Cassazione Civile, Ordinanza n. 17233/2024 del 21/06/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di compravendita stipulato il 23 dicembre 2003 tra il Comune di Roma (poi Roma Capitale) e la società cooperativa Flavia 82, avente ad oggetto immobili realizzati su un’area assegnata dal Comune di Aprilia in base a una convenzione del 15 gennaio 1990, attuativa di un piano di zona per l’edilizia economica e popolare. Alla stipula aveva partecipato anche Capitalia, poi Unicredit, per rinunciare alle ipoteche iscritte sugli immobili. Il Comune di Aprilia ha chiesto dichiararsi la nullità della compravendita assumendo che essa fosse stata conclusa in violazione della convenzione e della disciplina speciale: in particolare perché la società non aveva completato le opere di urbanizzazione e perché la convenzione vietava la vendita fino al collaudo delle opere di urbanizzazione primaria. In appello la domanda è stata respinta. Nel ricorso per cassazione il Comune ha dedotto violazione della l. 865/1971, dell’art. 20 l. 179/1992 e dell’art. 1379 c.c., sostenendo che il divieto di cessione contenuto nella convenzione fosse opponibile in ragione della natura pubblicistica dei beni e delle finalità dell’intervento edilizio, e che comunque l’art. 20 l. 179/1992 prevedesse un divieto di vendita quinquennale applicabile alla fattispecie. La Corte di cassazione ha ritenuto il motivo inammissibile perché formulato in modo generico e non correlato a una specifica causa di nullità ex art. 1418 c.c.; ha inoltre rilevato che il ricorrente non aveva censurato in modo idoneo le autonome rationes decidendi della sentenza d’appello, e che il richiamo all’art. 20 l. 179/1992 introduceva altresì un tema nuovo in sede di legittimità.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso del Comune di Aprilia. Ha qualificato come inammissibile l’unico motivo di ricorso, rilevando che la doglianza sulla nullità della compravendita era generica e non individuava una concreta causa di nullità ex art. 1418 c.c.; inoltre il ricorrente non aveva efficacemente attaccato le rationes decidendi della Corte d’appello, che avevano escluso sia la perdurante applicabilità dell’art. 35, comma 19, l. 865/1971, sia la possibilità di ricavare una nullità dal comma 8, lett. f), della stessa norma. La Corte ha quindi confermato la sentenza impugnata e ha condannato il Comune di Aprilia al pagamento delle spese di legittimità in favore di tutte le controparti, dando altresì atto dell’obbligo di versare l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 35 l. 865/1971

  comma 8, lett. f); comma 19

  La Corte d’appello, richiamata dalla Cassazione, ha ritenuto che il comma 19 fosse stato abrogato dalla l. 179/1992; quanto al comma 8, lett. f), la nullità del contratto non è configurabile come sanzione a carico del concessionario, poiché la norma riguarda sanzioni personali o patrimoniali e non l’invalidità dell’atto con partecipazione di terzi.

• art. 20 l. 179/1992

  Il ricorrente lo invocava per sostenere un divieto di vendita quinquennale; la Corte ha ritenuto la doglianza nuova e quindi non scrutinabile in cassazione, oltre che non idoneamente collegata alla nullità dedotta.

• art. 1379 c.c.

  La Corte d’appello, non specificamente censurata sul punto, aveva affermato che i divieti di alienazione pattizi avevano efficacia solo obbligatoria tra le parti.

• art. 1418 c.c.

  La deduzione di nullità deve essere specifica e riconducibile a una concreta causa legale di invalidità; affermazioni generiche sul contrasto con finalità pubbliche o sulla natura del bene non bastano.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È il parametro invocato per denunciare violazione di legge, ma la censura è stata ritenuta inammissibile per genericità e per mancato confronto con tutte le rationes decidendi.

• art. 13, co. 1 quater, d.p.r. 115/2002

  Presuppone, in caso di rigetto dell’impugnazione, il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• La nullità di un contratto non può essere affermata in modo generico: chi la deduce deve individuare una specifica causa legale di invalidità e collegarla puntualmente ai fatti di causa.
• In sede di legittimità è inammissibile la censura che non si confronti con tutte le rationes decidendi autonome della sentenza impugnata.
• Un divieto di alienazione previsto in una convenzione urbanistica non si traduce automaticamente in nullità del successivo atto di trasferimento: occorre verificare se la legge gli attribuisca espressamente tale effetto o se configuri soltanto obbligazioni tra le parti.
• Non è consentito introdurre per la prima volta in cassazione un tema di indagine nuovo rispetto al giudizio di merito.
• Il richiamo a norme speciali sull’edilizia economica e popolare non è sufficiente, da solo, a fondare la nullità della compravendita se non si dimostra la perdurante vigenza della norma e la sua concreta applicabilità al caso specifico.

Come è indicizzato