Cassazione Civile, Ordinanza n. 14407/2024 del 23/05/2024

Esito

La controversia

Una proprietaria di un immobile situato in un complesso residenziale chiedeva in cassazione di riformare la sentenza d'appello che l'aveva condannata a corrispondere quote per spese di mantenimento e gestione di impianti e servizi comuni per alcuni anni. La controversia nasceva dal fatto che l'associazione che gestiva il complesso sosteneva che l'acquisto dell'unità immobiliare, avvenuto con rogito del 1981, comportasse anche l'assunzione degli obblighi contributivi relativi alle parti comuni consortili o supercondominiali, secondo la clausola del titolo di acquisto. La ricorrente contestava: 1) che la corte d'appello avesse deciso oltre i limiti del devolutum, ritenendo non contestato l'an della pretesa ma solo il quantum; 2) che la corte avesse fondato la decisione su una pretesa comproprietà delle parti comuni non dedotta dalla controparte e non provata; 3) che fossero stati applicati in modo errato gli artt. 1104 e 1123 c.c., perché il rapporto sarebbe stato, in realtà, un consorzio volontario e non un supercondominio, con necessità di adesione espressa del singolo; 4) che fosse violato l'art. 1372 c.c., poiché non si poteva estendere alla proprietaria un'obbligazione propter rem o comunque un obbligo contributivo oltre i limiti del contratto.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati tutti e quattro i motivi. Ha osservato che la corte d'appello aveva comunque esaminato l'an della pretesa e aveva correttamente fondato l'obbligo contributivo sul contenuto del contratto di acquisto, interpretato come comprensivo non solo del trasferimento dell'unità immobiliare ma anche della partecipazione alle parti comuni consortili o supercondominiali e dei relativi oneri. Ha richiamato il precedente intervenuto tra le stesse parti e la giurisprudenza in tema di consorzi di urbanizzazione, secondo cui l'adesione al consorzio può avvenire validamente mediante la stipulazione del contratto di compravendita dell'unità immobiliare ricadente nel comprensorio, quando ciò sia previsto dal titolo o dalla clausola statutaria. È stata quindi confermata la condanna al pagamento delle spese di gestione richieste. Il ricorso è stato integralmente rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e applicazione dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, n. 4 c.p.c.

  è stato evocato per denunciare la nullità della sentenza per violazione delle regole processuali; la Corte ha escluso la nullità.

• art. 112 c.p.c.

  la Corte ha escluso la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, ritenendo che il giudice d'appello avesse deciso entro il thema decidendum.

• art. 115 c.p.c.

  la Corte ha escluso la violazione della regola di valutazione delle prove, osservando che il giudice di merito aveva correttamente apprezzato le risultanze acquisite.

• art. 345 c.p.c.

  è stato richiamato nel primo motivo come parametro del divieto di nuove domande/eccezioni in appello; la Corte ha ritenuto infondata la doglianza.

• art. 1104 c.c.

  richiamato per contestare l'obbligo di contribuzione nelle comunioni; la Corte ha ritenuto corretta l'applicazione al caso concreto in relazione al titolo di acquisto e agli effetti derivanti dall'adesione al complesso.

• art. 1123 c.c.

  richiamato per contestare i criteri di ripartizione delle spese; la Corte ha confermato che l'obbligo contributivo discendeva dal titolo e dalla partecipazione alle parti comuni.

• art. 1372 c.c.

  la Corte ha escluso la violazione del principio di relatività del contratto, ritenendo che gli obblighi fossero stati assunti mediante il contratto di acquisto e quindi vincolassero la parte aderente.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  richiamato per dare atto dell'obbligo di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• In tema di consorzi di urbanizzazione o complessi residenziali organizzati per la gestione di beni e servizi comuni, l'obbligo di contribuzione può derivare direttamente dal contratto di acquisto dell'unità immobiliare quando il titolo preveda l'adesione al complesso e l'assunzione dei relativi oneri.
• L'adesione al consorzio può essere validamente realizzata tramite la stipulazione del contratto di compravendita, senza necessità di ulteriori manifestazioni di volontà o approvazioni assembleari, se ciò è contemplato dal titolo o dalla disciplina convenzionale richiamata.
• Non ricorre violazione dell'art. 112 c.p.c. quando il giudice d'appello, pur con una motivazione non perfettamente lineare, abbia comunque deciso sulla domanda e sulle questioni effettivamente devolute, senza introdurre un thema decidendum nuovo.
• Non ricorre violazione dell'art. 115 c.p.c. se la decisione di merito si fonda su risultanze documentali ritualmente acquisite e valutate dal giudice, e non su fatti del tutto estranei al processo.
• La qualificazione dell'obbligo di pagamento come obbligazione inerente alla titolarità dell'immobile è compatibile con la ricostruzione dell'obbligo stesso come effetto negoziale del contratto di acquisto, quando dal titolo emerga la volontà delle parti di trasferire insieme al bene anche i correlati oneri di gestione delle parti comuni.

Come è indicizzato