Cassazione Civile, Ordinanza n. 21377/2022 del 06/07/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di liquidazione con cui l'Amministrazione finanziaria, ai fini dell'imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale, aveva rettificato in aumento il valore dichiarato di un immobile compravenduto, destinato a uso ricettivo-studentato, rispetto al prezzo pattuito. La Commissione tributaria regionale aveva accolto parzialmente l'appello della contribuente, rideterminando il valore del bene sulla base del metodo sintetico-comparativo e di una diversa determinazione della superficie commerciale. L'Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: 1) nullità della sentenza per motivazione apparente, illogica e contraddittoria, sostenendo che il giudice di merito avrebbe aderito acriticamente alla consulenza di parte senza spiegare il discostamento dalle stime dell'Ufficio e in violazione dei criteri dell'all. C del d.P.R. n. 138/1998; 2) violazione e falsa applicazione del d.P.R. n. 131/1986, artt. 51 e 52, del d.P.R. n. 138/1998, art. 3 e all. C, nonché degli artt. 2697 e 2729 c.c., deducendo che la CTR avrebbe erroneamente determinato la superficie commerciale, azzerando di fatto il valore di interi locali e non rispettando i criteri legali di computo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la sentenza impugnata conteneva una motivazione lineare e coerente: il giudice di merito aveva applicato il metodo sintetico-comparativo, già richiamato dalla stessa contribuente, e aveva spiegato perché, in relazione a un immobile destinato a residenza per studenti, fosse necessario utilizzare coefficienti di ragguaglio per determinare la superficie commerciale ai fini del confronto con i beni comparabili. Ha ritenuto infondato anche il secondo motivo, osservando che le doglianze, in parte, tendevano a sollecitare una nuova valutazione del fatto senza indicare un decisivo fatto storico omesso, e, in parte, confondevano la disciplina del classamento catastale con quella dell'accertamento di valore ai fini dell'imposta di registro. La Corte ha quindi confermato la decisione della CTR e condannato l'Agenzia delle Entrate alle spese di legittimità. Ha escluso inoltre il versamento dell'ulteriore contributo unificato, trattandosi di amministrazione dello Stato esente mediante prenotazione a debito.

Norme richiamate

• d.lgs. n. 546/1992, art. 36, comma 2, n. 4

  La motivazione della sentenza tributaria deve essere effettiva e non apparente; nel caso concreto la motivazione della CTR è stata ritenuta sufficiente e non contraddittoria.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  È il parametro invocato per denunciare la nullità della sentenza per motivazione apparente o vizi processuali della decisione.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È il parametro invocato per dedurre violazione o falsa applicazione di legge.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  La Corte rileva che le censure formulate avrebbero richiesto, se del caso, la specifica allegazione di un fatto decisivo omesso, non una generica critica al ragionamento valutativo.

• d.P.R. n. 131/1986, artt. 51 e 52

  Per l'accertamento del valore in materia di registro, il giudice deve verificare la correttezza della comparazione e la congruità del valore accertato.

• d.P.R. n. 138/1998, art. 3 e allegato C

  Richiamato dall'Ufficio per i criteri di determinazione della superficie; la Corte osserva però che tali criteri erano utilizzati nel caso concreto in funzione della comparazione ai fini del valore, non del classamento catastale.

• art. 2697 c.c.

  La censura dell'Ufficio non evidenziava un vero problema di riparto dell'onere della prova, ma contestava in sostanza la valutazione di fatto compiuta dal giudice di merito.

• art. 2729 c.c.

  Richiamato nel ricorso, ma la Corte non ravvisa una violazione decisiva della disciplina delle presunzioni nel ragionamento della CTR.

Massime di principio

• In materia di accertamento del valore di un immobile ai fini dell'imposta di registro, il giudice di merito può fare ricorso al metodo sintetico-comparativo, purché spieghi in modo lineare i criteri adottati e la scelta dei beni comparabili.
• La motivazione non è apparente quando consente di comprendere il percorso logico seguito dal giudice, anche se la parte dissente dalla valutazione di merito o dalla stima adottata.
• La censura di violazione di legge non può essere utilizzata per contestare, sotto forma di errori giuridici, una diversa ricostruzione del fatto o una nuova valutazione tecnica del compendio probatorio.
• Quando la doglianza riguarda l'omesso esame di un fatto decisivo, la parte deve indicare specificamente il fatto storico pretermesso e la sua decisività; non è sufficiente lamentare genericamente che il giudice abbia aderito alla consulenza avversaria.
• Nell'accertamento di valore di un bene immobiliare, i coefficienti di ragguaglio e la determinazione della superficie commerciale rilevano come passaggi fattuali del giudizio di congruità del valore, non come applicazione diretta delle regole sul classamento catastale.

Come è indicizzato