Cassazione Civile, Ordinanza n. 02020/2024 del 18/01/2024

Esito

La controversia

Il ricorrente aveva acquistato un immobile in sede di espropriazione immobiliare in forza di decreto di trasferimento emesso dopo che, nel corso della procedura, il vincolo di pignoramento era stato cancellato a seguito di ordinanza di estinzione del processo esecutivo. Le odierne resistenti avevano però acquistato lo stesso bene con atto di compravendita trascritto anteriormente al decreto di trasferimento, ma successivamente al pignoramento e alla sua cancellazione nei registri immobiliari. Il ricorrente sosteneva che, nonostante la cancellazione del pignoramento e la successiva circolazione del bene da parte dell'esecutato, il suo acquisto dovesse prevalere in forza della disciplina dell'art. 187-bis disp. att. c.p.c. e della tutela speciale dell'aggiudicatario, con inopponibilità degli atti dispositivi compiuti dal debitore dopo l'aggiudicazione. La Corte d'appello aveva invece applicato la regola della priorità delle trascrizioni ex art. 2644 c.c., ritenendo prevalente l'acquisto delle resistenti, e il ricorrente denunciava in cassazione violazione e falsa applicazione degli artt. 632 c.p.c., 2644 c.c. e 187-bis disp. att. c.p.c., sostenendo che il conflitto non potesse essere risolto secondo le ordinarie regole della trascrizione ma sulla base della tutela rafforzata dell'aggiudicatario.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondata la censura e ha confermato la decisione di merito. Ha affermato che l'acquisto dell'aggiudicatario è a titolo derivativo e si collega agli effetti del pignoramento trascritto; quando però la trascrizione del pignoramento venga cancellata, cessano gli effetti della disciplina che rende inopponibili gli atti di disposizione successivi al pignoramento, e il conflitto tra acquirenti del medesimo bene va risolto secondo l'art. 2644 c.c., con prevalenza di chi abbia trascritto per primo il proprio acquisto. La Corte ha precisato che l'art. 187-bis disp. att. c.p.c. salva gli effetti dell'aggiudicazione rispetto all'estinzione del processo esecutivo, ma non neutralizza le trascrizioni anteriori del terzo acquirente una volta venuto meno il vincolo pubblicitario del pignoramento. Ha inoltre escluso rilievo alla conoscenza o mala fede degli acquirenti, trattandosi di controversia sulla opponibilità degli acquisti e non sul risarcimento del danno. Il ricorso è stato quindi rigettato; le spese di legittimità sono state compensate, con aggravio del contributo unificato ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 632 c.p.c.

  La cancellazione della trascrizione del pignoramento è disposta con l'ordinanza che pronuncia l'estinzione; se l'estinzione interviene dopo l'aggiudicazione, la cancellazione opera ma va coordinata con la salvezza degli effetti dell'aggiudicazione e con i poteri del giudice di emettere il decreto di trasferimento.

• art. 2644 c.c.

  Il conflitto tra aventi causa dal medesimo dante causa si risolve secondo la priorità della trascrizione; una volta cancellata la trascrizione del pignoramento, l'acquisto dell'aggiudicatario non prevale automaticamente sugli acquisti di terzi anteriormente trascritti.

• art. 187-bis disp. att. c.p.c.

  Salva gli effetti della pregressa aggiudicazione anche in caso di estinzione della procedura, ma non esclude l'applicazione della regola della priorità delle trascrizioni nei rapporti con l'acquirente terzo che abbia trascritto prima del decreto di trasferimento.

• art. 2914 c.c.

  L'inopponibilità degli atti di alienazione successivi al pignoramento opera solo se vi è continuità tra gli effetti del pignoramento trascritto e la trascrizione dell'atto traslativo; se il pignoramento viene cancellato, tale protezione viene meno.

• art. 2919 c.c.

  L'aggiudicatario acquista a titolo derivativo i diritti già spettanti all'esecutato e non può far valere, contro terzi, diritti acquistati che non siano inopponibili al creditore pignorante e agli intervenuti.

• art. 555 c.p.c.

  La trascrizione del pignoramento integra la fattispecie complessa del pignoramento immobiliare e ne determina la conoscibilità erga omnes.

• art. 586 c.p.c.

  Il decreto di trasferimento può e deve disporre la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento, quando ricorrano i presupposti della vendita forzata.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato solo per la trattazione in camera di consiglio e per la gestione procedurale del ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  È stata dato atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• L'aggiudicatario di un immobile espropriato acquista a titolo derivativo e la sua tutela si collega agli effetti del pignoramento trascritto, non a un'autonoma immunità assoluta rispetto a ogni atto di disposizione del debitore.
• Se la trascrizione del pignoramento viene cancellata, viene meno la base pubblicitaria che rendevano inopponibili gli atti dei terzi; il conflitto tra acquisti successivi del medesimo bene si risolve allora applicando la regola della priorità della trascrizione ex art. 2644 c.c.
• La salvezza degli effetti dell'aggiudicazione prevista dalla disciplina dell'estinzione della procedura non neutralizza le trascrizioni anteriori di terzi che abbiano acquistato e trascritto prima del decreto di trasferimento, salvo che tali acquisti siano rimossi per invalidità, simulazione o altra ragione di inefficacia.
• La buona o mala fede dell'acquirente non incide sulla regola di priorità delle trascrizioni nel giudizio sull'opponibilità dei diritti reali; rileva eventualmente solo in un distinto giudizio di responsabilità o risarcitorio.
• L'efficacia della pubblicità immobiliare non può dipendere da vicende processuali non risultanti dai registri, perché il sistema della trascrizione è orientato alla certezza dei traffici e alla tutela dell'affidamento dei terzi.

Come è indicizzato