Cassazione Civile, Ordinanza n. 12650/2024 del 09/05/2024

Esito

La controversia

La vicenda origina da un avviso di accertamento relativo al periodo d’imposta 2007, con cui l’Amministrazione finanziaria aveva contestato alla contribuente una plusvalenza tassabile derivante dalla cessione di un immobile. La contribuente sosteneva di avere venduto un compendio immobiliare già edificato, nel quale insisteva un fabbricato da demolire e ricostruire, e non un’area edificabile. In primo grado le ragioni della contribuente erano state accolte; in appello la decisione era stata riformata, ritenendo prevalente la cessione dell’area fabbricabile, ma con rimodulazione dell’importo accertato. In Cassazione la parte contribuente deduceva tre motivi: 1) nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c., lamentando ultrapetizione o comunque pronuncia oltre le conclusioni dell’Ufficio, poiché la CTR aveva quantificato un dovuto diverso e inferiore rispetto a quello richiesto; 2) violazione delle norme fiscali sulla tassazione delle plusvalenze immobiliari, sostenendo che non fosse consentita la riqualificazione come area edificabile di un compendio già edificato solo perché il fabbricato era destinato ad abbattimento e ricostruzione; 3) violazione dell’art. 2697 c.c. per errato riparto dell’onere della prova e per avere la CTR fondato la decisione su presunzioni e su una carente dimostrazione dei fatti posti a base dell’accertamento.

La decisione

La Corte ha accolto il secondo motivo, applicando il criterio della ragione più liquida e assorbendo gli altri due. Ha affermato che, ai fini della tassazione delle plusvalenze, la cessione di un compendio immobiliare già edificato non può essere riqualificata come cessione di area edificabile solo perché l’immobile è destinato a demolizione e ricostruzione con eventuale aumento di volumetria o mutamento di destinazione d’uso. La plusvalenza tassabile prevista per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria riguarda solo i terreni non edificati; se sul suolo insiste un fabbricato, l’operazione va trattata come cessione di bene già edificato. Per questo la sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell’Emilia-Romagna affinché si uniformi ai principi enunciati.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  È richiamato come parametro del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, invocato nel primo motivo di ricorso.

• art. 360 c.p.c.

  È richiamato quale norma che consente di denunciare in cassazione nullità della sentenza e violazioni di legge.

• art. 81 d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  È interpretato nel senso che assoggetta a tassazione separata le plusvalenze da cessione onerosa di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, non dei terreni già edificati.

• art. 16 d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  È richiamato insieme all’art. 81/67 TUIR come base normativa della tassazione separata delle plusvalenze immobiliari.

• art. 67 d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  Norma attualmente vigente che sostituisce l’art. 81 TUIR e disciplina i redditi diversi derivanti da plusvalenze su terreni edificabili.

• art. 17 d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  Norma attualmente vigente richiamata per la disciplina della tassazione separata delle plusvalenze.

• art. 2697 c.c.

  È evocato dal ricorrente per lamentare un errato riparto dell’onere della prova rispetto ai fatti posti a fondamento dell’accertamento.

• artt. 24 e 111 Cost.

  Sono richiamati come base del criterio processuale della ragione più liquida.

Massime di principio

• Ai fini della tassazione delle plusvalenze, la cessione di un bene va qualificata in base alla sua effettiva consistenza al momento del trasferimento: se sul terreno insiste un fabbricato, l’operazione non può essere riqualificata come cessione di area edificabile solo per la previsione di demolizione e ricostruzione.
• La nozione fiscale di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria non comprende i terreni già edificati; tra bene edificato e area non edificata non è ammissibile un tertium genus ai fini dell’imposizione.
• L’Amministrazione finanziaria non può superare il regime fiscale tassativamente previsto dal legislatore mediante riqualificazione dell’operazione economica quando ciò comporti l’assoggettamento a imposta di una fattispecie non prevista dalla norma.
• In cassazione la questione di più agevole soluzione può essere decisa per ragione più liquida, assorbendo gli altri motivi quando l’accoglimento di uno solo è sufficiente a definire il giudizio.

Come è indicizzato