Cassazione Civile, Sentenza n. 32657/2022 del 07/11/2022

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della CTR che aveva annullato un avviso di accertamento ICI relativo all'anno 2010 su terreni considerati edificabili ma dai quali la contribuente aveva ceduto integralmente la cubatura. Il Comune sosteneva che la cessione non avrebbe eliminato la capacità edificatoria del terreno e che quindi l'imposta era dovuta sul terreno originario; il ricorso per cassazione contestava, tra l'altro, la qualificazione giuridica della cessione di cubatura, l'applicabilità del principio di perequazione in caso di lottizzazione e denunciava omissione di un fatto decisivo (perizia giurata).

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Comune, confermando l'orientamento delle Sezioni Unite secondo cui la cessione di cubatura configura un atto che costituisce o trasferisce un diritto edificatorio autonomo di contenuto patrimoniale (non necessariamente diritto reale nella forma tradizionale), trascrivibile ex art. 2643 n.2-bis c.c., con conseguente esclusione dell'imponibilità ICI del terreno di origine come area edificabile. La Corte ha inoltre chiarito che la cessione è assoggettata all'imposta proporzionale di registro (art.9 Tariffa DPR 131/86) e, in caso di trascrizione, alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (d.lvo 347/90). Per effetto dell'evoluzione giurisprudenziale e della recente pronuncia delle S.U., sono compensate le spese di lite.

Norme richiamate

• d.l. 223/2006, art. 36, comma 2

  art. 36 comma 2 d.l. 223/2006

  Richiamato dal ricorrente per sostenere l'edificabilità determinata dallo strumento urbanistico; la Corte ritiene la qualificazione della cessione di cubatura incidere sulla potestà impositiva ICI, facendo prevalere la qualificazione privatistica del diritto edificatorio così come interpretata dalle S.U.

• d.lgs. 504/1992, art. 5

  art. 5 del d.lgs n. 504/92

  Citato a fondamento dell'obbligo impositivo ICI; la Corte, tuttavia, richiama la giurisprudenza che esclude l'imponibilità dell'area di origine una volta che il diritto edificatorio è stato distaccato e trasferito

• codice di procedura civile, art. 360, nn. 3 e 5

  art. 360, n. 3 e n. 5 c.p.c.

  Fondamenti dei motivi di cassazione (violazione di legge e omesso esame di fatto decisivo); la Corte li ha giudicati infondati alla luce della giurisprudenza di legittimità sulle cessioni di cubatura

• codice civile, art. 2643, n. 2-bis

  art. 2643 cod. civ. n. 2 bis

  Interpretato come norma che rende trascrivibili i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori, confermando la natura negoziale/traslativa della cessione di cubatura e la sua opponibilità ai terzi tramite trascrizione

• codice civile, art. 1376

  Riferito per spiegare il principio consensualistico: il diritto trasferito si acquista per effetto del consenso delle parti, rafforzando la natura privatistica della cessione

• codice civile, art. 1350

  La Corte rileva che la cessione di cubatura non richiede la forma scritta ad substantiam ex art. 1350 c.c., quindi non è invalida per mancanza di quella forma

• DPR 131/1986, Tariffa Parte Prima, art. 9

  art. 9 Tariffa Parte Prima allegata al d.P.R.131/86

  La cessione di cubatura è da assoggettare all'imposta proporzionale di registro come atto 'diverso' avente contenuto patrimoniale, secondo l'indirizzo delle S.U. citate

• d.lvo 347/1990, Tariffa, art. 4 e art. 10 co. 2

  art. 4 Tariffa allegata al d.lvo 347/90 e art. 10, co. 2 del medesimo d.lvo

  In caso di trascrizione e voltura la cessione può essere assoggettata alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, come indicato dalla giurisprudenza richiamata

• Decreto sviluppo 2011 (d.l. 70/2011, conv. L. 106/2011)

  d.l. 70/11 convertito con modificazioni nella L. 106/11

  Ha introdotto l'art. 2643 n.2-bis e rappresenta il primo intervento codicistico sulla trascrivibilità dei diritti edificatori, utile per la qualificazione giuridica delle cessioni di cubatura

• Sezioni Unite Cassazione, sent. n. 23902/2020

  Cass., Sez. Un., 29 ottobre 2020, n. 23902

  Decisione chiave che ha affrontato la tassabilità dei diritti edificatori: ha contribuito a qualificare la cessione di cubatura come atto che trasferisce un diritto edificatorio separabile e negoziabile, incide sull'imponibilità ICI dell'area di origine

• Sezioni Unite Cassazione, sent. n. 16080/2021

  Conferma e sviluppa l'indirizzo delle S.U. sulla natura della cessione di cubatura come atto traslativo di contenuto patrimoniale non necessariamente realmente qualificato, con conseguenze fiscali specifiche

• Corte Costituzionale, sent. n. 266/2008

  Corte Cost. sent. n. 266/2008

  Riferita dal ricorrente per sostenere l'incidenza dello strumento urbanistico sull'edificabilità; la Corte di legittimità però predilige la lettura che valorizza la qualificazione privatistica del diritto edificatorio risultante dalla cessione

• DPR 115/2002, art. 13, comma 1-quater

  art. 13, comma 1-quater del d.P.R. 115 del 2002

  Riferimento procedurale in ordine al contributo unificato e alla sua applicazione in caso di rigetto del ricorso

Massime di principio

• La cessione di cubatura/diritto edificatorio è considerata, secondo l'orientamento delle Sezioni Unite, un atto che costituisce o trasferisce un diritto edificatorio autonomo di contenuto patrimoniale; perciò l'area di origine può essere esclusa dall'imponibilità ICI/IMU come "area edificabile" una volta che il diritto è stato efficacemente distaccato e trasferito.
• Tale cessione è trascrivibile ex art. 2643 c.c. (n.2-bis): la trascrizione ne garantisce l'opponibilità ai terzi e può comportare l'applicazione di imposte ipotecarie e catastali in misura fissa se effettuata.
• La cessione di cubatura è assoggettata all'imposta di registro in misura proporzionale (art. 9 Tariffa DPR 131/86) e non necessariamente alla registrazione in misura fissa come atto immobiliare tradizionale; occorre valutare la concreta qualificazione negoziale dell'atto.
• In caso di lottizzazione, il principio di perequazione non elimina la possibilità di qualificare e tassare separatamente i diritti edificatori trasferiti; va valutata la situazione sostanziale e la titolarità effettiva del diritto al momento rilevante ai fini fiscali.
• Nei contenziosi simili è fondamentale esaminare la documentazione probatoria (contratti di cessione, trascrizioni, perizie, volture catastali, titoli edilizi) e la tempistica delle trascrizioni/variazioni catastali, poiché la sorte fiscale dipende dall'effettivo distacco e trasferimento del diritto e dalla data in cui il bene o il diritto è stato reso opponibile.
• Data l'evoluzione giurisprudenziale, è prudente verificare se l'atto è stato trascritto e come è stato qualificato nelle scritture pubbliche/contrattuali: la qualificazione negoziale può cambiare la ricaduta fiscale (ICI/IMU, imposta di registro, imposte ipotecarie/catastali).