Cassazione Civile, Ordinanza n. 23591/2026 del 20/07/2026

Esito

La controversia

La controversia trae origine da un avviso di accertamento IMU per l’anno 2013, con irrogazione di sanzioni, relativo ad aree edificabili di proprietà della società contribuente. La Commissione tributaria provinciale aveva rigettato il ricorso della società; in appello la Commissione tributaria regionale della Lombardia aveva invece parzialmente accolto l’impugnazione, rideterminando al ribasso il valore venale delle aree e quindi la base imponibile. Il Comune ha proposto ricorso per cassazione affidandolo a due motivi: con il primo ha denunciato, formalmente ex art. 360, n. 3, c.p.c., la nullità della sentenza per motivazione apparente, sostenendo che la CTR non avesse reso una motivazione ricostruibile e si fosse limitata a una statuizione equitativa; con il secondo ha denunciato violazione dell’art. 5, comma 5, D.Lgs. n. 504/1992, contestando che la CTR avesse determinato il valore venale delle aree facendo leva su due trasferimenti immobiliari intervenuti nel 2008 e nel 2016, senza rispettare i parametri normativi e senza attribuire rilievo alla delibera comunale n. 69/2011 sui valori venali per zone omogenee ai fini IMU.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondati entrambi i motivi. Quanto al primo, ha riqualificato la doglianza come vizio di nullità ex art. 360, n. 4, c.p.c., ma ha escluso che la motivazione fosse apparente, rilevando che la CTR aveva spiegato, sia pure sinteticamente, le ragioni della rideterminazione del valore imponibile valorizzando la perizia di parte non specificamente contestata, i vincoli urbanistici e tecnici, gli spazi riservati a infrastrutture e servizi e alcuni atti di trasferimento utilizzati come elementi di riscontro. Quanto al secondo motivo, la Corte ha ribadito che per le aree fabbricabili il valore imponibile deve essere determinato secondo i criteri tassativi dell’art. 5, comma 5, D.Lgs. n. 504/1992, e che le delibere comunali ex art. 59 D.Lgs. n. 446/1997 hanno solo valore di presunzione semplice, superabile da elementi contrari. Ha quindi ritenuto che la CTR avesse correttamente applicato la normativa, apprezzando in fatto la concreta attendibilità degli elementi disponibili e superando la presunzione derivante dalla delibera comunale. Il ricorso è stato rigettato; il Comune è stato condannato alle spese di legittimità e, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002, al pagamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  La doglianza del ricorrente è stata ricondotta, quanto al primo motivo, non alla violazione di legge ma al vizio di motivazione/nullità della sentenza, poi escluso dalla Corte.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  Il motivo sulla motivazione apparente è stato riqualificato come deduzione di nullità della sentenza; la Corte ha escluso la nullità poiché la motivazione consentiva il controllo dell'iter logico-giuridico.

• art. 5, comma 5, D.Lgs. n. 504/1992

  Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio all'1 gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

  I criteri indicati dalla norma sono tassativi per la determinazione del valore imponibile delle aree fabbricabili; il giudice di merito deve verificarne la corrispondenza e la valutazione di fatto è insindacabile in cassazione se congruamente motivata.

• art. 59, D.Lgs. n. 446/1997

  Le delibere comunali che fissano valori delle aree edificabili per zone omogenee costituiscono soltanto presunzioni semplici (presunzioni hominis), superabili con elementi contrari valutati dal giudice.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso, è dovuto l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ove dovuto.

Massime di principio

• La motivazione è apparente solo quando non consente di ricostruire gli elementi di fatto e di diritto posti a base della decisione; non sussiste nullità se, anche in forma sintetica, la sentenza rende percepibile la ratio decidendi e il percorso logico seguito dal giudice.
• In tema di IMU sulle aree fabbricabili, il valore imponibile va determinato secondo i parametri legali dell’art. 5, comma 5, D.Lgs. n. 504/1992, che hanno carattere tassativo e richiedono una valutazione complessiva degli elementi normativamente indicati.
• Le delibere comunali che predeterminano valori venali delle aree edificabili hanno natura di presunzione semplice e non vincolano il giudice, il quale può discostarsene sulla base di elementi probatori contrari ritenuti più attendibili.
• La censura che miri a contestare l’apprezzamento concreto delle caratteristiche del bene e del suo valore di mercato non è ammissibile in cassazione quando sollecita una nuova valutazione del fatto, se la decisione di merito è congruamente motivata.

Come è indicizzato