Cassazione Civile, Ordinanza n. 08968/2023 del 30/03/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione di un immobile sito in Capo d'Orlando. I locatori hanno agito per la risoluzione per inadempimento e per sfratto per morosità, assumendo che la conduttrice, dal mese di ottobre 2010, avesse corrisposto solo euro 200 mensili a fronte di un canone pattuito di euro 400 mensili risultante da una scrittura privata del 12 ottobre 2009, registrata tardivamente l'11 ottobre 2010. La conduttrice ha invece sostenuto che il rapporto fosse iniziato già il 12 aprile 2009, con decorrenza dal 1 maggio 2009, e che, a seguito di vizi dell'immobile emersi nel settembre 2009, le parti avessero stipulato un nuovo contratto del 15 ottobre 2009 con canone ridotto a euro 200 mensili. La Corte d'appello ha ritenuto che il primo contratto fosse quello effettivo a canone euro 400, e che il secondo fosse assolutamente simulato e nullo, con conseguente fondatezza della domanda di risoluzione per morosità. Con il ricorso per cassazione la conduttrice ha dedotto, in sintesi: 1) violazione delle norme sulla simulazione, sulla prova e sulla confessione, sostenendo che la Corte avesse erroneamente escluso valore confessoria alle ammissioni dei locatori circa la dissimulazione per motivi fiscali; 2) violazione della disciplina della locazione e della nullità per pattuizioni elusive, contestando che il secondo contratto fosse considerato simulazione assoluta e non relativa del canone; 3) errata applicazione dell'art. 13 L. n. 431/1998, dell'art. 1418 c.c. e delle norme sulla causa illecita, perché la Corte territoriale avrebbe ignorato che la prassi di doppio contratto con canone differenziato integra una dissimulazione del canone, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato infondato il primo motivo, ritenendo che le dichiarazioni contenute nella comparsa di costituzione non valessero come confessione giudiziale spontanea in difetto di sottoscrizione personale della parte con consapevolezza delle dichiarazioni sfavorevoli. Ha invece accolto il secondo e il terzo motivo. La Corte ha affermato che il primo contratto era nullo per omessa registrazione ai sensi dell'art. 1, comma 346, L. n. 311/2004, nullità che, secondo il principio delle Sezioni Unite, è sanabile solo con tardiva registrazione quando il contratto sia quello effettivamente regolante il rapporto. Nel caso concreto, però, le parti avevano poi stipulato un secondo contratto, immediatamente registrato, con canone inferiore; tale secondo contratto, essendo quello tempestivamente registrato, era il solo idoneo a regolare il rapporto, mentre la successiva registrazione tardiva del primo contratto non poteva retroattivamente sovrapporsi al secondo né far rivivere il primo a danno del conduttore. Per questo la sentenza d'appello è stata cassata in relazione ai motivi accolti e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Messina in diversa composizione per la decisione nel merito e sulle spese.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È la norma processuale invocata per denunciare in cassazione violazioni di legge sostanziale.

• artt. 1414, 1417, 2697, 2733 e 2735 c.c.

  Sono richiamati come norme sulla simulazione, sull'onere della prova e sulla confessione, ma il primo motivo fondato su di esse è stato respinto per insussistenza del valore confessoria delle dichiarazioni processuali non sottoscritte personalmente.

• art. 13 L. 9 dicembre 1998, n. 431

  È evocato dalla ricorrente come norma che sanziona con nullità le pattuizioni volte a determinare un canone superiore a quello risultante dal contratto registrato; la Corte di cassazione, però, non fonda la decisione su tale norma, valorizzando invece il rapporto tra primo e secondo contratto e la disciplina della registrazione.

• art. 1418, comma 1, n. 3, c.c.

  Richiamato come norma sulla nullità per illiceità, ma non ritenuto decisivo ai fini della soluzione della controversia.

• artt. 1343 e 1344 c.c.

  Richiamati per sostenere l'illiceità della causa e il negozio in frode alla legge; la Corte li menziona solo nell'ambito dei motivi di ricorso.

• art. 370, comma 1, c.p.c.

  In difetto di notificazione del controricorso, la parte intimata non può depositare memoria.

• art. 125 c.p.c.

  È richiamato in relazione agli atti processuali di parte che possono contenere ammissioni rilevanti ai fini confessori.

• artt. 228 e 229 c.p.c.

  Le ammissioni in atti di parte possono avere efficacia di confessione giudiziale spontanea solo se la comparsa è sottoscritta personalmente dalla parte con consapevolezza delle dichiarazioni sfavorevoli.

• art. 1, comma 346, L. 30 dicembre 2004, n. 311

  La mancata registrazione del contratto di locazione determina una nullità testuale/funzionale del contratto, sanabile mediante tardiva registrazione secondo il principio delle Sezioni Unite, ma non in modo tale da prevalere retroattivamente su un diverso contratto successivo già registrato.

• Cass. Sez. Un., 9 ottobre 2017, n. 23601

  Le Sezioni Unite qualificano la nullità da omessa registrazione come nullità funzionale per inadempimento all'obbligo fiscale, sanabile con registrazione tardiva; nel caso di simulazione relativa del canone e doppio contratto, l'accordo integrativo resta nullo e non travolge il contratto registrato.

• Cass. Sez. 1, 1 dicembre 2016, n. 24539

  Le ammissioni contenute nella comparsa possono valere come confessione giudiziale spontanea solo se l'atto è sottoscritto personalmente dalla parte; la sola sottoscrizione della procura non basta.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  È la norma sul procedimento camerale in cassazione utilizzata per la trattazione del ricorso.

Massime di principio

• Le dichiarazioni contenute in una comparsa di risposta o in altri atti di parte possono assumere valore di confessione giudiziale spontanea solo se l'atto è sottoscritto personalmente dalla parte, con chiara consapevolezza delle specifiche ammissioni sfavorevoli; la sola sottoscrizione della procura non è sufficiente.
• Nel sistema delle locazioni, l'omessa registrazione del contratto determina una nullità collegata all'inadempimento dell'obbligo fiscale, sanabile con registrazione tardiva quando essa non venga utilizzata per alterare in danno del conduttore l'assetto del rapporto.
• Quando le parti stipulano un primo contratto non registrato e un secondo contratto immediatamente registrato con canone diverso, il contratto tempestivamente registrato è quello che regola il rapporto tra le parti; la registrazione tardiva del primo non può sovrapporsi retroattivamente al secondo né sanarlo in modo da pregiudicare la posizione della parte protetta dalla disciplina imperativa.
• In presenza di due successive pattuizioni locatizie con contenuto economico diverso, la qualificazione della fattispecie deve tenere conto della funzione concreta delle scritture e degli effetti della registrazione, evitando ricostruzioni apodittiche della simulazione che non spieghino la validità del contratto tempestivamente registrato.

Come è indicizzato