Cassazione Civile, Ordinanza n. 27190/2025 del 10/10/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla costruzione, da parte del vicino proprietario, di una tettoia con chiusure laterali e componenti prefabbricati a copertura di una terrazza posta al piano sottostante rispetto al balcone dell'immobile dell'attrice. In primo grado la domanda era stata proposta per accertare l'illegittimità dell'opera per violazione delle norme sulle distanze tra costruzioni e tra vedute, oltre che per asserite immissioni/esalazioni pericolose e con richieste consequenziali. Il tribunale aveva accolto l'eccezione di arbitrato irrituale contenuta nel regolamento condominiale e respinto la domanda ex art. 844 c.c. La corte d'appello aveva confermato, ritenendo valida e operante la clausola compromissoria e interpretando l'esclusione per i 'diritti primari derivanti dal titolo' come non riferibile alla controversia sulle distanze e vedute tra proprietà esclusive, inoltre giudicando generica la domanda ex art. 844 c.c. In cassazione la ricorrente ha dedotto cinque motivi, tutti centrati sulla pretesa erronea applicazione della clausola compromissoria e sull'interpretazione dell'art. 42 Cost. e degli artt. 1362 ss. c.c.: 1) violazione delle norme di diritto e dei criteri ermeneutici per avere ritenuto operante la clausola arbitrale nonostante la tutela del diritto di proprietà; 2) violazione di legge e omesso esame per non avere considerato che l'opera lederebbe anche sicurezza, vita, salute e privacy; 3) omessa applicazione dei criteri interpretativi, sostenendo che la clausola sarebbe dubbia e solo facoltativa; 4) omesso esame del fatto che il giudizio era stato promosso anche per evitare l'usucapione, con conseguente inoperatività della clausola; 5) motivazione apparente e contraddittoria, per l'asserita illogicità della distinzione tra proprietà e suoi contenuti e per l'erroneo uso dell'art. 12 preleggi. La Corte di cassazione ha rigettato tutti i motivi, rilevando in sintesi che le censure pretendevano una rivalutazione del merito e non individuavano specifiche violazioni dei canoni ermeneutici o fatti storici decisivi omessi, e che la clausola compromissoria copriva la controversia sulle distanze e vedute, non essendo questi profili idonei a integrare l'eccezione per i diritti primari derivanti dal titolo di acquisto.

La decisione

Il ricorso è stato integralmente respinto. La Corte ha ritenuto infondato il primo motivo perché l'interpretazione della clausola compromissoria data dai giudici di merito era logica e non contraddittoria, e perché il richiamo all'art. 42 Cost. non imponeva di escludere dalla clausola le controversie sulle distanze e sulle vedute tra proprietà confinanti. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo per genericità, difetto di specificità e mancata indicazione di un fatto storico decisivo effettivamente omesso; il terzo motivo è stato respinto perché non coglieva la ratio decidendi, essendo la clausola ritenuta non dubbia ma semplicemente non operante l'esclusione in essa prevista; il quarto è stato dichiarato inammissibile per difetto di autosufficienza e perché la questione dell'usucapione non risultava dedotta tempestivamente né integrava un fatto storico omesso; il quinto è stato respinto, ribadendo che la motivazione della sentenza impugnata non era affetta da contraddizioni o apparenza. Nessuna statuizione sulle spese per mancata partecipazione dei resistenti. È stato inoltre dato atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato a carico della ricorrente, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 844 c.c.

  La domanda ex art. 844 c.c. era stata ritenuta generica dai giudici di merito; la Cassazione non ha riformato tale valutazione e l'ha richiamata solo come parte del quadro decisorio.

• art. 113 c.p.c.

  Il richiamo è stato ritenuto improprio e non autonomamente decisivo, poiché la norma serve a ricordare che il giudice ordinario decide secondo diritto, tema non controverso nel caso.

• art. 42 Cost.

  Il diritto di proprietà è certamente costituzionalmente garantito, ma la tutela costituzionale non impedisce che siano regolati per legge i suoi limiti; la violazione delle distanze legali non è stata considerata lesione del contenuto minimo tale da svuotare il diritto.

• art. 1362 c.c.

  Per dedurre validamente la violazione dei canoni ermeneutici occorre indicare specificamente le regole violate e spiegare in che modo il giudice di merito se ne sia discostato; non è sufficiente contrapporre una diversa lettura della clausola.

• artt. 1363, 1366, 1367, 1369, 1371 c.c.

  Richiamati solo nel quinto motivo, ma la Corte ha ritenuto che le censure si risolvessero in una critica di merito priva di specifica dimostrazione della violazione dei canoni interpretativi.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  La violazione di legge deve essere specificamente argomentata con confronto tra decisione impugnata e norma applicabile; non basta enunciare la norma e proporre una diversa soluzione.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  Il vizio è configurabile solo per omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, decisivo e discusso tra le parti; non riguarda questioni giuridiche, argomentazioni difensive o richieste di rivalutazione del merito.

• art. 366 c.p.c.

  La Corte ha rilevato la carenza di autosufficienza dei motivi, perché non era indicato dove e quando le questioni asseritamente decisive fossero state dedotte nel giudizio di merito e non erano specificamente localizzati gli atti rilevanti.

• art. 384 c.p.c.

  La ricorrente aveva chiesto una decisione nel merito, ma la Corte non ha accolto la richiesta perché il ricorso è stato respinto/inammissibile nei suoi motivi.

• art. 12 delle preleggi

  Richiamato nel quinto motivo, ma la Corte ha escluso che la motivazione d'appello fosse contraddittoria o perplessa.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  È stato dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato a carico della ricorrente, se dovuto.

Massime di principio

• Nell'interpretazione di una clausola compromissoria contenuta in un regolamento condominiale, il giudice di legittimità non sostituisce la propria lettura a quella di merito se la motivazione è coerente e non viola specificamente i canoni ermeneutici.
• Per denunciare utilmente la violazione degli artt. 1362 ss. c.c. è necessario indicare in modo puntuale quali canoni siano stati infranti e in quale passaggio argomentativo il giudice di merito si sia discostato da essi; la mera proposizione di un'interpretazione alternativa non integra di per sé il vizio.
• Il diritto di proprietà è costituzionalmente tutelato, ma la sua protezione non impedisce che il regolamento privatistico o condominiale disciplini controversie relative a limitazioni del godimento tra proprietà confinanti; la violazione di distanze legali non coincide automaticamente con la lesione del contenuto minimo del diritto di proprietà.
• Il vizio di omesso esame ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. riguarda solo un fatto storico decisivo effettivamente discusso e non questioni giuridiche, deduzioni difensive o profili di merito non specificamente allegati.
• La deduzione di nuove domande o di nuove prospettazioni in cassazione richiede rigorosa autosufficienza: occorre indicare dove tali questioni siano state introdotte nel merito e come siano state trattate nella sentenza impugnata.
• Quando la clausola compromissoria esclude dall'arbitrato le controversie su diritti primari derivanti dal titolo, l'esclusione va interpretata restrittivamente in relazione all'oggetto concreto della lite e al collegamento con i rapporti di comunione o condominiali.

Come è indicizzato