Cassazione Civile, Sentenza n. 21411/2026 del 23/06/2026

Esito

La controversia

Il Condominio ha proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte d'Appello di Palermo che, accogliendo l'appello di Danile e Frenda, aveva riconosciuto la natura condominiale del muro di cinta perimetrale e di sostegno e aveva condannato il Condominio ad eseguire le opere indicate dal C.T.U. o, in alternativa, a corrisponderne il valore. Il Condominio deduceva sette motivi principalmente con riferimento a: violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato (ultrapetizione); errata qualificazione della titolarità del muro (violazione art. 1117 c.c. e interpretazione del titolo di acquisto); vizio di motivazione e difetto di adeguato esame delle prove (anche con riferimento all'uso della consulenza tecnica d'ufficio redatta nella fase cautelare); mancata declaratoria di cessazione della materia del contendere dopo l'esecuzione dei lavori da parte degli appellanti; e difetti procedurali con riguardo alla procura dell'amministratore. Danile e Frenda hanno proposto ricorso incidentale per le spese della fase cautelare.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato sia il ricorso principale del Condominio sia il ricorso incidentale proposto dagli appellanti, confermando in sostanza la decisione della Corte d'Appello che aveva riconosciuto la condominialità del muro e aveva disposto l'esecuzione dei lavori o il pagamento del loro valore. La Corte ha ritenuto infondate o inammissibili le censure del Condominio: ha confermato la legittimazione dell'amministratore ad agire (anche senza specifica autorizzazione assembleare per atti conservativi) e ha ritenuto corretta la qualificazione del muro come bene comune sulla base del titolo, della funzione di delimitazione e della natura controterra con funzione di contenimento a vantaggio dell'intero edificio. È stato inoltre affermato che, pur essendo intervenuti lavori eseguiti dai condomini attori, non è venuta meno la loro domanda di reintegrazione per equivalente. Quanto alle censure processuali e probatorie (uso del C.T.U. cautelare, presunte difformità fotografiche, vizio di motivazione), la Corte le ha ritenute inammissibili o infondate per carenza di autosufficienza o perché il giudice di merito ha adeguatamente motivato. Le spese di cassazione sono compensate per 1/3 e per i restanti 2/3 sono a carico del Condominio, che è condannato a pagare ai resistenti la quota liquidata nella sentenza.

Norme richiamate

• art. 1117 cod. civ.

  La Corte ha interpretato l'art. 1117 c.c. richiamandone la nozione di parti comuni dell'edificio: il muro di cinta, pur se prospiciente una porzione ad uso esclusivo, è bene comune se, per funzione e titolo, delimita lo spazio condominiale e assolve funzione di contenimento a vantaggio dell'intero fabbricato.

• art. 1130 cod. civ.

  Riconosciuta la legittimazione dell'amministratore ad esercitare azioni in giudizio per atti conservativi relativi alle parti comuni e, di conseguenza, la validità della procura conferita all'avvocato anche in sede di cassazione quando la legittimazione non sia stata previamente contestata.

• art. 1131 cod. civ.

  Richiamato per confermare le attribuzioni dell'amministratore nella tutela delle parti comuni e la sua legittimazione ad agire senza preventiva delibera assembleare quando si tratti di atti conservativi.

• art. 1172 cod. civ.

  Richiamato nella fase cautelare (richiesta antecedente) per indicare l'azione di denuncia di danno temuto; la Corte osserva che in fase cautelare la titolarità passiva del Condominio era stata contestata.

• art. 1021 cod. civ.

  Citato in riferimento alla possibile qualificazione dell'uso esclusivo come diritto reale di godimento: la Corte osserva che il Condominio non ha contestato in modo specifico la qualificazione del diritto di uso esclusivo, e comunque ciò non attribuisce proprietà sul muro.

