Cassazione Civile, Ordinanza n. 19197/2022 del 14/06/2022

Esito

La controversia

Al contribuente era stato notificato un avviso di accertamento relativo all'anno d'imposta 2005, con cui l'Amministrazione aveva recuperato a tassazione una plusvalenza derivante dalla cessione di un compendio sito in Roma, ritenendo che il negozio avesse in sostanza ad oggetto un'area edificabile e non un fabbricato. Il contribuente aveva impugnato l'atto sostenendo che si trattasse della vendita di locali magazzino, che il preliminare e l'atto facevano riferimento a fabbricati con destinazione industriale e artigianale e che, ai fini dell'art. 67 TUIR, rileva la destinazione edificatoria originaria dell'area non edificata, non quella connessa alla successiva demolizione del fabbricato. La CTR aveva invece accolto l'appello dell'Agenzia valorizzando la clausola di demolizione, il codice negozio utilizzato in registrazione e l'effettiva successiva edificazione. In cassazione il contribuente ha denunciato violazione e falsa applicazione degli artt. 132 c.p.c., 67 TUIR, 2697 e 2729 c.c., sostenendo che gli elementi valorizzati dalla CTR erano irrilevanti o estranei alla sua sfera giuridica e che l'imposta non poteva colpire una cessione avente ad oggetto un fabbricato solo perché destinato alla demolizione dall'acquirente.

La decisione

La Corte ha ritenuto fondato il ricorso: ha affermato che il presupposto dell'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR è la cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti, e non la cessione di un terreno sul quale insista un edificio, anche se le parti prevedano la demolizione del fabbricato e la successiva edificazione da parte dell'acquirente. Richiamando il proprio orientamento consolidato e una successiva presa di posizione dell'Agenzia delle Entrate, la Corte ha cassato la sentenza impugnata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, ha deciso nel merito accogliendo il ricorso introduttivo del contribuente e annullando l'accertamento. Ha inoltre compensato integralmente le spese dei gradi di merito e condannato l'Agenzia alle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 132 c.p.c.

  richiamato come norma asseritamente violata dal ricorrente; la Corte non fonda la decisione su un vizio motivazionale autonomo, ma sul diverso profilo sostanziale relativo all'art. 67 TUIR

• art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR)

  si applica alle plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti; non ricorre quando il bene ceduto è un fabbricato, anche se destinato alla demolizione e successiva ricostruzione

• art. 2697 c.c.

  richiamato nel motivo di ricorso come norma sulla ripartizione dell'onere probatorio, ma la decisione si concentra sull'inquadramento giuridico del bene ceduto

• art. 2729 c.c.

  richiamato nel motivo di ricorso con riferimento alle presunzioni; la Corte lo menziona solo nel riepilogo del motivo

• art. 384, comma 2, c.p.c.

  consente alla Corte, in assenza di ulteriori accertamenti di fatto, di decidere nel merito dopo la cassazione

• art. 67 TUIR

  identifica il presupposto impositivo nella cessione di area edificabile, non nella mera prospettiva di demolizione di un fabbricato esistente

• art. 81 TUIR

  richiamato dalla giurisprudenza citata come precedente formulazione della disciplina, con identica ratio impositiva

• art. 33, comma 3, l. 23 dicembre 2000, n. 388

  citato dalla controricorrente come beneficio richiesto dall'acquirente; nel ragionamento della Corte non è decisivo ai fini della qualificazione fiscale della cessione

Massime di principio

• Ai fini della tassazione della plusvalenza ex art. 67 TUIR rileva la cessione di un terreno effettivamente suscettibile di edificazione secondo la pianificazione urbanistica, non la mera previsione contrattuale di demolire un fabbricato esistente per realizzarne un altro.
• La qualificazione fiscale del negozio non può essere mutata in cessione di area edificabile quando l'oggetto trasferito è un edificio, ancorché destinato a essere demolito dall'acquirente o già considerato tale in contratto.
• Elementi successivi alla compravendita, come la demolizione dell'immobile o la successiva edificazione, non sono decisivi per trasformare retroattivamente la vendita di un fabbricato in vendita di terreno edificabile.
• Quando la causa della controversia è di puro diritto e non richiede ulteriori accertamenti fattuali, la Corte di cassazione può cassare la sentenza impugnata e decidere nel merito ex art. 384, comma 2, c.p.c.

Come è indicizzato