Cassazione Civile, Sentenza n. 19110/2025 del 11/07/2025

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della Corte d'appello di Venezia che aveva accolto l'appello di Rigano e dichiarato legittimo il recesso dal contratto preliminare (stipulato il 20.3.2007) relativo a un'unità immobiliare in Padova, ritenendo che l'immobile fosse gravato da vincolo storico (d.m. 16.9.1961) e che fosse presente una tettoia abusiva non sanabile. Tacchini deduceva 12 motivi di cassazione, contestando in particolare l'accertamento del vincolo (sostenendo che il d.m. vincolava solo il fabbricato frontale e non la corte retrostante), l'omesso esame di fatti decisivi (lavori di ristrutturazione, comunicazioni pregresse, offerte di riduzione del prezzo), la violazione delle norme sul potere di disapplicazione degli atti amministrativi, l'errata applicazione delle norme sul recesso/risoluzione per inadempimento e la responsabilità verso terzi (domande di manleva), nonché la decorrenza degli interessi sulla somma dovuta a titolo di doppia caparra.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato la maggior parte dei motivi proposti da Tacchini, ritenendo corretti gli accertamenti di fatto della Corte d'appello circa l'esistenza del vincolo e l'omessa informazione da parte del promittente venditore (Tacchini) che aveva garantito l'assenza di pesi sull'immobile. Tuttavia ha accolto il decimo motivo relativo alla decorrenza degli interessi: ha stabilito che gli interessi dovuti sulla somma di euro 200.000,00 (doppio della caparra) devono decorrere dall'1.4.2008, data della lettera con cui Rigano comunicò il recesso e ne chiese la corresponsione, e non dalla data del versamento della caparra. La sentenza impugnata è cassata solo rispetto a questo punto e confermata nel resto. Condanne alle spese di merito e distribuzione delle spese di cassazione come indicato in motivazione (parte del costo del giudizio di legittimità compensata tra le parti, resto a carico del ricorrente; responsabilità a carico del ricorrente verso alcuni controricorrenti).

Norme richiamate

• legge n. 1089 del 1939

  Il vincolo storico costituisce un onere reale di natura pubblicistica che limita le facoltà del proprietario e può incidere sul valore e sulle condizioni di trasferimento del bene; la conoscenza o meno del vincolo da parte del promittente venditore e la sua omissione nella fase precontrattuale rilevano ai fini della responsabilità contrattuale.

• d.lgs. n. 42 del 2004

  art. 2, art. 10, art. 13, art. 59, art. 61

  Le norme sul patrimonio culturale prevedono poteri di prelazione e limitazioni che incorrono come oneri pubblicistici sull'immobile; l'art. 61 prevede effetti condizionati dell'alienazione rispetto alla prelazione, ma la Corte ha ritenuto che la sola esistenza della prelazione, unita alla mancata informazione e ad altri profili, può legittimare il recesso in concreto.

• codice civile

  L'art. 1489 c.c. disciplina la risoluzione della vendita quando un onere reale diminuisca il libero godimento del bene; la Corte ha ritenuto che il vincolo, pur non impedendo automaticamente la commerciabilità, costituisce onere idoneo a pregiudicare la posizione della promissaria acquirente se il promittente lo aveva taciuto e aveva garantito l'assenza di oneri.

• codice civile

  In tema di interessi su una somma dovuta a seguito di recesso che ha efficacia costitutiva, la Corte ha interpretato che gli interessi di valuta su debito di somma devono decorrere dal momento in cui il creditore chiede l'adempimento (data della richiesta/manifestazione di recesso), e non dalla data del versamento della caparra.

• principio di causalità (richiamo a art. 41 c.p.)

  Applicato in tema di azione di manleva: per ottenere la garanzia da terzi è necessario dimostrare il nesso causale tra la loro condotta (omissione/informazione) e l'evento dannoso; la Corte ha ritenuto che quando il proprietario è venuto a conoscenza del vincolo per altra via prima del preliminare, la precedente omissione dei terzi perde efficacia causale rispetto al comportamento del promittente.

• decreto ministeriale costitutivo del vincolo

  Atto amministrativo che ha imposto il vincolo storico; la Corte ha valutato l'opponibilità e l'identificabilità del vincolo anche tramite la nota di trascrizione, ritenendo che le indicazioni della trascrizione consentissero di individuare l'immobile vincolato.

Massime di principio

• La trascrizione dell'atto amministrativo vincolante (nota di trascrizione) è centrale per l'opponibilità del vincolo a terzi: il giudice di merito può ritenere sufficiente il contenuto della trascrizione per identificare l'immobile gravato.
• Un vincolo storico/architettonico costituisce un onere reale che può incidere rilevantemente sulle aspettative contrattuali dell'acquirente; se il venditore lo conosceva e lo ha taciuto o ha garantito inesistenza di oneri, l'acquirente può legittimamente rifiutare la stipula definitiva e recedere.
• La mera possibilità che lo Stato eserciti la prelazione non sempre impedisce la vendita, ma costituisce un rischio che andava considerato nelle garanzie contrattuali: la rilevanza ai fini della risoluzione dipende dal contesto e dall'omissione informativa del venditore.
• Le irregolarità edilizie (es. tettoia abusiva) rilevano se persistenti al momento della stipula del contratto definitivo; se l'abuso è eliminato prima del definitivo la nullità non è automatica, ma la condotta omissiva del venditore resta valutabile ai fini della responsabilità contrattuale.
• Per le domande di manleva verso i danti causa o notaio è necessario dimostrare il nesso causale tra la loro omissione e l'evento dannoso: conoscenza successiva del vincolo da parte del proprietario può interrompere la rilevanza causale delle omissioni altrui.
• Gli interessi su somme dovute per effetto del recesso/rettifica del vincolo decorrono dalla data in cui il creditore ha manifestato la pretesa (ad es. dalla comunicazione di recesso e richiesta del doppio della caparra), non dalla data del versamento originario.