Cassazione Civile, Sentenza n. 32660/2022 del 07/11/2022

Esito

La controversia

Impugnazione di avviso di accertamento ICI relativo all'anno 2008 per terreni qualificati come edificabili nel PRG ma da cui era stata effettuata la cessione integrale di cubatura: la ricorrente deduceva che, per effetto della cessione della cubatura a terzi, il terreno avesse perduto la sua capacità edificatoria e quindi non fosse più imponibile come area edificabile. Contestava inoltre violazioni processuali relative alla motivazione della sentenza d'appello.

Norme richiamate

• art. 36, comma 2, d.l. 223/2006

  art. 36, comma 2 d.l. 223/2006

  Il riferimento riguarda la formazione dell'edificabilità in base allo strumento urbanistico generale; la censura lamentava errata applicazione per non aver considerato l'elisione dell'edificabilità per effetto della cessione di cubatura

• art. 2643 c.c.

  La Corte valorizza la disposizione che rende trascrivibili i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori, quale indice della natura negoziale e traslativa della cessione di cubatura e della sua opponibilità

• art. 1376 c.c.

  Applicato in chiave interpretativa per affermare il principio consensualistico: il diritto trasferito si acquista per effetto del consenso delle parti, rafforzando la natura privatistica e traslativa della cessione di cubatura

• art. 1350 c.c.

  La Corte osserva che la cessione di cubatura, pur rilevante, non richiede la forma scritta ad substantiam ex art. 1350, con conseguenze sulla qualificazione formale dell'atto

• Tariffa parte prima DPR 131/1986, art. 9

  art. 9, Tariffa Parte Prima allegata al d.P.R. 131/86

  La sentenza delle Sezioni Unite individua la cessione di cubatura come atto 'diverso' assoggettabile ad imposta proporzionale di registro (ai sensi dell'art. 9 della Tariffa)

• d.lvo 347/1990, Tariffa artt. 4 e 10

  art. 4 Tariffa allegata al d.lvo 347/90 e art. 10, co. 2

  In caso di trascrizione e voltura la cessione può comportare imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, secondo la disciplina richiamata dalle Sezioni Unite

• Cass. SS.UU. 29 ottobre 2020, n. 23902 e Cass. Sez. Un. n. 16080/21

  Cass. SS.UU. n. 23902/20; Cass. Sez. Un. n. 16080/21

  La giurisprudenza di legittimità centrale ha qualificato la cessione di cubatura come atto traslativo di un diritto edificatorio autonomo (diritto con contenuto patrimoniale, trascrivibile) e ha escluso l'imponibilità ICI del suolo di origine inteso come area edificabile, quando il diritto edificatorio è stato staccato e trasferito

Massime di principio

• La cessione di cubatura, se comporta il distacco e trasferimento del diritto edificatorio, va considerata come atto traslativo negoziale di un diritto edificatorio autonomo; ciò può incidere sul carattere imponibile del terreno di origine ai fini ICI/IMU
• Quando il diritto edificatorio è stato effettivamente trasferito e reso autonomo, l'area di origine può perdere la qualificazione di 'area edificabile' ai fini dell'imposizione patrimoniale; il contribuente può ottenere l'annullamento dell'accertamento o la rideterminazione della base imponibile
• La trascrivibilità (art. 2643 c.c., n.2-bis) della cessione di cubatura è elemento decisivo per la qualificazione giuridica dell'atto e per la sua opposibilità verso i terzi
• Dal punto di vista fiscale, la cessione di cubatura è stata ricondotta dalle Sezioni Unite alla categoria degli atti assoggettabili all'imposta di registro in misura proporzionale; se trascritta/voltura, possono sorgere imposte ipotecarie e catastali in misura fissa
• In controversie analoghe è essenziale verificare gli effetti sostanziali dell'atto (se il diritto edificatorio è stato effettivamente scorporato e trasferito) e la presenza di trascrizione/voltura; la giurisprudenza di legittimità segue l'orientamento delle Sezioni Unite e va tenuta in considerazione