• art. 360 cod. proc. civ., comma 1, nn. 3 e 4

  Base normativa per i motivi di cassazione: la Corte ha valutato le censure relative a violazione di norme processuali e vizio di motivazione secondo i limiti stabiliti dall'art. 360 c.p.c., ritenendo inammissibili o infondati vari motivi per carenza di autosufficienza o per rispetto del minimo costituzionale della motivazione.

• art. 101 cod. proc. civ.

  Richiamato nella censura di ultrapetizione; la Corte ha ritenuto che la corresponsione per equivalente fosse implicita nella domanda di condanna a facere e quindi congrua rispetto al principio di corrispondenza.

• art. 132 cod. proc. civ.

  Richiamato in relazione al vizio di motivazione: la Corte ha applicato il principio secondo cui il vizio riguarda la mancanza totale o apparente della motivazione e non un semplice difetto di sufficienza; ha ritenuto la motivazione della Corte d'Appello adeguata.

• art. 91 cod. proc. civ.

  Citato nel ricorso incidentale con riferimento alle spese: la Corte ha spiegato che, nel sistema del procedimento cautelare unico, l'autonomia del giudizio di merito impedisce che la soccombenza cautelare si rifletta automaticamente sulle spese del merito, salvo specifiche istanze che non risultano formulate.

• art. 88, 115, 116, 167 cod. proc. civ.

  Richiamati nelle censure relative alla valutazione delle prove e alla regolamentazione delle spese; la Corte ha ritenuto le contestazioni inammissibili o non provate.

• art. 2697 e 2698 cod. civ.

  Norme sulla prova: richiamate nelle doglianze del Condominio circa l'omessa valutazione di prove e documenti; la Corte ha osservato la carenza di deduzioni autosufficienti che permettessero il sindacato in Cassazione.

• D.P.R. n. 115/2002 art. 13, comma 1-bis e comma 1-quater

  art. 13, comma 1-bis e comma 1-quater

  La Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato da versare da entrambe le parti, secondo le previsioni sulle spese dei ricorsi.

• art. 669 terdecies cod. proc. civ.

  Richiamato nella ricostruzione della disciplina del procedimento cautelare 'di nuova opera' o di danno temuto, per sottolineare la natura monofasica del procedimento cautelare e l'autonomia del successivo giudizio di merito.

Massime di principio

• Se si agisce per ottenere la riparazione o ricostruzione di una parte comune (es. muro di cinta), la domanda di facere implica anche, in via implicita, la richiesta di equivalente economico qualora il giudice valuti più opportuno il risarcimento in denaro.
• La qualificazione della porzione muraria come bene comune va valutata sulla base del titolo, della funzione (es. delimitazione, contenimento) e della realtà fattuale: anche una porzione di muro prospiciente un'area ad uso esclusivo può rimanere parte comune se la sua funzione è a vantaggio dell'intero edificio.
• L'amministratore del condominio è legittimato ad agire in giudizio per atti conservativi delle parti comuni anche senza specifica autorizzazione assembleare; tale legittimazione può essere estesa anche all'impugnazione in cassazione se non sia stata contestata nel merito.
• L'esecuzione di lavori da parte di singoli condomini non determina automaticamente la cessazione della materia del contendere; resta rilevante l'interesse alla reintegrazione o al riconoscimento della responsabilità del Condominio per le spese sostenute.
• I provvedimenti e le consulenze disposti nella fase cautelare possono essere utilizzati dal giudice di merito, ma le parti devono specificamente contestarne i contenuti per rendere il rilievo sindacabile in sede di legittimità; le doglianze generiche o non autosufficienti sono inammissibili in cassazione.
• Nel sistema del procedimento cautelare unificato, l'autonomia tra fase cautelare e merito può comportare una gestione separata delle spese: la soccombenza nella fase cautelare non produce automaticamente la medesima conseguenza nel merito senza specifica statuizione.
• Il sindacato di legittimità sulla motivazione è limitato al controllo della presenza del 'minimo costituzionale' richiesto dall'art. 111 Cost.: non ogni insufficienza di dettaglio comporta nullità della motivazione se il percorso logico-giuridico è percepibile.