Cassazione Civile, Ordinanza n. 23444/2024 del 30/08/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione ad uso commerciale stipulato il 1° agosto 2002. Il locatore agiva per sfratto per morosità e per decreto ingiuntivo relativo a canoni asseritamente non pagati; il conduttore si opponeva, deducendo di avere invece corrisposto parte dei canoni e, soprattutto, di avere subìto inadempimenti del locatore: l’immobile sarebbe stato non idoneo all’attività di ristorazione pattuita e avrebbe richiesto lavori di ristrutturazione e variazioni urbanistiche/catastali per renderlo utilizzabile. In appello il conduttore lamentava, tra l’altro, errata interpretazione delle clausole contrattuali relative alla destinazione dei locali e alle opere eseguite, mancata applicazione dell’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. e mancato esame della prova dei pagamenti. Con il ricorso per cassazione articolava quattro motivi: (1) violazione degli artt. 1362 e 1363 c.c. e dell’art. 1575 c.c. per avere la Corte d’appello escluso l’inadempimento del locatore sulla base di un’interpretazione ritenuta erronea del contratto e della destinazione dell’immobile; (2) violazione dell’art. 1460 c.c. per avere escluso il diritto alla riduzione/sospensione del canone e per avere ritenuto insussistente un inadempimento del locatore, nonostante la dedotta inidoneità originaria e sopravvenuta del bene; (3) violazione degli artt. 1362 e 1363 c.c. per avere ricondotto alla clausola di rinuncia al rimborso delle migliorie anche opere che sarebbero state, invece, manutenzione straordinaria necessaria e a carico del locatore; (4) vizio di motivazione in relazione all’appello incidentale del locatore, per non avere valorizzato la documentazione sui pagamenti asseritamente eseguiti nel periodo contestato.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile in tutti i suoi motivi. Ha ritenuto che le censure, pur formalmente prospettate come violazioni di legge o vizi motivazionali, mirassero in realtà a ottenere una nuova valutazione dei fatti e delle risultanze istruttorie (CTU, fotografie, documentazione di parte), operazione preclusa in sede di legittimità. Ha inoltre osservato che le doglianze sull’interpretazione contrattuale erano carenti di specificità e, comunque, non colpivano una vera operazione ermeneutica della Corte territoriale, ma la ricostruzione fattuale della vicenda. Quanto all’eccezione ex art. 1460 c.c., la Corte ha riconosciuto in astratto la possibilità per il conduttore di invocarla anche rispetto all’obbligo del locatore di mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto, ma ha rilevato che la sentenza impugnata aveva comunque escluso in fatto l’esistenza di un inadempimento del locatore; pertanto, la critica era ancora una volta diretta a contestare l’accertamento di merito. Il quarto motivo è stato reputato inammissibile perché il preteso vizio di motivazione non emergeva dal solo testo della sentenza, ma solo mediante confronto con gli atti di causa, in contrasto con i limiti del nuovo art. 360, n. 5, c.p.c. Il ricorso è stato quindi respinto in rito, con condanna del ricorrente alle spese e all’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  Richiamato come norma sull’interpretazione del contratto; la Corte ha escluso che la censura colpisse una reale attività ermeneutica della sentenza impugnata.

• art. 1363 c.c.

  Richiamato in tema di interpretazione complessiva delle clausole contrattuali; la doglianza è stata ritenuta inammissibile perché in sostanza volta a rivalutare i fatti.

• art. 1575 c.c.

  Richiamato come fonte degli obblighi del locatore, inclusa la conservazione della cosa nello stato da servire all’uso convenuto; la Corte ha ritenuto in astratto corretto il richiamo, ma ha escluso che la censura potesse superare l’accertamento di fatto di insussistenza dell’inadempimento.

• art. 1460 c.c.

  L’eccezione di inadempimento è astrattamente opponibile dal conduttore anche rispetto all’obbligo del locatore di mantenere il bene idoneo all’uso pattuito; tuttavia la sua spendibilità presuppone un inadempimento del locatore ritenuto sussistente in fatto.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  La violazione di legge è configurabile solo quando si contesta l’erronea ricognizione della fattispecie astratta, non la ricostruzione del fatto concreto.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il sindacato di legittimità sulla motivazione è limitato al "minimo costituzionale"; il vizio deve emergere dal solo testo della sentenza e non può essere ricostruito mediante confronto con gli atti.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato per la trattazione camerale del ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

  In caso di inammissibilità del ricorso sussiste l’obbligo di versare l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• In sede di legittimità non è consentito trasformare una censura di violazione di legge o di vizi motivazionali in una richiesta di nuova valutazione del materiale probatorio: la ricostruzione del fatto è riservata al giudice di merito.
• La violazione degli artt. 1362 e 1363 c.c. è deducibile solo se si indica puntualmente in che modo il giudice abbia erroneamente interpretato le clausole contrattuali; non è sufficiente contestare l’esito fattuale della loro applicazione al caso concreto.
• Nel contratto di locazione, l’obbligo del locatore comprende anche il mantenimento della cosa nello stato da servire all’uso convenuto; tuttavia l’eccezione di inadempimento del conduttore non può essere accolta in cassazione se l’accertamento di merito ha escluso l’esistenza dell’inadempimento del locatore.
• Il vizio di motivazione oggi deducibile ex art. 360, n. 5, c.p.c. deve emergere direttamente dal testo della sentenza impugnata e non può essere ricavato mediante rivalutazione degli atti o delle prove di causa.
• Le censure che mirano a contestare la qualificazione dei lavori eseguiti sull’immobile, la loro imputazione economica o la prova dei pagamenti sono inammissibili se richiedono una diversa lettura delle risultanze istruttorie invece che la denuncia di un errore di diritto.

Come è indicizzato