Cassazione Civile, Ordinanza n. 24198/2025 del 29/08/2025

Esito

La controversia

Una locatrice aveva chiesto la risoluzione di un contratto di locazione di un immobile adibito a farmacia per asserito inadempimento del conduttore nel pagamento dei canoni, oltre al risarcimento del danno pari ai canoni maturati da gennaio 2014 a giugno 2015. Il conduttore aveva opposto di avere receduto dal contratto con raccomandata del luglio 2013, in base a una clausola contrattuale che, a suo dire, prevedeva il recesso libero oppure, in subordine, per gravi motivi ex L. n. 392/1978. Il Tribunale aveva accolto la tesi del conduttore e rigettato la domanda della locatrice; la Corte d'appello, invece, aveva ritenuto inefficace il recesso perché non sorretto da gravi motivi e aveva condannato il conduttore al pagamento dei canoni fino a giugno 2015, escludendo però la risoluzione per inadempimento. Con il ricorso per cassazione il conduttore ha dedotto: (1) omessa pronuncia/inesistenza o nullità della procura in appello; (2) violazione degli artt. 1453 e 112 c.p.c. per asserita pronuncia su una domanda non proposta e omesso esame della pretesa inammissibilità della domanda avversaria; (3) errata interpretazione della clausola contrattuale n. 9 e violazione del principio di non contestazione; (4) errata esclusione dei gravi motivi legittimanti il recesso, con mancato rilievo delle ragioni imprenditoriali e dell'asserita sopravvenuta onerosità; (5) illegittima condanna al pagamento dei canoni per difetto di prova del danno; (6) omesso esame del fatto che la mensilità di gennaio 2014 sarebbe già stata pagata.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto inammissibili o infondati i primi tre motivi: il primo perché veicolava come vizio motivazionale una censura di omessa pronuncia su questione processuale e comunque senza querela di falso sulla sottoscrizione/autenticità; il secondo perché la Corte d'appello era stata effettivamente investita della questione del recesso, e la motivazione sulla mancata declaratoria di risoluzione non era logicamente contraddittoria, potendosi al più correggere nella parte non decisiva; il terzo perché l'interpretazione della clausola contrattuale come regolamentazione accessoria collegata al recesso legale e non come attribuzione di recesso libero era plausibile e quindi non sindacabile in cassazione, oltre al fatto che sulla qualificazione del recesso si era formato giudicato interno. È stato poi respinto il quarto motivo: la Corte ha ribadito che, nel recesso anticipato del conduttore commerciale ex art. 27, comma 8, L. 392/1978, se i gravi motivi si sono verificati prima della scadenza utile per la disdetta e il conduttore non l'ha data, la mancata disdetta può essere letta come rinuncia a far valere quei motivi; inoltre, nel caso concreto, le ragioni addotte erano state ritenute soggettive e non oggettivamente verificabili, consistendo in mera convenienza imprenditoriale. Il quinto motivo è stato respinto perché la condanna non era qualificabile come risarcimento del danno da risoluzione o da occupazione sine titulo, ma come pagamento dei canoni dovuti in costanza di rapporto, essendo stato ritenuto inefficace il recesso e non essendo stata pronunciata la risoluzione. Il sesto motivo è stato dichiarato inammissibile per violazione dell'art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c., poiché il ricorrente non aveva trascritto adeguatamente il documento di pagamento né indicato con precisione contenuto e collocazione processuale.

Norme richiamate

• art. 447-bis c.p.c.

  richiamato come rito introduttivo della domanda del locatore in materia di locazione

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  invocato dal ricorrente per denunciare violazioni di legge

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  rilevato dalla Corte come corretta qualificazione del vizio di omessa pronuncia su questione processuale

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  ritenuto impropriamente utilizzato per censure che attengono a errori di diritto o di motivazione non più deducibili nei termini prospettati

• art. 112 c.p.c.

  richiamato sul principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato; la Corte esclude la violazione perché la questione del recesso era stata effettivamente devoluta

• art. 115 c.p.c.

  evocato dal ricorrente in relazione alla valutazione delle prove e alla non contestazione; la Corte ne esclude la violazione nei punti dedotti

