Cassazione Civile, Ordinanza n. 13701/2023 del 18/05/2023

Esito

La controversia

Un soggetto che aveva acquistato un immobile con atto di compravendita del 1987, sostenendo di avervi anche realizzato successivi ampliamenti e di aver maturato usucapione ordinaria o abbreviata, ha proposto opposizione di terzo all'esecuzione immobiliare promossa dal creditore procedente sul bene originariamente già pignorato nel 1986. Ha dedotto che il pignoramento trascritto dal creditore non gli fosse opponibile, anche perché il suo acquisto sarebbe stato viziato da dolo per la mancata disclosure del precedente pignoramento, e ha chiesto di accertare l'usucapione e l'inopponibilità del vincolo esecutivo sui manufatti successivi. In cassazione ha lamentato: 1) violazione degli artt. 1158, 1159 e 2913 c.c. e dell'art. 100 c.p.c., sostenendo che un titolo derivativo non esclude di per sé la domanda di usucapione, specie se il titolo è divenuto incerto per il dolo e per il contrasto con il diritto del creditore pignorante; 2) violazione degli artt. 840 e 934 c.c., perché i manufatti realizzati dopo la concessione edilizia del 1991 sarebbero stati acquistati a titolo originario per usucapione e non per accessione; 3) violazione dell'art. 2912 c.c., perché il vincolo pignoratizio non avrebbe dovuto estendersi ai miglioramenti e addizioni, asseritamente autonomi anche catastalmente.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, osservando che il contratto di acquisto del 1987 era valido ed efficace, non annullato per dolo né caducato, e aveva trasferito formalmente la proprietà al ricorrente; la sua sola inopponibilità alla procedura esecutiva, per effetto dell'anteriorità del pignoramento trascritto dal creditore, non genera l'incertezza richiesta per usucapire un bene già in proprietà del possessore, mancando un concreto interesse ad ottenere un titolo originario alternativo. Ha inoltre rilevato che il ricorrente non aveva specificato in modo autosufficiente la lamentata mancanza di continuità delle trascrizioni. Quanto ai motivi secondo e terzo, la Corte li ha esaminati congiuntamente e li ha respinti: ha affermato che, nell'espropriazione immobiliare, il trasferimento comprende anche accessori, pertinenze, frutti, miglioramenti, addizioni e accessioni, e che il pignoramento si estende ai manufatti incorporati al bene principale; ha escluso che fosse stato dimostrato che le opere di sopraelevazione e la cantina fossero beni del tutto autonomi e distinti dal fondo originario; ha precisato che l'accessione opera come acquisto a titolo originario per il proprietario del suolo e che l'usucapione di opere autonome è configurabile solo se realizzate e possedute sin dall'origine da un soggetto diverso dal proprietario del terreno, ipotesi non ricorrente nel caso concreto. Nessuna condanna alle spese è stata pronunciata per mancata attività difensiva dell'intimata; è stato inoltre dato atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1158 c.c.

  L'usucapione ordinaria richiede un possesso utile per il tempo previsto dalla legge; non è invocabile, nel caso concreto, per superare un titolo di proprietà già validamente acquistato dal possessore e solo inopponibile alla procedura esecutiva.

• art. 1159 c.c.

  L'usucapione abbreviata presuppone un titolo astrattamente idoneo e la buona fede; la Corte esclude che, nel caso concreto, essa possa operare per sostituire un valido acquisto derivativo del medesimo soggetto.

• art. 2913 c.c.

  Il pignoramento è opponibile agli aventi causa del debitore e rende inopponibile al creditore procedente l'atto di acquisto successivo; ciò non comporta nullità o inefficacia assoluta del contratto tra le parti, ma solo la sua inefficacia verso la procedura esecutiva.

• art. 100 c.p.c.

  Il ricorrente deve avere un interesse concreto e attuale all'accertamento richiesto; tale interesse manca quando si pretende un titolo originario alternativo rispetto a un titolo dominicale già valido ed efficace in capo allo stesso soggetto.

• art. 840 c.c.

  La proprietà del soprasuolo e del sottosuolo segue la proprietà del suolo; i manufatti incorporati dal proprietario del fondo accedono al bene principale.

• art. 934 c.c.

  Le opere incorporate al suolo appartengono al proprietario del fondo per accessione, salvo che ricorrano i presupposti di un distinto acquisto a titolo originario in favore di un terzo, qui esclusi.

• art. 2912 c.c.

  Il pignoramento si estende ai frutti, accessori, pertinenze, miglioramenti e addizioni del bene pignorato; i manufatti incorporati al bene principale non sfuggono al vincolo per il solo fatto di essere stati realizzati dopo la trascrizione del pignoramento.

• art. 2644 c.c.

  La priorità della trascrizione del pignoramento rispetto all'atto di acquisto del ricorrente determina l'opponibilità del vincolo esecutivo e spiega l'inefficacia del titolo di acquisto nei confronti della procedura.

• art. 2864 c.c.

  La Corte richiama la norma per affermare che, in ipotesi di miglioramenti eseguiti dopo la trascrizione del titolo, può operare la separazione dal prezzo di vendita della parte corrispondente ai miglioramenti stessi.

• art. 586 c.p.c.

  Il decreto di trasferimento dell'espropriazione immobiliare individua i beni trasferiti, cui si aggiungono quelli che seguono automaticamente il bene principale per effetto della disciplina del pignoramento e dell'accessione.

• art. 13 comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002

  Ricorrendo i presupposti processuali, è dovuto il raddoppio del contributo unificato.

Massime di principio

• L'esistenza di un valido titolo di acquisto derivativo in capo al possessore è, di regola, incompatibile con la pretesa di usucapire il medesimo bene, salvo che il titolo sia caduto, venga meno o emerga una diversa situazione possessoria idonea a fondare un autonomo acquisto originario.
• La sola inopponibilità dell'atto di acquisto alla procedura esecutiva, per effetto della priorità del pignoramento trascritto, non trasforma il rapporto del possessore con il bene in una situazione di incertezza idonea a fondare l'usucapione.
• Chi deduce l'usucapione deve allegare e provare in modo specifico i presupposti del possesso utile e, in sede di legittimità, le censure devono essere autosufficienti, non potendo essere introdotte questioni di fatto nuove o generiche.
• Nell'espropriazione immobiliare il vincolo pignoratizio si estende, oltre al bene principale, anche agli accessori, alle pertinenze, ai miglioramenti, alle addizioni e alle accessioni incorporati nel compendio pignorato.
• L'acquisto per accessione opera in favore del proprietario del suolo per le opere da lui realizzate o comunque incorporate al fondo, mentre l'usucapione di un manufatto autonomo presuppone un possesso originario e distinto di un soggetto diverso dal proprietario del terreno.
• Per sottrarre un manufatto al vincolo esecutivo non basta allegarne una distinta individuazione catastale, occorrendo dimostrarne l'effettiva autonomia materiale, funzionale ed economica rispetto al bene principale.

Come è indicizzato