Cassazione Civile, Ordinanza n. 33858/2025 del 23/12/2025

Esito

La controversia

Il condomino aveva agito per ottenere l'accertamento del diritto di mantenere alcuni varchi con porte basculanti realizzati nella facciata condominiale prospiciente il cortile per accedere alle proprie autorimesse, nonché per ottenere la liberazione del cortile dai veicoli parcheggiati dai condomini e la condanna dell'amministratore ad adottare misure per impedirne la sosta. Il condominio aveva resistito e in via riconvenzionale chiesto la rimozione delle aperture basculanti, sostenendo che esse violassero il regolamento condominiale contrattuale, oltre al riconoscimento del diritto dei condomini di parcheggiare nel cortile. La Corte d'appello aveva confermato il rigetto delle domande dell'attore, ritenendo che le opere esterne fossero vietate dall'art. 6 del regolamento, che derogava in senso più restrittivo agli artt. 1102 e 1120 c.c., e che l'art. 15 del regolamento non impedisse il parcheggio dei veicoli nel cortile. Nel ricorso per cassazione il condomino deduceva, con il primo motivo, violazione degli artt. 1102 e 1120 c.c. e dell'art. 6 del regolamento, sostenendo che le basculanti non avessero alterato decoro, estetica, simmetria o sicurezza dell'edificio e che la clausola regolamentare fosse troppo generica per comprimere i suoi diritti; con il secondo motivo deduceva violazione dell'art. 1102 c.c. e dell'art. 15 del regolamento, contestando l'interpretazione della clausola che vietava di ingombrare il cortile comune e sostenendo che essa dovesse essere letta come divieto di sosta/parcheggio.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha dichiarato inammissibile la parte del primo motivo relativa alla mancata considerazione di alcune circostanze di fatto, perché assorbita dal divieto di doppia conforme ex art. 348-ter c.p.c., e ha ritenuto infondate le censure di violazione di legge, affermando che la Corte territoriale aveva correttamente interpretato il regolamento condominiale contrattuale come fonte di un divieto più restrittivo rispetto agli artt. 1102 e 1120 c.c. Quanto al secondo motivo, lo ha ritenuto inammissibile perché sollecitava una diversa interpretazione del regolamento, attività riservata al giudice di merito, e in parte nuova nella parte in cui introduceva un tema di fatto non esaminato nei precedenti gradi. Sono state poste a carico del ricorrente le spese del giudizio e dato atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 702-bis c.p.c.

  richiamato solo per descrivere il rito sommario originariamente instaurato

• art. 348-ter c.p.c.

  la doppia conforme rende inammissibili le censure di vizio motivazionale che non evidenzino la diversità delle ragioni di fatto tra primo e secondo grado

• art. 1102 c.c.

  il regolamento condominiale contrattuale può derogarne in senso più restrittivo, limitando l'uso dei beni comuni

• art. 1120 c.c.

  può essere derogato da un regolamento contrattuale che vieti opere esterne incidenti su architettura, estetica o simmetria

• art. 6 del regolamento condominiale

  "non potrà essere intrapresa dai singoli condomini alcuna operazione esterna che modifichi l'architettura, l'estetica o la simmetria del fabbricato"

  clausola contrattuale vincolante che vieta le modifiche esterne idonee ad alterare anche uno solo dei parametri indicati, letti alla luce del regolamento e della planimetria originaria

• art. 15 del regolamento condominiale

  "ingombrare il cortile comune"; "occupare anche temporaneamente i locali di uso e proprietà comune"

  secondo l'interpretazione di merito non vieta espressamente il parcheggio dei veicoli dei condomini nel cortile, ma solo l'ingombro stabile o comunque l'occupazione che impedisca gli accessi

• artt. 1362 e 1363 c.c.

  utilizzati per interpretare il regolamento condominiale secondo la comune intenzione delle parti e il significato sistematico delle clausole

• art. 1367 c.c.

  richiamato dalla parte ricorrente per sostenere una lettura che conservasse efficacia alla clausola, ma non è stato ritenuto decisivo

• art. 13 comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002

  sussistono i presupposti per l'ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente, se dovuto

Massime di principio

• Un regolamento condominiale di natura contrattuale può validamente introdurre divieti o limiti più restrittivi rispetto agli artt. 1102 e 1120 c.c., purché la volontà negoziale risulti in modo chiaro dall'interpretazione complessiva del testo.
• Quando una clausola regolamentare vieta modifiche esterne che incidano su architettura, estetica o simmetria del fabbricato, il divieto opera anche se l'alterazione riguarda solo uno dei profili richiamati e anche se la modifica non compromette tutti gli altri parametri.
• Nel ricorso per cassazione non è consentito sostituire alla ricostruzione del giudice di merito una semplice lettura alternativa del regolamento; occorre indicare specificamente l'erronea applicazione dei canoni ermeneutici o il vizio logico-giuridico della motivazione.
• In presenza di 'doppia conforme', le censure di omesso esame di fatti decisivi sono inammissibili se il ricorrente non evidenzia che le decisioni di primo e di secondo grado si fondano su ragioni di fatto diverse.
• L'interpretazione di un regolamento condominiale è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito e in cassazione è censurabile solo per violazione dei canoni legali di interpretazione, non per contrapposizione di un diverso significato ritenuto più favorevole dalla parte.
• Una questione nuova, fondata su fatti non dedotti e non esaminati nei precedenti gradi, non può essere proposta per la prima volta in sede di legittimità, soprattutto se richiede accertamenti di fatto.
• Il divieto di 'ingombrare il cortile comune' può essere interpretato come riferito alla collocazione stabile di ostacoli che impediscano gli accessi comuni, e non necessariamente come divieto espresso di parcheggio, se il regolamento non lo prevede chiaramente.

Come è indicizzato