Cassazione Civile, Ordinanza n. 25853/2024 del 27/09/2024

Esito

La controversia

Nel 2015 un immobile destinato ad uso commerciale fu concesso in locazione. Successivamente il locatore intimò sfratto per morosità e ottenne in primo grado la risoluzione del rapporto e la condanna della conduttrice al pagamento dei canoni dovuti. La conduttrice si era difesa sostenendo che l'immobile effettivamente occupato fosse catastalmente diverso da quello indicato nel contratto e che tale divergenza derivasse da raggiri del locatore volti a occultare un'irregolarità edilizia; aveva quindi chiesto in via riconvenzionale l'annullamento del contratto per vizio del consenso e la restituzione dei canoni versati. La Corte d'appello ha rigettato il gravame ritenendo, da un lato, che l'irregolarità amministrativa dell'immobile non incidesse sulla volontà negoziale e non integrasse inadempimento del locatore, e dall'altro che la conduttrice avesse concretamente goduto del bene e che fosse onere suo verificare la regolarità urbanistica ed edilizia. Con il ricorso per cassazione la conduttrice ha dedotto due motivi: in sintesi, omesso esame di documenti e fatti decisivi, violazione degli artt. 112, 115 e 2697 c.c., nonché nullità della sentenza per mancata considerazione delle circostanze relative all'abusiva modificazione dell'immobile e alla notifica di un ordine di demolizione; inoltre ha censurato la statuizione sulle spese. Il controricorso ha resistito chiedendo il rigetto. La Corte di cassazione ha ritenuto il primo motivo manifestamente inammissibile perché non confrontato con la ratio decidendi della sentenza impugnata e volto a sollecitare una nuova valutazione del merito; ha ritenuto il secondo motivo non formulato come vera censura. Ha quindi dichiarato inammissibile il ricorso, con condanna alle spese, ex art. 96 c.p.c. e ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso della conduttrice. Ha rilevato che i motivi non colpivano le due rationes decidendi della sentenza d'appello: la prima, in diritto, secondo cui l'inidoneità amministrativa dell'immobile all'uso commerciale non integra di per sé inadempimento del locatore; la seconda, in fatto, secondo cui la conduttrice conosceva o avrebbe potuto conoscere con ordinaria diligenza l'irregolarità. Il primo motivo è stato giudicato una richiesta di rivalutazione del fatto e comunque privo di specifica critica alla decisione impugnata; il secondo non è stato considerato una censura reale ma una mera richiesta di ribaltamento delle spese. La ricorrente è stata condannata a rifondere le spese del giudizio di legittimità, a versare una somma ex art. 96, commi 3 e 4, c.p.c., e a corrispondere l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 380-bis c.p.c.

  Richiamato nella proposta di definizione anticipata del giudizio; la Corte osserva che la proposta di inammissibilità era condivisibile.

• art. 348-ter c.p.c.

  Richiamato per la preclusione al vizio di motivazione in presenza di doppia conforme, salvo specifica indicazione delle differenze tra le ragioni di fatto delle due decisioni di merito.

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  Il vizio di omesso esame è inammissibile quando è precluso dalla doppia conforme e quando il motivo mira solo a rivalutare i fatti.

• art. 115 c.p.c.

  La sua violazione non può essere dedotta per ottenere una rivalutazione del materiale probatorio e dei fatti di causa.

• art. 112 c.p.c.

  La denuncia di violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato è stata ritenuta non specificamente illustrata.

• art. 2697 c.c.

  La censura relativa all'onere della prova è stata ritenuta priva di conferente illustrazione.

• art. 385, comma 1, c.p.c.

  Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza.

• art. 96, terzo comma, c.p.c.

  Applicato per la condanna della ricorrente a una somma ulteriore per la definizione conforme alla proposta di inammissibilità.

• art. 96, quarto comma, c.p.c.

  Applicato per la condanna al pagamento di una somma in favore della Cassa delle ammende.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Dà luogo all'obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di inammissibilità del ricorso.

• art. 2, comma 2, d.m. 10 marzo 2014, n. 55

  Richiamato solo per la liquidazione delle spese di lite.

Massime di principio

• Il ricorso per cassazione è inammissibile quando non si confronta con la ratio decidendi della sentenza impugnata e si limita a riproporre una diversa lettura dei fatti di causa.
• Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non può essere utilizzato per ottenere una nuova valutazione del merito, specie in presenza di doppia conforme, salvo l'onere di indicare le differenti ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito.
• La deduzione di violazione degli artt. 112, 115 e 2697 c.c. deve essere specifica e coerente con un effettivo errore di diritto; non è ammissibile quando maschera una mera critica alla valutazione delle prove.
• In tema di locazione di immobile per uso commerciale, l'eventuale irregolarità amministrativa o edilizia del bene, di per sé, non integra automaticamente inadempimento del locatore se non incide sulla volontà negoziale e se il conduttore ha comunque goduto del bene.
• La censura sulle spese di lite deve investire concretamente il criterio applicato dal giudice e non può ridursi a una generica richiesta di ribaltamento dell'esito della causa.
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