Cassazione Civile, Ordinanza n. 35990/2023 del 27/12/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da una proposta di acquisto/promessa di vendita immobiliare sottoscritta il 24 maggio 2008 e accettata dalla controparte. L'acquirente ha chiesto al Tribunale la condanna del venditore al pagamento di euro 15.000,00 oltre accessori, invocando la clausola contrattuale che prevedeva, in caso di rinuncia del venditore alla vendita, la restituzione del doppio della somma versata; ha inoltre chiesto di poter ritirare l'assegno di euro 15.000,00 rimasto in deposito fiduciario presso l'agenzia immobiliare. Il venditore ha resistito contestando la domanda. Il Tribunale ha accolto la domanda; la Corte d'appello ha respinto l'appello del venditore, qualificando l'accordo come contratto preliminare, ritenendo irrilevante la circostanza dell'appuntamento dal notaio, valorizzando la clausola n. 5 come pattuizione espressa e specificamente sottoscritta, e ritenendo infondate le censure sulla condizione relativa alla possibilità di edificare tre unità immobiliari e sulla natura dell'assegno. In cassazione il venditore ha proposto quindici motivi: nullità della citazione per mancanza della sottoscrizione del difensore; erronea lettura di Cass. SS.UU. n. 4628/2015; erronea qualificazione dell'accordo come preliminare anziché minuta/lettera di intenti/preliminare del preliminare; violazione di norme del d.lgs. n. 122/2005; erronea considerazione della fissazione dell'appuntamento dal notaio; omesso esame della testimonianza del notaio; contestazione della natura di caparra confirmatoria della somma; censura sulla validità della condizione e sulla sua eventuale impossibilità o unilateralità; difetti motivazionali sulla clausola n. 5 e sulla prova della consegna dell'assegno. La Corte di cassazione ha ritenuto fondato solo il primo motivo nel senso che la sottoscrizione del difensore apposta in calce alla procura a margine dell'atto è sufficiente a ricondurre la paternità della citazione al difensore; tuttavia ha respinto tutti gli altri motivi o li ha dichiarati inammissibili per novità, genericità o richiesta di rivalutazione del merito. Ha quindi rigettato integralmente il ricorso e condannato il ricorrente alle spese, con ulteriore contributo unificato se dovuto.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso del venditore. Ha confermato la decisione di merito che aveva ritenuto valido il contratto preliminare, efficace la clausola n. 5 sul raddoppio della somma in caso di rinuncia del venditore e infondate le doglianze sulla condizione relativa all'edificabilità, sull'asserita natura di semplice minuta dell'accordo e sulla natura della somma versata. Sul piano processuale, ha affermato che la mancanza della firma in calce alla citazione non determina inesistenza dell'atto quando la sottoscrizione del difensore sia desumibile dalla firma di autenticazione della procura a margine. Le spese del giudizio di legittimità sono state poste a carico del ricorrente, con applicazione dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 83 c.p.c.

  La firma del difensore apposta per autenticare la procura a margine dell'atto può valere anche come sottoscrizione della domanda, idonea a ricondurre all'avvocato la paternità dell'atto introduttivo; manca l'inesistenza dell'atto solo in caso di totale difetto di sottoscrizione.

• art. 125 c.p.c.

  Richiamato in relazione ai requisiti formali dell'atto di citazione e alla sottoscrizione del difensore.

• art. 1341 c.c.

  La clausola n. 5 è stata ritenuta specificamente sottoscritta, con conseguente efficacia della pattuizione.

• art. 1342 c.c.

  Richiamato per confermare la specifica approvazione della clausola predisposta in condizioni generali o comunque separatamente sottoscritta.

• art. 1351 c.c.

  Il giudice di merito ha qualificato l'accordo come contratto preliminare; la Corte ha ritenuto insindacabile in cassazione tale qualificazione se sorretta da motivazione adeguata.

• artt. 1362 ss. c.c.

  L'interpretazione dell'accordo e la sua qualificazione come preliminare o minuta costituiscono apprezzamenti di fatto del giudice di merito, censurabili solo nei limiti del vizio di motivazione o di violazione dei canoni ermeneutici specificamente dedotti.

• art. 1353 c.c.

  La censura sulla condizione è stata respinta o dichiarata inammissibile perché la qualificazione dell'accordo come preliminare rendeva non decisiva la doglianza sulla possibilità di apporre una condizione a una mera minuta.

• d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122

  Le questioni fondate su tale disciplina sono state dichiarate inammissibili perché nuove e non dedotte nei gradi di merito.

• art. 360, comma 1, nn. 3, 4 e 5, c.p.c.

  La Corte ha distinto tra violazione di legge, nullità della sentenza e vizio motivazionale, dichiarando inammissibili le censure generiche o che richiedevano una rivalutazione del merito; il vizio ex n. 5 è stato ricondotto ai soli casi di anomalia motivazionale costituzionalmente rilevante.

• art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Il ricorso per cassazione deve indicare specificamente le norme asseritamente violate e il contenuto delle censure; la genericità comporta inammissibilità.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Essendo il ricorso rigettato, sono stati dati gli adempimenti per l'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• La sottoscrizione del difensore apposta in calce alla procura alle liti a margine dell'atto introduttivo può soddisfare il requisito della sottoscrizione della citazione, purché consenta di ricondurre al difensore la paternità dell'atto; l'inesistenza dell'atto si configura solo in caso di totale mancanza di sottoscrizione.
• La qualificazione di una proposta di acquisto come contratto preliminare, e non come minuta o puntuazione, dipende dall'accertamento del contenuto complessivo dell'accordo e della volontà negoziale delle parti; se il giudice di merito motiva adeguatamente, tale apprezzamento non è censurabile in cassazione come se fosse una questione di fatto rivalutabile liberamente.
• La previsione di un successivo appuntamento notarile non esclude di per sé che l'accordo già raggiunto abbia natura vincolante di preliminare, potendo integrare solo un adempimento successivo di formalizzazione.
• Quando le parti regolano espressamente le conseguenze dell'inadempimento o della rinuncia alla vendita, la qualificazione della somma versata come caparra o cauzione può divenire non decisiva ai fini della soluzione della controversia, se la clausola disciplina comunque gli effetti economici dell'evento.
• Nel giudizio di cassazione sono inammissibili le censure nuove non dedotte nei gradi di merito, nonché quelle formulate in modo generico o privo dell'indicazione specifica delle norme violate; la Corte non può sostituirsi al ricorrente nell'individuare il precetto normativo asseritamente violato.
• Il vizio di motivazione denunciabile ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. è limitato alle ipotesi di anomalia motivazionale rilevante sul piano costituzionale, non potendo essere utilizzato per ottenere una nuova valutazione del merito o per lamentare la mera insufficienza della motivazione.

Come è indicizzato