Cassazione Civile, Sentenza n. 32658/2022 del 07/11/2022

Esito

La controversia

Impugnazione di un avviso di accertamento ICI per l'anno 2009 relativo a terreni qualificati edificabili nell'ambito di una lottizzazione; la contribuente aveva ceduto integralmente la cubatura (diritto edificatorio) a favore di altra società. Il Comune aveva richiesto l'imposta sull'area di origine nonostante gli immobili fossero poi stati realizzati su particelle diverse dalla cessionaria. La controversia verteva su chi dovesse essere assoggettato a imposta (proprietario dell'area originaria vs beneficiario della cubatura), sulla natura giuridica della cessione di cubatura e sulla possibilità di duplicazione dell'imposizione fiscale.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Comune, conformandosi all'indirizzo delle Sezioni Unite che qualificano la cessione di cubatura come atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di contenuto patrimoniale (di natura non reale), trascrivibile ex art.2643 n.2-bis. Alla luce di tale qualificazione e della documentazione acquisita (anche relativa alla realizzazione di fabbricati da parte della cessionaria su particelle diverse), la Corte ha confermato l'annullamento dell'avviso per evitare un'indebita duplicazione di imposta; ha compensato le spese di lite e rilevato gli adempimenti relativi al contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 36, comma 2, d.l. 223/2006

  Invocato dal Comune per sostenere che l'edificabilità deriva dallo strumento urbanistico comunale; la Corte tuttavia ha ritenuto non decisivo tale profilo rispetto alla qualificazione della cessione di cubatura e alla conseguente esclusione dell'imponibilità dell'area di origine per evitare duplicazioni.

• art. 5, d.lgs. n. 504/1992

  Richiamato in relazione ai principi di tassazione ICI; la Corte ha ritenuto che l'applicazione del principio di 'perequazione' nella lottizzazione non prevalga sulla qualificazione negoziale della cessione di cubatura e sulla conseguente destinazione dell'onere fiscale al soggetto che realizza l'edificazione.

• art. 360 c.p.c. (n.3 e n.5)

  Norme richiamate come vizio di motivazione e omesso esame di fatto decisivo nel ricorso per cassazione; la Corte ha ritenuto i motivi infondati e non sussistente l'omissione di esame tale da inficiare il giudizio.

• art. 2643 cod. civ., n. 2-bis

  i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale

  La disposizione è stata interpretata come indice dell'opzione legislativa a favore della riconducibilità della cessione di cubatura alla categoria dei diritti edificatori trascrivibili; ciò sostiene la natura negoziale e la commerciabilità del diritto edificatorio e la sua opponibilità ai terzi tramite trascrizione.

• art. 1376 cod. civ.

  Ricondotto il trasferimento della cessione di cubatura al principio consensualistico: il diritto edificatorio si trasferisce per effetto del consenso delle parti, coerentemente con la natura privatistica attribuita all'atto.

• art. 1350 cod. civ.

  La Corte ha ritenuto che la cessione di cubatura non richiede la forma scritta ad substantiam prevista dall'art.1350 per alcuni contratti, confermando la natura non soggetta a tale forma.

• d.P.R. 131/1986, Tariffa Parte Prima, art. 9 (imposta di registro) e norme sul d.lvo 347/1990 (imposte ipotecarie e catastali)

  La Corte, richiamando l'orientamento delle Sezioni Unite, ha affermato che la cessione di cubatura è assoggettabile all'imposta proporzionale di registro come atto 'diverso' avente contenuto patrimoniale e, in caso di trascrizione e voltura, alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.

• Giurisprudenza: Cass. SS.UU. 29.10.2020 n. 23902 e SS.UU. (sent. n. 16080/21) e successivi arresti (es. Cass. Sez. VI n. 7237/2021)

  Le Sezioni Unite hanno chiarito che i diritti edificatori scorporabili dal suolo costituiscono espressione del diritto di proprietà e che la cessione di cubatura è da qualificare come atto traslativo di un diritto edificatorio negoziale, indirizzamento che la Corte ha applicato per escludere l'imponibilità ICI dell'area di origine e per definire gli effetti fiscali e trascrizionali dell'atto.

Massime di principio

• La cessione di cubatura va qualificata, secondo l'orientamento delle Sezioni Unite citato dalla Corte, come atto traslativo di un diritto edificatorio di contenuto patrimoniale (natura non meramente procedimentale), negozialmente disponbile e trascrivibile.
• Se la cubatura è stata effettivamente distaccata e trasferita ad altro fondo (e ciò è dimostrabile anche tramite trascrizione o documentazione catastale), l'area di origine non deve essere assoggettata a ICI/IMU come 'area edificabile' per evitare duplicazioni di imposizione; l'imposta grava sul soggetto che realizza l'edificazione o detiene il diritto edificatorio sul fondo destinatario.
• In caso di lottizzazione la mera previsione urbanistica di edificabilità non esclude che, per effetto di una cessione di cubatura valida e opponibile, la capacità edificatoria economica si trasferisca e il relativo onere fiscale segua la destinazione della cubatura.
• La qualificazione contrattuale (traslativo/obbligatorio, trascrivibilità) è centrale: verificare l'esistenza di trascrizioni, volture catastali e altri elementi probatori per stabilire chi debba essere tassato.
• Sotto il profilo tributario la cessione di cubatura è soggetta all'imposta di registro in misura proporzionale e, in caso di trascrizione/voltura, alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, conformemente all'interpretazione delle Sezioni Unite.
• Nelle controversie simili è rilevante l'esame temporale (data di trascrizione, data di variazione catastale, effettiva realizzazione dell'edificio) per determinare l'esigibilità dell'imposta per la specifica annualità.
• Se il Comune intende tassare l'area originaria occorre che dimostri l'inesistenza o l'inefficacia della cessione di cubatura (ad es. assenza di trascrizione, mancata efficacia negoziale, nullità), altrimenti il rischio è la declaratoria di duplicazione impositiva con annullamento dell'avviso.
• In caso di dubbi interpretativi rilevanti è opportuno considerare l'evoluzione della giurisprudenza di legittimità (in particolare le Sezioni Unite), poiché essa ha radicalmente influenzato la qualificazione e le conseguenze fiscali delle cessioni di cubatura.