Cassazione Civile, Ordinanza n. 08868/2025 del 03/04/2025

Esito

La controversia

Una società aveva sottoscritto con un'altra una scrittura privata del 31 gennaio 2006 relativa a due unità immobiliari abitative e ai relativi garage, quale controprestazione per un'obbligazione della controparte di sottoscrivere una convenzione urbanistica con il Comune. La promissaria acquirente agiva poi per ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'accordo ex art. 2932 c.c. e il risarcimento del danno da ritardo nella consegna degli immobili; in corso di causa formulava anche domande subordinate di risoluzione e penale. Il Tribunale aveva rigettato le domande principali e dichiarato inammissibili quelle subordinate, mentre la Corte d'appello aveva riformato la decisione, qualificando la scrittura come vero contratto preliminare contenente tutti gli elementi essenziali, ritenendo gli immobili identificati o identificabili tramite planimetria allegata e disponendo il trasferimento dei beni, oltre al risarcimento del danno liquidato equitativamente. La società promittente venditrice ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi principali: (1) violazione di legge e dell'art. 116 c.p.c. per la qualificazione della scrittura come preliminare e per la valutazione delle risultanze del CTU e del verbale d'udienza; (2) nullità dell'atto di citazione per indeterminatezza della domanda ex art. 163 n. 3 c.p.c.; (3) nullità del contratto per indeterminatezza dell'oggetto ex artt. 1418, co. 2, e 1346 c.c.; (4) erroneità del riconoscimento del danno, anche per asserita pronuncia ultra petitum e per violazione dell'onere della prova ex art. 2697 c.c. Sono stati inoltre proposti due ulteriori motivi sulla domanda subordinata di risoluzione/penale e sulla riduzione della penale, ritenuti inammissibili per difetto di specificità e perché assorbiti dall'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto in parte infondati e in parte inammissibili i motivi relativi alla qualificazione del contratto e all'asserita indeterminatezza dell'oggetto, osservando che le censure si risolvevano in una richiesta di nuova valutazione del contenuto negoziale e delle prove, non consentita in sede di legittimità se non nei limiti della violazione dei criteri ermeneutici o dell'omesso esame di un fatto decisivo, che però non erano stati specificamente dedotti. Ha inoltre confermato che la doglianza ex art. 116 c.p.c. era inammissibile perché non denunciava l'attribuzione di un valore legale diverso alla prova, ma solo una diversa lettura del materiale probatorio. Quanto al danno da mancata disponibilità dell'immobile, ha ritenuto corretta la liquidazione equitativa sulla base del valore locativo di mercato, richiamando il principio secondo cui il danneggiato deve allegare e, se contestato, provare anche per presunzioni la concreta perdita della possibilità di godimento del bene. I motivi sulla domanda subordinata di risoluzione e penale sono stati dichiarati inammissibili per genericità e perché assorbiti dall'accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Consente l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto quando il preliminare contenga gli elementi essenziali del definitivo e il bene sia identificato o identificabile.

• art. 163, n. 3, c.p.c.

  La nullità della citazione per indeterminatezza dell'oggetto non ricorre quando la domanda sia chiaramente diretta a ottenere il trasferimento di beni specificamente individuati o individuabili.

• art. 1418, secondo comma, c.c.

  La nullità per illiceità/assenza di causa o per difetto di elementi essenziali richiede una reale indeterminatezza o carenza del contratto, che nel caso è stata esclusa.

• art. 1346 c.c.

  L'oggetto del contratto deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile; la Corte ha ritenuto sufficiente la determinabilità tramite planimetria e clausole contrattuali.

• art. 112 c.p.c.

  È esclusa la pronuncia ultra petita quando il risarcimento liquidato riguarda il pregiudizio allegato e richiesto in relazione alla mancata disponibilità dell'immobile.

• art. 116 c.p.c.

  La violazione è deducibile solo se il giudice attribuisce alla prova un valore legale diverso da quello previsto o disapplica la regola del prudente apprezzamento; non basta una contestazione del merito della valutazione probatoria.

• art. 2697 c.c.

  L'errore sulla ripartizione dell'onere della prova sussiste solo se il giudice lo attribuisce alla parte sbagliata; non vi è violazione quando la decisione si fonda su prova presuntiva ritenuta sufficiente.

• artt. 1362 ss. c.c.

  Per censurare l'interpretazione del contratto in cassazione occorre indicare specificamente i canoni ermeneutici violati e il modo in cui il giudice se ne è discostato; non basta prospettare una diversa lettura dell'accordo.

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  La violazione di legge non può essere usata per ottenere una nuova ricostruzione del contenuto contrattuale o dei fatti, che resta riservata al giudice di merito.

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  Il controllo di legittimità sulla motivazione è limitato all'omesso esame di un fatto decisivo o al minimo costituzionale della motivazione, non alla rivalutazione delle prove.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• L'interpretazione del contratto è accertamento di fatto riservato al giudice di merito e, in cassazione, può essere censurata solo deducendo specificamente la violazione dei canoni ermeneutici legali o l'omesso esame di un fatto decisivo; non è consentita una mera contrapposizione tra la lettura della parte e quella accolta in sentenza.
• Un accordo può essere qualificato come contratto preliminare quando emergano per iscritto l'accordo sull'oggetto e sul corrispettivo del futuro trasferimento e il bene sia determinato o determinabile anche mediante rinvio a planimetrie o altri allegati sottoscritti dalle parti.
• La nullità della domanda giudiziale per indeterminatezza dell'oggetto non sussiste se dall'atto di citazione risulta in modo chiaro la pretesa esercitata e i beni o diritti richiesti siano identificati o comunque identificabili sulla base del titolo allegato.
• La nullità del contratto per indeterminatezza dell'oggetto richiede che l'oggetto non sia determinato né determinabile; se il contenuto negoziale consente la identificazione del bene tramite elementi testuali e documentali richiamati dalle parti, la censura è infondata.
• La violazione dell'art. 116 c.p.c. è configurabile solo quando il giudice attribuisca alla prova un valore diverso da quello normativamente previsto o disattenda la regola legale di valutazione; non è sufficiente contestare il modo in cui ha apprezzato le risultanze istruttorie.
• Il danno da mancata disponibilità di un immobile può essere liquidato equitativamente con riferimento al valore locativo di mercato, purché la parte danneggiata alleghi e, se contestata, provi anche per presunzioni la concreta perdita della possibilità di godimento del bene.
• La violazione dell'art. 2697 c.c. ricorre solo quando il giudice ripartisca l'onere della prova tra le parti in modo errato; non ricorre quando ritenga provato il fatto costitutivo mediante presunzioni o altri elementi ritenuti idonei.

Come è indicizzato