• art. 1334 c.c.

  richiamato dal ricorrente a sostegno della tesi dell'efficacia del recesso per semplice ricezione della dichiarazione

• art. 1341 c.c.

  evocato per la disciplina delle clausole predisposte e la loro interpretazione

• artt. 1362 e ss. c.c.

  richiamati come canoni legali di interpretazione contrattuale; la Corte afferma che il ricorrente non indica specifiche violazioni di tali canoni

• art. 1367 c.c.

  richiamato dal ricorrente tra le norme ermeneutiche asseritamente violate

• art. 1453 c.c.

  evocato dal ricorrente in relazione alla domanda di risoluzione per inadempimento

• art. 1591 c.c.

  menzionato dalla Corte per escludere che il credito riconosciuto al locatore fosse qualificabile come indennità o risarcimento per ritardata restituzione

• art. 27, comma 7, L. n. 392/1978

  invocato dal ricorrente come possibile base del recesso; la Corte ritiene che la clausola contrattuale non attribuisse un libero recesso ma si coordinasse con il recesso legale

• art. 27, comma 8, L. n. 392/1978

  norma centrale: il recesso anticipato del conduttore per gravi motivi richiede presupposti oggettivi e sopravvenuti; la mancata disdetta nei tempi utili può valere come rinuncia a far valere successivamente quei motivi

• art. 1223 c.c.

  evocato dal ricorrente in tema di risarcimento del danno; la Corte esclude che la condanna fosse di natura risarcitoria

• art. 366, comma 1, n. 6 c.p.c.

  richiamato per dichiarare inammissibile il motivo fondato su un documento non adeguatamente trascritto e localizzato

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  menzionato per il deposito della memoria in sede di legittimità

• art. 2697 c.c.

  non citato espressamente nel testo fornito

• art. 132, secondo comma, n. 4 c.p.c.

  richiamato dalla Corte per valutare, in via sostanziale, la dedotta contraddittorietà motivazionale

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, una censura che riguarda l'omessa pronuncia su una questione di rito non va prospettata come vizio di motivazione ex art. 360, n. 5, c.p.c., ma, semmai, come nullità della sentenza per violazione dell'art. 112 c.p.c., nei limiti in cui sia effettivamente configurabile un'omessa pronuncia su una domanda o eccezione di merito.
• L'interpretazione della clausola contrattuale è accertamento di fatto riservato al giudice di merito: in cassazione è censurabile solo per violazione dei canoni legali di ermeneutica, che il ricorrente deve specificamente indicare e di cui deve mostrare il concreto malgoverno; non basta contrapporre una lettura alternativa del testo negoziale.
• Quando una questione è stata già decisa in primo grado e non è stata devoluta con impugnazione incidentale, sulla relativa qualificazione giuridica può formarsi giudicato interno, preclusivo del riesame in cassazione.
• Nel recesso anticipato del conduttore commerciale ex art. 27, comma 8, L. n. 392/1978, i gravi motivi devono essere oggettivi, sopravvenuti e non riconducibili alla mera convenienza imprenditoriale del conduttore; la valutazione del giudice di merito sull'assenza di tali presupposti è censurabile solo nei limiti del vizio di legittimità.
• Se i motivi che potrebbero giustificare il recesso sopravvengono prima della scadenza del termine utile per la disdetta alla naturale cessazione del contratto e il conduttore non esercita quella disdetta, la mancata tempestiva reazione può essere letta, secondo buona fede, come rinuncia ad avvalersi successivamente di quei motivi per anticipare la cessazione del rapporto.
• Quando il giudice di merito ritiene inefficace il recesso e non pronuncia la risoluzione del contratto, la condanna del conduttore al pagamento delle mensilità maturate è qualificabile come adempimento dell'obbligazione locatizia, non come risarcimento del danno da risoluzione o da occupazione sine titulo.
• Nel ricorso per cassazione fondato su documenti, il rispetto dell'art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c. impone di indicare con precisione dove il documento sia stato prodotto, di trascriverne o riassumerne il contenuto e di chiarire la sua rilevanza nel contraddittorio di merito; la mancanza anche di uno solo di tali oneri comporta l'inammissibilità della censura.

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