

  consente l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo quando il preliminare sia valido e azionabile.

• art. 2744 c.c.

  è norma imperativa la cui violazione comporta nullità; il divieto va interpretato in senso funzionale, colpendo qualunque schema negoziale usato per trasferire il bene al creditore in funzione di garanzia.

• art. 1343 c.c.

  richiamato come parametro di illiceità della causa in relazione al patto commissorio.

• art. 1344 c.c.

  richiamato per l’ipotesi di contratto in frode alla legge, in collegamento con la funzione di garanzia del negozio.

• art. 1362 c.c.

  richiamato ai fini dell’interpretazione del contratto preliminare e del suo collegamento con altri atti.

• art. 1414 c.c.

  richiamato in tema di simulazione del preliminare e di distinzione tra negozio apparente e reale.

• art. 1417 c.c.

  la simulazione può essere provata con testimoni o presunzioni quando sia diretta a far valere l’illiceità del negozio.

• art. 1418 c.c.

  richiamato come norma generale sulla nullità del contratto illecito o contrario a norme imperative.

• art. 1419 c.c.

  richiamato in tema di nullità parziale e sorte del negozio complessivo.

• art. 1421 c.c.

  la nullità assoluta è rilevabile d’ufficio dal giudice in ogni stato e grado del processo.

• art. 345 c.p.c.

  non impedisce al giudice d’appello di esaminare d’ufficio una nullità negoziale; la domanda nuova di nullità può essere convertita in eccezione di nullità ammissibile, previa instaurazione del contraddittorio.

• art. 101, comma 2, c.p.c.

  impone di instaurare il contraddittorio quando il giudice rileva d’ufficio una nullità o intende convertire la domanda in eccezione.

• art. 360, primo comma, n. 2, c.p.c.

  norma evocata come parametro del ricorso per cassazione, ma il testo non consente una diversa specificazione del vizio processuale azionato.

• art. 281-sexies c.p.c.

  indicato solo per la forma della decisione di primo grado resa all’udienza.

Massime di principio

• Il divieto di patto commissorio va accertato secondo un criterio sostanziale e funzionale: non conta la forma del contratto, ma il risultato concreto di garanzia illecita perseguito dalle parti.
• Un contratto preliminare di compravendita può essere nullo per patto commissorio quando, in collegamento con altri negozi o con pregresse attribuzioni patrimoniali, sia strumentale alla garanzia della restituzione di somme dovute al promissario acquirente.
• La nullità negoziale è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del processo; in appello il giudice non può respingere la questione solo perché la parte l’abbia introdotta come domanda nuova, dovendo valutare se sia esaminabile come eccezione di nullità.
• La domanda di nullità è un diritto autodeterminato: la sua individuazione non dipende dal singolo vizio invocato, ma dal negozio o dal collegamento negoziale di cui si deduce l’invalidità.
• Quando la simulazione è dedotta come fatto rivelatore di un negozio illecito, la relativa prova può essere fornita anche per testimoni e presunzioni.
• Il giudice d’appello, ove rilevi una possibile nullità contrattuale, deve assicurare il contraddittorio prima di deciderla, anche se la questione non è stata correttamente coltivata come domanda autonoma.
• rami

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