Cassazione Civile, Ordinanza n. 02342/2026 del 04/02/2026

Esito

La controversia

Nel corso di una compravendita immobiliare, l'acquirente sosteneva di aver confidato nella dichiarazione resa dal venditore e riportata nell'atto notarile circa l'estinzione del mutuo garantito da ipoteca e l'avvenuta richiesta di cancellazione della garanzia. Successivamente emergeva che la certificazione apparentemente proveniente dalla banca era falsa e che l'ipoteca era ancora iscritta. L'acquirente conveniva quindi la notaia chiedendone la condanna al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali, assumendo che la professionista non avesse svolto adeguate verifiche sulla veridicità di quanto dichiarato e certificato. Con il ricorso per cassazione la parte attrice censurava la sentenza d'appello per violazione e falsa applicazione degli artt. 1176 e 2055 c.c., sostenendo che la Corte territoriale avesse erroneamente escluso la responsabilità professionale della notaia per omesso controllo sulla reale estinzione del mutuo e sulla richiesta di cancellazione dell'ipoteca.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato l'unico motivo di ricorso e ha confermato il rigetto della domanda risarcitoria. Ha affermato che il notaio, quando recepisce nell'atto pubblico la dichiarazione della parte venditrice, accettata dall'acquirente, circa l'estinzione del debito garantito da ipoteca e la richiesta di cancellazione, non è tenuto a compiere ulteriori accertamenti sulla veridicità di tale dichiarazione, salvo che l'acquirente gli richieda espressamente verifiche aggiuntive. Poiché nel caso concreto l'acquirente aveva accettato il contenuto fattuale delle dichiarazioni del venditore senza contestarlo e senza chiedere specifiche verifiche al notaio, la responsabilità professionale della notaia è stata esclusa. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e con attestazione dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2055 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere una responsabilità solidale da fatto dannoso, ma la Corte ha escluso che nel caso concreto vi fosse un titolo di responsabilità della notaia.

• art. 1176 c.c.

  invocato per allegare la violazione della diligenza professionale; la Corte ha ritenuto che la notaia avesse assolto i propri doveri professionali inserendo nell'atto le dichiarazioni delle parti senza doverne verificare autonomamente la veridicità.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  norma di legittimità richiamata quale parametro del motivo per violazione e falsa applicazione di legge.

• art. 13 d.p.r. n. 115/2002, comma 1-quater

  richiamato per dare atto dei presupposti del versamento dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Il notaio che recepisca nell'atto pubblico la dichiarazione di una parte circa l'estinzione di un debito garantito da ipoteca e l'avvenuta richiesta di cancellazione della garanzia non risponde della falsità di tale dichiarazione, se essa proviene dalla parte venditrice ed è accettata dall'altra parte.
• La responsabilità del notaio per omesso controllo sulla veridicità di dichiarazioni di parte non sorge quando il contenuto dell'affermazione si colloca nella dimensione negoziale del rapporto sostanziale tra le parti e l'acquirente abbia liberamente accettato il rischio della dichiarazione della controparte.
• L'acquirente che intenda pretendere dal notaio ulteriori verifiche sulla veridicità di quanto dichiarato dal venditore deve formulare un'espressa richiesta in tal senso; in difetto, non può imputare al professionista le conseguenze del falso dichiarato dalla controparte.
• Per configurare la responsabilità professionale del notaio non basta allegare la mera falsità della documentazione esibita o delle dichiarazioni inserite nell'atto, occorrendo dimostrare una specifica omissione di controlli dovuti secondo l'incarico ricevuto e le richieste formulate dalle parti.

Come è indicizzato