Cassazione Civile, Ordinanza n. 14728/2026 del 18/05/2026

Esito

La controversia

Il proprietario di un alloggio in un complesso edilizio di origine cooperativa ha agito per ottenere: l'accertamento della sua esclusiva proprietà dell'unità assegnatagli e della sua estraneità a porzioni comuni e ai relativi oneri; la declaratoria di nullità del regolamento condominiale; l'annullamento o la declaratoria di nullità delle delibere assembleari che avevano approvato interventi e spese, del contratto di appalto stipulato dall'amministratore dell'ente di gestione con un'impresa, della successiva transazione e degli atti collegati; nonché il risarcimento dei danni e le restituzioni conseguenti. In appello la domanda è stata respinta. Con il ricorso per cassazione il ricorrente ha dedotto: omessa riunione del giudizio con altri due processi connessi; violazione di giudicato e della disciplina speciale degli alloggi di edilizia economica e popolare, sostenendo che non fosse configurabile un condominio di gestione o che comunque fosse cessato; illegittimità delle delibere assembleari; soprattutto, nullità del regolamento condominiale per difetto di forma, per lesione dei suoi diritti in quanto non comproprietario, per violazione della disciplina sulle parti comuni e per asserita retroattività del regolamento. La Corte di cassazione ha esaminato prioritariamente il quarto motivo e ha rilevato che il regolamento, qualificato come contrattuale e predisposto/sottoscritto dagli assegnatari, aveva natura di contratto plurilaterale; di conseguenza, l'azione di nullità doveva essere proposta nei confronti di tutti i condomini, in litisconsorzio necessario. Poiché ciò non era avvenuto, l'intero processo è stato ritenuto viziato da nullità rilevabile d'ufficio; gli ulteriori motivi sono rimasti assorbiti.

La decisione

La Corte ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato le parti al Tribunale di Roma, quale giudice di primo grado, affinché sia integrato il contraddittorio nei confronti di tutti i litisconsorti necessari e sia rinnovato il giudizio; il Tribunale provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità. La decisione di merito della Corte d'appello non è stata confermata perché la causa era affetta da nullità processuale derivante dalla mancata partecipazione di tutti i condomini nella controversia avente ad oggetto la nullità del regolamento condominiale e l'accertamento negativo della qualità di condomino.

Norme richiamate

• art. 273 c.p.c.

  Invocato dal ricorrente per lamentare la mancata riunione di giudizi connessi; la Corte non ne tratta nel merito perché il motivo è rimasto assorbito.

• art. 2909 c.c.

  Richiamato nel secondo motivo come parametro del dedotto contrasto con un precedente giudicato; non viene esaminato per assorbimento.

• r.d. n. 1165 del 1938, artt. 203-212

  La Corte d'appello li aveva richiamati come disciplina speciale degli alloggi di edilizia economica e popolare, prevalente sul codice civile, per giustificare il condominio di gestione.

• d.P.R. n. 2 del 1959, art. 18

  Richiamato dalla Corte d'appello quale base della disciplina del condominio di gestione nel regime degli alloggi di edilizia economica e popolare.

• art. 1138 c.c.

  Invocato nel quarto motivo in tema di validità e contenuto del regolamento condominiale; il relativo esame è stato assorbito dalla declaratoria di litisconsorzio necessario.

• art. 1350 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere la necessità della forma scritta del regolamento avente ad oggetto diritti reali immobiliari; motivo assorbito.

• art. 61 disp. att. c.c.

  Invocato per contestare la genesi del regolamento da parte di più condominii preesistenti; motivo assorbito.

• artt. 115 e 116 c.p.c.

  Richiamati per censurare l'apprezzamento probatorio e la ricostruzione fattuale della Corte d'appello; motivo assorbito.

• art. 1117 c.c.

  Invocato per sostenere che la Corte d'appello avesse attribuito efficacia retroattiva al regolamento condominiale; motivo assorbito.

• art. 354, comma 1, c.p.c.

  Richiamato come norma che impone al giudice d'appello di rimettere la causa al primo giudice quando rileva un vizio di contraddittorio per litisconsorzio necessario.

• art. 383, comma 3, c.p.c.

  Applicato dalla Corte di cassazione per cassare la sentenza e rinviare la causa al giudice di primo grado a seguito del vizio di mancata integrazione del contraddittorio.

Massime di principio

• Quando si propone un'autonoma azione di nullità contro un regolamento condominiale di natura contrattuale, il giudizio deve essere instaurato nei confronti di tutti i condomini, perché il regolamento ha struttura di contratto plurilaterale e la decisione incide unitariamente sulla sfera giuridica di tutti i partecipanti.
• La mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i litisconsorti necessari determina nullità dell'intero processo, rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado; se il vizio non viene sanato nei gradi di merito, la Cassazione deve cassare la decisione e rinviare la causa al primo giudice.
• L'obbligo di litisconsorzio necessario sussiste anche quando, oltre alla nullità del regolamento, venga chiesto l'accertamento negativo della qualità di condomino, poiché tale domanda incide sull'esistenza stessa del rapporto di condominialità.
• In presenza di una nullità processuale assorbente, la Corte di cassazione non esamina gli ulteriori motivi di ricorso attinenti al merito della controversia.

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