Cassazione Civile, Ordinanza n. 19955/2025 del 17/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da una serie di accordi relativi a un programma edilizio: nel 1999 una società prometteva di vendere un suolo e concedeva anche un'opzione su un'altra particella; nel 2001 la stessa società prometteva di cedere cubatura edilizia per una determinata particella, a fronte del pagamento integrale di un corrispettivo. Il contratto del 2001 prevedeva che, se il piano non fosse stato approvato ed esecutivo entro sei mesi, il contratto avrebbe perso efficacia e la cedente avrebbe dovuto restituire la somma, oltre a un meccanismo di rinnovo automatico semestrale salvo approvazione del piano o richiesta di restituzione da parte dell'acquirente. Non essendo intervenuta l'approvazione, l'acquirente ha chiesto in giudizio la restituzione del corrispettivo, inizialmente in via subordinata rispetto all'azione ex art. 2932 c.c. e poi come unica domanda; il tribunale ha rigettato ritenendo non imputabile alla cedente l'inadempimento amministrativo ostativo alla cessione, mentre la corte d'appello ha riformato la decisione valorizzando l'autonomia della scrittura del 2001, la natura unilaterale della facoltà di scioglimento/recesso e l'assenza di titolo per trattenere il corrispettivo. La società cedente ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi: 1) violazione dell'art. 345 c.p.c. per asserita novità in appello della domanda di accertamento del recesso; 2) violazione degli artt. 1321 ss., 1453 e 1456 c.c. per contestare la qualificazione della clausola come risolutiva potestativa e per negare l'autonomia del contratto del 2001 rispetto al programma del 1999; 3) vizio motivazionale per mancata considerazione di atti amministrativi regionali del 2015 che avrebbero reso definitivamente edificabili le aree; 4) nullità della sentenza per omessa pronuncia sulle domande di appello e sulle eccezioni. La Corte di cassazione ha ritenuto infondati tutti i motivi: ha affermato che non era nuova la domanda, perché la corte territoriale aveva solo qualificato diversamente una pretesa già proposta; ha ricondotto la clausola alla facoltà di recesso unilaterale ex art. 1373 c.c. e ha confermato l'autonomia della scrittura del 2001; ha escluso che i documenti amministrativi richiamati fossero decisivi rispetto alla domanda restitutoria fondata sul recesso; ha infine escluso l'omessa pronuncia, rilevando che l'appello era stato articolato con più domande tutte finalizzate alla restituzione della somma. Il ricorso è stato quindi integralmente rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso della società cedente. Ha confermato la sentenza d'appello che aveva condannato la cedente alla restituzione del corrispettivo versato per la promessa di cessione di cubatura, ritenendo corretta la qualificazione della clausola contrattuale come facoltà di recesso unilaterale ex art. 1373 c.c. e l'autonomia della scrittura del 2001 rispetto all'accordo del 1999. Ha altresì escluso la novità della domanda in appello, la decisività dei documenti amministrativi prodotti e il vizio di omessa pronuncia. La ricorrente è stata condannata a rifondere le spese del giudizio di legittimità e, se dovuto, a versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 345 c.p.c.

  La censura di novità della domanda in appello è stata respinta perché la corte territoriale aveva solo riqualificato una domanda già proposta in primo grado, senza introdurre un nuovo petitum o una nuova causa petendi in senso sostanziale.

• art. 1321 c.c.

  Richiamato insieme alle norme sui contratti per contestare la qualificazione della clausola e il collegamento tra gli accordi, senza che la censura sia stata accolta.

• artt. 1453 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere una diversa qualificazione della vicenda; la Corte non ha accolto la prospettazione.

• art. 1456 c.c.

  La Corte ha escluso che la clausola fosse una clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c.; l'ha invece ricondotta, sul piano sostanziale, a un patto di recesso unilaterale.

• art. 1373 c.c.

  La clausola che consentiva la richiesta di restituzione della somma è stata qualificata meglio come patto di recesso unilaterale esercitabile da una sola parte.

• art. 2932 c.c.

  Era la domanda principale originaria, poi rinunciata dall'attrice; la controversia è proseguita sulla sola domanda restitutoria.

• art. 183, comma 6, c.p.c.

  La prima memoria ex art. 183, comma 6, è stata valorizzata per ricostruire la trasformazione della domanda in giudizio di primo grado.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  La Corte ha dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 1-bis dell'art. 13 d.P.R. 115/2002

  Richiamato nel dispositivo per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Ai fini dell'art. 345 c.p.c. non è nuova la domanda che, già proposta in primo grado, sia solo diversamente qualificata dal giudice d'appello, purché restino immutati il contenuto sostanziale della pretesa e il risultato pratico perseguito.
• Nell'interpretazione delle domande e delle conclusioni, il giudice deve guardare alla sostanza della pretesa emergente dagli atti e non al solo dato letterale delle espressioni usate dalla parte.
• Una clausola che attribuisca a una sola parte il potere di sciogliersi dal vincolo mediante semplice richiesta di restituzione della somma, senza necessità di motivazione, va ricondotta sostanzialmente a un patto di recesso unilaterale ex art. 1373 c.c., anche se descritta impropriamente come condizione risolutiva potestativa.
• La valutazione circa l'autonomia o il collegamento negoziale tra due scritture contrattuali è questione di merito insindacabile in cassazione se sorretta da motivazione adeguata e coerente.
• Documenti amministrativi successivi sono irrilevanti ove non incidano sulla specifica base della decisione, quando la domanda sia fondata sull'esercizio di una facoltà contrattuale di recesso e sulla conseguente restituzione delle somme.
• Non ricorre omessa pronuncia quando la sentenza abbia deciso sul bene della vita sostanzialmente richiesto, ancorché non abbia accolto o formalmente trascritto tutte le qualificazioni giuridiche prospettate dalla parte.

Come è indicizzato