Cassazione Civile, Ordinanza n. 26618/2022 del 09/09/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da due contratti di locazione commerciale aventi ad oggetto unità immobiliari adibite all'esercizio di attività di farmacia. La società conduttrice aveva comunicato con raccomandata il recesso anticipato affermando la "cessazione dell'attività" svolta nei locali e richiamando l'art. 27, ultimo comma, della legge sull'equo canone. La società locatrice aveva contestato l'efficacia del recesso, chiedendo che fosse dichiarato illegittimo e inefficace e che la conduttrice fosse condannata al pagamento dei canoni fino alla scadenza naturale del rapporto, oltre al risarcimento dei danni per il ripristino dei locali. In primo grado il recesso era stato ritenuto illegittimo; in appello la decisione è stata riformata nella motivazione, riconoscendo la sussistenza dei gravi motivi ma confermando l'obbligo della conduttrice di corrispondere i canoni fino al gennaio 2013 per il mancato rispetto del preavviso. La ricorrente ha proposto quattro motivi: 1) nullità della sentenza per motivazione apparente / omessa pronuncia sulla gravità dei motivi; 2) violazione dell'art. 27, ultimo comma, l. n. 392/1978, sostenendo che la cessazione dell'attività non integra, di per sé, un grave motivo e che la conduttrice non aveva provato circostanze oggettive, estranee alla sua volontà, idonee a giustificare il recesso; 3) violazione della stessa norma in tema di durata della locazione, perché il recesso sarebbe invalido e il rapporto avrebbe dovuto proseguire fino alla scadenza; 4) violazione dell'art. 2697 c.c. per erronea ripartizione dell'onere della prova in ordine ai gravi motivi.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il primo motivo, ritenendo che la motivazione della sentenza d'appello, pur sintetica, fosse sufficiente e non apparente. Ha invece accolto il secondo motivo, affermando che la mera indicazione della "cessazione dell'attività" non è idonea a integrare, come motivo del recesso, un "grave motivo" ai sensi dell'art. 27, ultimo comma, della l. n. 392/1978, perché esprime una libera scelta imprenditoriale e non un fatto sopravvenuto, estraneo alla volontà del conduttore e imprevedibile. Ha altresì precisato che non può gravare sul locatore l'onere di contestare specificamente un motivo formulato in modo generico. Per effetto dell'accoglimento del secondo motivo, il terzo e il quarto sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Venezia, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 447-bis c.p.c.

  indicato come rito introduttivo della controversia locatizia.

• art. 27, ultimo comma, L. n. 392/1978

  il recesso anticipato del conduttore nelle locazioni commerciali richiede la specificazione dei gravi motivi; tali motivi devono consistere in avvenimenti sopravvenuti, imprevedibili e estranei alla volontà del conduttore, tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto.

• art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c.

  utilizzato per denunciare violazioni di legge e nullità della sentenza in sede di legittimità.

• art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  richiamato quale parametro del vizio di motivazione apparente.

• art. 112 c.p.c.

  richiamato in relazione al principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 111, sesto comma, Cost.

  la decisione deve esporre concisamente i motivi in fatto e in diritto, non potendosi risolvere in motivazione apparente.

• art. 366, primo comma, n. 3, c.p.c.

  richiamato con riferimento al requisito di esposizione sommaria dei fatti di causa nel ricorso per cassazione.

• art. 2697 c.c.

  richiamato sul riparto dell'onere della prova, ma il relativo motivo è stato assorbito dall'accoglimento del secondo.

Massime di principio

• Nelle locazioni ad uso diverso dall'abitazione, il recesso anticipato del conduttore ex art. 27, ultimo comma, l. n. 392/1978 è un recesso titolato: la comunicazione deve indicare i gravi motivi che lo sorreggono, senza necessità di una compiuta prova immediata, ma con sufficiente specificazione del motivo addotto.
• I gravi motivi legittimanti il recesso devono derivare da fatti sopravvenuti alla stipula, imprevedibili e indipendenti dalla volontà del conduttore, e devono rendere oggettivamente gravosa la prosecuzione del rapporto; non basta una mera valutazione soggettiva di convenienza economica o la semplice scelta di cessare l'attività.
• Se la comunicazione di recesso è formulata in modo generico e non esterna la concreta ragione giustificativa, essa non può essere supplita da contestazioni del locatore mancanti o solo generiche, perché l'idoneità del recesso va apprezzata già dal contenuto della dichiarazione.
• La motivazione della sentenza è solo apparente quando, pur esistente graficamente, non consente di comprendere il percorso logico-giuridico seguito dal giudice; non lo è quando, anche sinteticamente, espone le ragioni della decisione in modo intellegibile.
• La censura in cassazione che contesta l'erronea sussunzione dei fatti nella norma di diritto è ammissibile anche se richiede il richiamo di circostanze fattuali, purché la doglianza investa davvero l'interpretazione o l'applicazione della norma e non una mera rivalutazione del merito.

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