Cassazione Civile, Ordinanza n. 23881/2025 del 26/08/2025

Esito

La controversia

Due acquirenti di un appartamento inserito in un condominio hanno lamentato intollerabili immissioni rumorose provenienti dal locale sottostante, dove era svolta un'attività di ristorazione e vendita di kebab. Secondo la loro prospettazione, al momento dell'acquisto era stata loro rappresentata una diversa attività, meno impattante e con orari diversi. Essi hanno prima agito in via d'urgenza ex art. 700 c.p.c. contro il conduttore del locale, la società locatrice/proprietaria e il condominio; il Tribunale aveva ritenuto illegittima solo la condotta del ristoratore. Nel merito, il Tribunale e poi la Corte d'appello hanno escluso la responsabilità della società locatrice, ritenendo non provata la prevedibilità delle immissioni al momento della locazione e, comunque, rilevando che il conduttore aveva svolto un uso diverso e più rumoroso rispetto a quello consentito; hanno altresì escluso la responsabilità del condominio, affermando che il compito di curare l'osservanza del regolamento condominiale spetta all'amministratore e non al condominio in quanto tale. Con il ricorso per cassazione i danneggiati hanno dedotto, con tre motivi, difetto di motivazione e travisamento della prova, nonché violazione degli artt. 2043 e 2051 c.c., sostenendo che il locatore, quale custode e proprietario, dovesse rispondere delle immissioni per non avere modificato le strutture e per non avere impedito l'attività rumorosa del conduttore, e che anche il condominio dovesse rispondere per non avere impedito la violazione del regolamento condominiale.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il primo motivo perché volto a ottenere una diversa valutazione del fatto e delle prove, e comunque perché la sentenza impugnata era sorretta da un'ulteriore ratio non censurata: il locatore aveva concesso il locale per un uso determinato, mentre il conduttore lo aveva destinato a un'attività diversa e più rumorosa. Ha rigettato il secondo motivo, ribadendo che la responsabilità del locatore per immissioni provenienti dall'immobile locato ex art. 2043 c.c. sussiste solo se egli abbia concorso causalmente nella produzione del danno, e che non è configurabile una responsabilità ex art. 2051 c.c. per l'illecito altrui, ma solo per i danni causati dalla cosa sotto custodia. Ha dichiarato inammissibile anche il terzo motivo, perché non confrontato con la ratio decidendi della sentenza impugnata, secondo cui l'obbligo di curare l'osservanza del regolamento condominiale grava sull'amministratore e non determina automaticamente responsabilità del condominio. Il ricorso è stato quindi integralmente rigettato, con condanna dei ricorrenti alle spese di legittimità e con accertamento dei presupposti per il contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 700 c.p.c.

  Richiamato come base del procedimento cautelare d'urgenza introdotto prima del giudizio di merito.

• art. 2043 c.c.

  La responsabilità per immissioni intollerabili del proprietario-locatore richiede un concorso causale nella realizzazione del fatto dannoso, non essendo sufficiente la mera omissione di diffida al conduttore.

• art. 2051 c.c.

  La responsabilità da cosa in custodia riguarda i danni cagionati dalla cosa e non può estendersi alla custodia dell'attività illecita altrui; rispetto alle immissioni del conduttore rileva solo il concorso del locatore nei termini elaborati dalla giurisprudenza.

• art. 1130 c.c.

  L'osservanza del regolamento condominiale è compito dell'amministratore, non del condominio in quanto tale.

• art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002

  Sono stati dichiarati i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012

  Norma richiamata quale fonte dell'inserimento del comma 1 quater nell'art. 13 del d.P.R. n. 115 del 2002.

Massime di principio

• In tema di immissioni provenienti da un immobile locato, il proprietario-locatore risponde ex art. 2043 c.c. solo se abbia concorso alla produzione del danno, ad esempio avendo consapevolmente concesso il bene per un uso che, secondo l'ordinaria diligenza, poteva prevedersi foriero di immissioni intollerabili.
• La mera omissione di diffidare il conduttore o di intervenire successivamente non è, di per sé, sufficiente a fondare la responsabilità del locatore per le immissioni prodotte dal conduttore.
• La responsabilità ex art. 2051 c.c. copre i danni causati dalla cosa in custodia, non quelli derivanti dall'illecito comportamento autonomo di terzi; non è configurabile una "custodia" dell'attività illecita altrui.
• In sede di legittimità, un motivo è inammissibile se si risolve nella richiesta di una diversa valutazione del fatto e delle prove, oppure se non si confronta con una autonoma ratio decidendi della sentenza impugnata.
• L'inosservanza del regolamento condominiale è, di regola, materia affidata ai poteri e ai doveri dell'amministratore ex art. 1130 c.c.; da tale omissione non deriva automaticamente una responsabilità del condominio in quanto ente di gestione.

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