Cassazione Civile, Ordinanza n. 19275/2024 del 12/07/2024

Esito

La controversia

Gli originari attori avevano acquistato dal convenuto un appartamento con annesso garage, lamentando che il venditore non avesse rispettato i tempi pattuiti per la consegna dei beni e per la stipula del rogito, che il garage presentasse un accesso difficoltoso e altri vizi, e chiedendo il risarcimento dei danni da inadempimento. In primo grado la domanda era stata rigettata per difetto di prova dell'inadempimento; in appello il rigetto era stato confermato. Con il ricorso per cassazione i soccombenti deducevano: 1) violazione degli artt. 1218 e 1223 c.c., sostenendo che la Corte territoriale avesse erroneamente ritenuto che il contratto definitivo assorbisse integralmente il preliminare, senza considerare una scrittura separata, contestuale al rogito, con cui il venditore si era obbligato a completare l'immobile entro un termine; 2) omesso esame di un fatto decisivo, sempre con riferimento alla scrittura coeva al definitivo che prevedeva opere ancora mancanti; 3) violazione degli artt. 1495, 2697 c.c. e 115 c.p.c., assumendo che la Corte d'appello avesse trascurato la domanda di garanzia per vizi relativa al garage e che il venditore non avesse eccepito la prescrizione ma solo la decadenza. La Corte di merito aveva però ritenuto, quanto ai pretesi danni da ritardo e mancato godimento del bene, che non fosse stato provato un danno causalmente riconducibile all'inadempimento, e quanto ai vizi del garage, che essi fossero visibili e comunque non tempestivamente denunciati, con conseguente inoperatività della garanzia e prescrizione/decadenza dell'azione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha affermato, in primo luogo, che l'eventuale erroneità della tesi secondo cui il contratto definitivo prevale sempre sul preliminare era in concreto irrilevante, perché la Corte d'appello aveva comunque esaminato nel merito la domanda risarcitoria e l'aveva respinta per difetto di prova del danno e del nesso causale. Ha inoltre escluso il vizio di omesso esame del fatto decisivo, rilevando che la scrittura coeva al rogito era stata più volte considerata dal giudice di merito e che, trattandosi di "doppia conforme", il vizio era in ogni caso non deducibile nei termini prospettati. Quanto alla dedotta garanzia per vizi del garage, ha ritenuto inammissibile la censura perché non si confrontava con la ratio decidendi della sentenza impugnata, fondata sull'assenza di tempestiva denunzia e sulla natura visibile dei vizi, oltre che sulla decorrenza dei termini di legge. Le spese sono state poste a carico dei ricorrenti, con ulteriore contributo unificato ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 1218 c.c.

  richiamato dai ricorrenti per sostenere la responsabilità del venditore per inadempimento; la Corte non accoglie la censura perché la domanda è stata comunque rigettata per difetto di prova del danno risarcibile.

• art. 1223 c.c.

  richiamato dai ricorrenti in tema di risarcimento del danno da inadempimento; la Corte ritiene assorbente la mancanza di prova del pregiudizio causalmente derivato.

• art. 1495 c.c.

  richiamato in tema di garanzia per vizi nella vendita; la Corte ribadisce che, in mancanza di tempestiva denunzia e ove i vizi siano visibili, la garanzia non opera.

• art. 1667 c.c.

  richiamato dalla Corte insieme all'art. 1669 c.c. come parametro dei termini per l'azione relativa ai vizi/difformità; la Corte afferma che i termini risultavano spirati.

• art. 1669 c.c.

  richiamato dalla Corte insieme all'art. 1667 c.c. per escludere la tempestività dell'azione proposta contro i vizi dell'immobile.

• art. 2697 c.c.

  richiamato dai ricorrenti; la Corte richiama il principio secondo cui il creditore deve allegare fonte e scadenza del diritto, mentre il debitore deve provare l'adempimento.

• art. 115 c.p.c.

  richiamato dai ricorrenti a sostegno della censura sui vizi del garage; la Corte non ne accoglie la deduzione perché priva di specificità e non idonea a scalfire la ratio della decisione.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  applicato per dare atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Quando, dopo un preliminare, le parti stipulano il definitivo, quest'ultimo è la fonte ordinaria dei diritti e degli obblighi del rapporto; eventuali pattuizioni del preliminare restano rilevanti solo se espressamente riprodotte o se la loro sopravvivenza risulti da un accordo scritto contestuale al definitivo, ove richiesto dalla forma scritta per immobili.
• Nel giudizio di responsabilità contrattuale il creditore deve provare la fonte del diritto e la scadenza dell'obbligazione, allegando l'inadempimento; spetta al debitore provare il fatto estintivo costituito dall'esatto adempimento.
• In cassazione non è consentito chiedere una nuova valutazione del fatto o delle prove: la censura deve confrontarsi con la ratio decidendi della sentenza impugnata e non può limitarsi a prospettare una lettura alternativa del compendio istruttorio.
• Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non sussiste quando il fatto risulta comunque considerato, anche implicitamente, dalla motivazione del giudice di merito.
• In materia di garanzia per vizi della vendita, la tutela non opera se i vizi sono apparenti/visibili o se non è stata provata la tempestiva denunzia nei termini di legge; la doglianza deve specificamente misurarsi con tale ratio.

Come è indicizzato