Cassazione Civile, Sentenza n. 32659/2022 del 07/11/2022

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza d'appello che aveva confermato l'avviso di accertamento ICI per l'anno 2011 su terreni qualificati come edificabili dal PRG, nonostante la precedente cessione integrale della cubatura (diritto edificatorio) a terzi. Il ricorrente sostiene che la cessione di cubatura abbia eliminato l'edificabilità del terreno originario e quindi l'imponibilità ICI sull'area, e censura inoltre difetti di motivazione circa l'eventuale rideterminazione della base imponibile dopo la cessione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, cassando la sentenza impugnata. Decidendo nel merito, ha accolto l'originario ricorso dei contribuenti ritenendo che, in linea con il consolidato orientamento delle Sezioni Unite, la cessione di cubatura costituisca atto traslativo di un diritto edificatorio di contenuto patrimoniale (diritto assimilabile a diritto reale separato) e che, pertanto, il terreno da cui il diritto è stato staccato non sia imponibile come area edificabile ai fini ICI/IMU. Per l'intero giudizio sono compensate le spese.

Norme richiamate

• Art. 36, comma 2, d.l. 223/2006

  Riferimento alla disciplina che assegna edificabilità sulla base dello strumento urbanistico adottato; la Corte valuta la cessione di cubatura alla luce di tale previsione e della giurisprudenza costituzionale

• Art. 112 c.p.c.

  Richiamato in rapporto all'art. 360 n.4 c.p.c. per censurare eventuali vizi di motivazione o carenze istruttorie nella decisione impugnata

• Art. 360, n. 4 c.p.c.

  Norma che consente ricorso per cassazione per violazione di norme sulla motivazione; citata nella contestazione sulla mancata specificazione della decisione di merito

• Art. 2643 c.c., n. 2-bis

  "i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori"

  La previsione della trascrivibilità dei contratti relativi a diritti edificatori è interpretata come indizio della natura reale o prevalentemente dominicale del diritto edificatorio e della sua opponibilità ai terzi

• Art. 1376 c.c.

  Richiamato per evidenziare il principio consensualistico: il trasferimento del diritto avviene per effetto del consenso delle parti, rafforzando la natura negoziale e traslativa della cessione di cubatura

• d.l. 70/2011 convertito in L. 106/2011

  Fonte normativa che ha introdotto la trascrivibilità dei diritti edificatori (art. 2643 n.2-bis), contestualizzando la regolazione dei diritti edificatori

• D.P.R. 131/1986 - Tariffa, Parte Prima, art. 9

  Richiamato con riferimento alla classificazione fiscale degli atti diversi aventi contenuto patrimoniale e alla conseguente soggezione ad imposta di registro in misura proporzionale

• D.Lvo 347/1990 - Tariffa art. 4 e art. 10, co. 2

  Richiami normativi relativi all'imposta ipotecaria e catastale in caso di trascrizione e voltura legate all'atto di cessione

• Sentenza Corte Costituzionale n. 5/1980

  Richiamata per il principio secondo cui l'utilità edificatoria si collega alla proprietà del suolo e al relativo sfruttamento dominicale, utile al ragionamento sulla natura del diritto edificatorio

• Cass. SSUU n. 23902/2020

  Punto di riferimento giurisprudenziale che ha analizzato i diritti edificatori scorporabili dal suolo e ha contribuito a qualificare la cessione di cubatura come atto traslativo con forte connotazione privatistica

• Cass. Sez. Un. n. 16080/2021

  Conferma l'orientamento che colloca la cessione di cubatura tra gli atti costituitivi o traslativi di un diritto reale, valorizzandone il carattere dominicale e la negoziabilità autonoma

• Cass. Sez. Un. n. 7454/2020

  Ulteriore precedente richiamato a sostegno della qualificazione privatistica e dominicale della edificabilità e dei limiti alla sua alterazione esclusivamente amministrativa

Massime di principio

• La cessione di cubatura, se qualificata come distacco del diritto edificatorio e trasferita a terzi, è generalmente interpretata dalla giurisprudenza di legittimità come atto traslativo di un diritto con natura fortemente dominicale/realistica; ciò può escludere l'imponibilità ICI/IMU dell'area originaria come 'edificabile'.
• La trascrivibilità ex art. 2643 c.c. n.2-bis è un elemento centrale: la trascrizione rende opponibile a terzi la natura e l'effetto traslativo del diritto edificatorio e rafforza la qualificazione della cessione come negozio trasferitivo.
• Dal punto di vista fiscale, la cessione di cubatura tende ad essere soggetta ad imposte di registro in misura proporzionale come atto avente contenuto patrimoniale, mentre la tassazione dell'area originaria come terreno edificabile può venire meno dopo il distacco del diritto edificatorio.
• Occorre sempre verificare la concreta natura dell'atto (se reale/traslativo o obbligatorio), la forma e l'eventuale trascrizione, nonché il quadro normativo e regolamentare regionale e comunale che disciplina i diritti edificatori.
• In caso di contenzioso, la giurisprudenza favorevole al contribuente comporta che il giudice della cassazione possa decidere nel merito per escludere l'imponibilità dell'area quando risulti pacifico che la cubatura sia stata definitivamente distaccata e trasferita.
• Interazioni con il procedimento amministrativo (permessi, convenzioni di lottizzazione, titoli urbanistici) devono essere esaminate: la cessione negoziale può avere effetti autonomi rispetto al procedimento autorizzatorio, ma la documentazione amministrativa e trascrizioni possono influire sull'opponibilità e sulla concreta qualificazione fiscale.