Cassazione Civile, Ordinanza n. 00538/2024 del 08/01/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da una compravendita immobiliare: due società di intermediazione avevano convenuto in giudizio il proprietario venditore, l’acquirente e il coniuge di quest’ultima, chiedendo la provvigione di mediazione per la vendita di una villa a Roma. In primo grado la domanda era stata respinta, ritenendo che il coniuge dell’acquirente fosse estraneo alla mediazione e che l’intervento dell’agenzia non bastasse a fondare il diritto alla provvigione, poiché l’acquisto era avvenuto un anno dopo e a prezzo inferiore. In appello, invece, le società avevano ottenuto condanna del venditore e dell’acquirente al pagamento della provvigione, mentre la domanda era stata rigettata nei confronti del terzo coniuge. I ricorsi per cassazione censurano tale decisione: il venditore deduce omesso esame di fatti decisivi e violazione dell’art. 1755 c.c., sostenendo che la mediazione non era causalmente collegata alla vendita, che mancava l’obbligo informativo del mediatore e che la riduzione del prezzo e il tempo trascorso avevano spezzato il nesso causale; l’acquirente deduce violazione dell’art. 1754 c.c., sostenendo che le agenzie avevano agito su incarico del solo venditore e dunque senza la posizione di imparzialità propria del mediatore; un motivo incidentale contesta inoltre, in via subordinata, la mancanza di iscrizione nel ruolo dei mediatori, e un altro ricorso incidentale lamenta l’omessa pronuncia sull’impugnazione delle spese di primo grado e sulla responsabilità aggravata.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso principale del venditore e il secondo motivo del ricorso incidentale dell’acquirente, ha dichiarato inammissibile il primo motivo del ricorso incidentale dell’acquirente, e ha dichiarato assorbiti il terzo motivo del ricorso incidentale dell’acquirente e il ricorso incidentale del terzo coobbligato. La sentenza d’appello è stata cassata con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione, che dovrà riesaminare la causa applicando il principio per cui il diritto alla provvigione del mediatore sorge solo se l’affare è concluso per effetto del suo intervento, secondo un nesso di causalità adeguata da accertare in concreto; il giudice di rinvio dovrà anche provvedere sulle spese del giudizio di cassazione. La Corte ha ritenuto che la sola circostanza dell’avvenuta visita dell’immobile, della scadenza dell’incarico, del tempo trascorso e della modifica del prezzo non bastino automaticamente a fondare o escludere il diritto alla provvigione, dovendosi verificare se l’intervento del mediatore abbia effettivamente causato la conclusione dell’affare.

Norme richiamate

• art. 1754 c.c.

  definisce la mediazione; la Corte ricorda che può esservi anche mediazione atipica/unilaterale, ma resta necessario il nesso causale tra attività svolta e conclusione dell'affare.

• art. 1755 c.c.

  l'affare è concluso per effetto del suo intervento

  il diritto alla provvigione sorge solo quando la conclusione dell'affare sia causalmente ricollegabile all'opera del mediatore; l'onere della prova del nesso causale grava sul mediatore.

• art. 6, comma 1, l. n. 39 del 1989

  richiamato dalla ricorrente incidentale come norma sull'iscrizione nel ruolo dei mediatori; la censura è dichiarata inammissibile perché la questione non risultava esaminata nella sentenza impugnata.

• art. 11 d.m. 21 dicembre 1990, n. 452

  richiamato in relazione ai requisiti per l'attività di mediazione e all'iscrizione nel ruolo; motivo dichiarato inammissibile.

• art. 1314 c.c.

  invocato per contestare la solidarietà attiva tra più mediatori; il motivo resta assorbito dall'accoglimento delle censure principali.

• art. 91 c.p.c.

  richiamato nel motivo sul regime delle spese di lite.

• art. 92 c.p.c.

  richiamato nel motivo sul regime di compensazione delle spese.

• art. 96 c.p.c.

  richiamato in relazione alla domanda di responsabilità aggravata, che la Corte d'appello aveva respinto.

• art. 335 c.p.c.

  consente la riunione dei ricorsi proposti contro la stessa sentenza.

• art. 83, comma 3, c.p.c.

  richiamato per affermare l'irritualità di alcune procure speciali non conferite nelle forme richieste ratione temporis.

• art. 375, comma 2, 2-quater, c.p.c.

  norma processuale richiamata per la trattazione in camera di consiglio nel rito applicabile.

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  norma processuale richiamata per la trattazione in camera di consiglio nel rito applicabile.

• art. 35 del d.lgs. n. 149 del 2022

  richiamato per individuare il regime processuale ratione temporis applicabile alla trattazione del ricorso.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  richiamato per l'inammissibilità del motivo nuovo non supportato da adeguata indicazione degli atti e dei fatti processuali rilevanti.

• art. 372 c.p.c.

  richiamato per il deposito documentale volto a provare la successione a titolo particolare nel credito litigioso.

Massime di principio

• Il diritto del mediatore alla provvigione ex art. 1755 c.c. presuppone che l'affare sia concluso per effetto del suo intervento, secondo un nesso di causalità adeguata da verificare ex post in concreto.
• L'avvenuta scadenza dell'incarico di mediazione non esclude di per sé il diritto alla provvigione se la conclusione dell'affare resta causalmente collegata all'attività iniziale del mediatore.
• La modifica di alcune condizioni economiche dell'affare, come il prezzo, non impedisce automaticamente il riconoscimento della provvigione, purché permanga continuità nell'operazione economica e l'affare concluso sia riconducibile al contatto creato dal mediatore.
• Non è sufficiente, per fondare il diritto alla provvigione, la mera messa in relazione delle parti o la visita dell'immobile: occorre che il mediatore provi che il suo intervento sia stato antecedente indispensabile e causa adeguata della conclusione dell'affare.
• Il diritto alla provvigione non richiede necessariamente un previo incarico conferito da entrambe le parti, potendo operare anche in presenza di mediazione atipica o unilaterale, ma resta imprescindibile l'effettivo vantaggio tratto dall'intervento del mediatore e il nesso causale con la conclusione dell'affare.
• Le questioni nuove introdotte solo nelle conclusionali e non ritualmente dedotte nei precedenti gradi non possono essere esaminate in cassazione come censure di omesso esame o di violazione di legge se richiedono accertamenti di fatto non compiuti nei gradi di merito.

Come è indicizzato