Cassazione Civile, Ordinanza n. 27846/2023 del 03/10/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'impugnazione, da parte di un condomino, della deliberazione assembleare con cui il condominio aveva approvato lavori di ripristino di una terrazza a livello, del cornicione e del parapetto, in relazione a infiltrazioni d'acqua provenienti dalla terrazza verso l'immobile sottostante. Il condomino sosteneva che la terrazza fosse di proprietà e comunque di uso esclusivo di un altro condomino non evocato in giudizio, e che dunque le spese dovessero gravare secondo criteri diversi da quelli applicati; in particolare deduceva che l'art. 1126 c.c. non fosse correttamente applicato, sia perché la disciplina varrebbe solo per il terrazzo di proprietà esclusiva, sia perché, a suo dire, i costi di parapetto e cornicione riguardavano la proprietà esclusiva e non le parti comuni. Inoltre lamentava violazione dell'art. 115 c.p.c. per la mancata considerazione della non contestazione della proprietà/uso esclusivo della terrazza e violazione dell'art. 2697 c.c. per l'asserito difetto di prova sul fatto che la terrazza coprisse parti comuni dell'edificio.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili le censure per difetto di specificità e per mancata puntuale correlazione con la motivazione impugnata, osservando che il ricorrente non aveva riprodotto il contenuto della delibera né indicato in modo preciso i passaggi degli atti rilevanti. Nel merito, ha comunque confermato l'impostazione della decisione impugnata: la terrazza a livello con funzione di copertura deve essere ricondotta, salvo titolo contrario, alla proprietà comune ex art. 1117 c.c.; la circostanza che sia di uso esclusivo o perfino di proprietà esclusiva di un singolo non esclude l'applicazione dell'art. 1126 c.c. per il riparto delle spese; il riparto 1/3-2/3 è corretto per i lavori riguardanti pavimentazione, parapetto e cornicione quando essi attengano alla struttura della terrazza/lastrico e alla sua funzione di copertura. Ha inoltre rilevato che, in fatto, l'edificio era unitario e la terrazza copriva almeno parti comuni, sicché non era fondato il tentativo di limitare il contributo ai soli condomini immediatamente sottostanti. Il ricorrente è stato condannato alle spese di legittimità e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1126 c.c.

  Il riparto delle spese di riparazione o ricostruzione di terrazza/lastrico con uso esclusivo va effettuato, salvo prova contraria specifica, per un terzo a carico dell'usuario o proprietario esclusivo e per due terzi a carico del condominio; il criterio opera anche quando i lavori riguardano elementi strutturali della terrazza con funzione di copertura.

• art. 1123 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per contestare il criterio di riparto, ma la Corte ha ritenuto che la decisione impugnata avesse correttamente applicato l'art. 1126 c.c. e non già un riparto difforme.

• art. 115 c.p.c.

  La censura è stata ritenuta inammissibile perché non specificamente correlata a un effettivo errore decisorio; la mancata contestazione non può essere dedotta in modo generico senza indicare con precisione gli atti e il loro contenuto.

• art. 2697 c.c.

  Non vi è violazione dell'onere della prova quando il giudice accerta in fatto la funzione di copertura della terrazza e la rilevanza delle parti comuni; il ricorrente deve specificare il fatto controverso e la prova asseritamente mancata.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  I motivi sono stati proposti come violazione di legge, ma la Corte ha rilevato che le censure, in parte, non colpivano la ratio decidendi e si risolvevano in questioni di specificità del ricorso.

• art. 366 co. 1 n. 4 c.p.c.

  Il ricorso deve contenere motivi specifici e intellegibili; il vizio denunciato va identificato in relazione alla concreta decisione impugnata.

• art. 366 co. 1 n. 6 c.p.c.

  È necessario indicare puntualmente contenuto degli atti e documenti richiamati e la loro collocazione negli atti di causa; la mancata riproduzione o localizzazione comporta inammissibilità della censura.

• art. 384 ult. co. c.p.c.

  La Corte ha corretto la motivazione della sentenza impugnata sul punto del titolo, precisando il corretto significato del requisito del titolo contrario rispetto alla presunzione legale di comune appartenenza.

• art. 1117 c.c.

  Non opera come mera presunzione semplice, ma come criterio legale di attribuzione della proprietà comune; la deroga richiede un titolo contrario idoneo a escludere la comunione.

• art. 1130 comma 1, n. 4 c.c.

  Richiamato nel principio delle Sezioni Unite sulle responsabilità connesse alla conservazione delle parti comuni e alla manutenzione necessaria.

• art. 1135 comma 1, n. 4 c.c.

  Richiamato nel principio delle Sezioni Unite in tema di doveri dell'assemblea di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.

• art. 2051 c.c.

  Richiamato per la responsabilità del proprietario o dell'usuario esclusivo della terrazza quale custode del bene in caso di danni da infiltrazioni.

• art. 13 comma 1-quater d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115

  In caso di rigetto del ricorso, sussiste l'obbligo processuale di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nelle controversie condominiali sulle terrazze a livello o sui lastrici solari, la ripartizione delle spese di riparazione segue il criterio dell'art. 1126 c.c. anche quando il bene sia nella disponibilità esclusiva di un singolo condomino; ciò che conta è la funzione di copertura e la relazione del bene con le parti dell'edificio che ne traggono utilità.
• La terrazza a livello con funzione di copertura dell'edificio, in assenza di un titolo contrario chiaro e univoco, si presume rientrare nella proprietà comune ai sensi dell'art. 1117 c.c.; per vincere tale attribuzione non basta una generica allegazione, ma occorre produrre un titolo idoneo a escludere la comunione.
• Le censure di cassazione devono essere specifiche, autosufficienti e direttamente attinenti alla ratio decidendi: è inammissibile il motivo che non riproduca il contenuto degli atti rilevanti o non indichi con precisione quale parte della decisione sarebbe errata.
• Quando il giudice di merito accerta in fatto che la terrazza copre almeno parti comuni dell'edificio e che l'edificio ha struttura unitaria, non è consentito in cassazione sostituire a tale apprezzamento una diversa lettura delle risultanze istruttorie, salvo vizi logici o giuridici specificamente dedotti.
• In tema di lavori su pavimentazione, parapetto e cornicione della terrazza a livello, se tali elementi sono funzionali alla struttura di copertura del bene, il riparto delle spese segue il medesimo criterio dell'art. 1126 c.c. e non un regime differenziato per singole componenti, salvo una specifica e puntuale distinzione nella delibera impugnata.

Come è indicizzato