Cassazione Civile, Sentenza n. 31669/2025 del 04/12/2025

Esito

La controversia

Controversia relativa alla disponibilità e al diritto di utilizzo/possessione di una porzione di area pertinenziale al fabbricato condominiale (mappale 342, sub 27 e 30). Il Condominio chiedeva la riconsegna dell'area e, in via subordinata, la definizione dei diritti della convenuta derivanti da una scrittura privata autenticata del 23.04.1996 (definita convenzione), con cui un comproprietario aveva attribuito a Gabriella Dei Cas la facoltà di occupare parte del terreno tramite un accordo interpretato come comodato. In primo grado il Tribunale condannava la convenuta alla immediata riconsegna; la Corte d'Appello rigettava l'appello di Gabriella, qualificando la convenzione come contratto di comodato gratuito e ritenendo legittimato il Condominio, tramite il proprio amministratore e una ratifica successiva dei condomini, a chiedere la restituzione. Gabriella proponeva ricorso per cassazione censurando la qualificazione della domanda (azione personale vs azione reale di rivendica), la legittimazione del Condominio e l'esclusione di argomentazioni presentate in comparsa conclusionale come tardive.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha dichiarato inammissibili, per la natura di doppia conforme, alcune censure che lamentavano omesso esame di fatti decisivi. Ha ritenuto infondati i motivi di ricorso: la Corte territoriale ha motivatamente qualificato il rapporto come comodato e l'azione del Condominio come personale di restituzione, ha correttamente valutato la legittimazione del Condominio (amministratore autorizzato e ratifica dei condomini) e ha legittimamente escluso come tardive le argomentazioni nuove sollevate per la prima volta in comparsa conclusionale. Sono state poste a carico della ricorrente le spese di giudizio di legittimità e confermate le statuizioni di merito riguardanti la riconsegna dell'area.

Norme richiamate

• art. 360 cod. proc. civ., comma 1, n. 5

  La Corte applica il principio della cosiddetta doppia conforme: se la sentenza di appello conferma le ragioni del primo grado con lo stesso percorso motivazionale, il ricorso per cassazione è precluso, quanto all'omesso esame di fatti decisivi, salvo che il ricorrente dimostri la diversità dei percorsi motivazionali

• art. 360 cod. proc. civ., comma 4 (riforma ex d.lgs. 149/2022)

  Richiamata la modifica normativa che limita i motivi proponibili in cassazione quando l'appello conferma il primo grado per le stesse ragioni, con effetto applicabile al caso di specie

• art. 112 cod. proc. civ.

  Principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato: la Corte ha ritenuto che non vi sia stata extrapetizione, in quanto l'oggetto della domanda era sufficientemente definito e la qualificazione operata dai giudici di merito era coerente con il petitum

• art. 2697 cod. civ.

  Regola della ripartizione dell'onere della prova: la Corte ha ritenuto che il Condominio avesse assolto al suo onere documentando l'area tramite la planimetria allegata alla convenzione, e che la convenuta non avesse contestato adeguatamente tale prova

• art. 167 cod. proc. civ., comma 2

  Norma sulla decadenza delle eccezioni processuali in relazione ai mezzi istruttori e agli atti di parte; la Corte ha ritenuto inammissibili come tardive le nuove argomentazioni introdotte in comparsa conclusionale

• art. 345 cod. proc. civ., co. 2

  Divieto di introdurre in appello questioni che ampliano il tema del contendere oltre gli atti introduttivi; la Corte ha ritenuto che alcune argomentazioni nuove fossero tardive e inammissibili

• art. 984 cod. civ.

  Riferimento alla distinzione tra azione di rivendica (reale) e azione personale di restituzione: la Corte ha confermato la qualificazione dell'azione come personale di restituzione fondata sul titolo di comodato, non come rivendica

• D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater

  Richiamo alle modalità di versamento del contributo unificato: la Corte segnala l'eventuale obbligo per il ricorrente di versare un ulteriore importo per il contributo unificato

Massime di principio

• Se la sentenza d'appello riproduce le stesse ragioni del primo grado (doppia conforme), in cassazione le censure per omesso esame di fatti decisivi sono spesso inammissibili a meno che il ricorrente dimostri percorsi motivazionali diversi
• La qualifica del rapporto (comodato vs servitù o diritto reale) dipende dall'interpretazione del testo contrattuale e dalle modalità del godimento; un versamento una tantum e l'assenza di durata determinata possono far propendere per un comodato
• Chi ha la disponibilità di fatto di un bene, anche se non proprietario, può concederlo in comodato e chi esercita il diritto di disposizione può in sede giudiziaria chiedere la restituzione senza dover provare la proprietà, salvo che la controparte non dimostri un titolo diverso
• In controversie su aree comuni o pertinenziali, l'amministratore può agire in rappresentanza del Condominio se i condomini lo autorizzano o ratificano l'iniziativa; la ratifica formale degli aventi diritto rafforza la legittimazione processuale
• Argomentazioni nuove introdotte tardivamente, soprattutto in comparsa conclusionale d'appello, rischiano di essere dichiarate inammissibili se ampliano il tema del contendere o non sono state oggetto di contraddittorio
• Per far valere la restituzione di una porzione di area è importante allegare e produrre planimetrie e documenti che individuino con sufficiente certezza il petitum; la mancata contestazione formale di tali documenti facilita la decisione favorevole alla parte che li ha prodotti