Cassazione Civile, Ordinanza n. 16955/2026 del 30/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di vendita di un terreno con fabbricato sito in Ispica, promesso in vendita per euro 28.000. I promittenti venditori agirono per far dichiarare legittimo il recesso da essi esercitato, per ottenere il rilascio dell'immobile e la restituzione dei frutti, deducendo che il promissario acquirente si era rifiutato di stipulare il definitivo. Il convenuto si difese sostenendo che il rifiuto era giustificato da inadempimenti dei venditori: mancanza di un valido diritto di passaggio/accesso al fondo, irregolarità catastali e urbanistiche del bene, e conseguente impossibilità di stipulare un atto definitivo valido. Il Tribunale accolse le domande dei venditori, dichiarò l'inadempimento dell'acquirente, la legittimità del recesso e dispose l'incameramento della caparra e l'indennità di occupazione. In appello fu confermata la decisione. In cassazione il promissario acquirente dedusse, in sintesi: 1) violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e degli artt. 1058 e 1061 c.c., sostenendo che la Corte d'appello avesse erroneamente ritenuto esistente la servitù di passaggio sulla base di atti unilateralmente richiamati e senza adeguata prova; 2) la medesima violazione, sotto il profilo della mancata corretta valutazione delle prove, e l'erronea attribuzione al compratore dell'onere di dimostrare l'inesistenza del diritto di passaggio; 3) violazione degli artt. 112, 113 e 116 c.p.c., dell'art. 1418 c.c. e degli artt. 17 e 40 l. 47/1985, per omessa pronuncia sull'asserita irregolarità urbanistica e catastale e per avere ritenuto ingiustificato il rifiuto di stipulare, quando il rogito avrebbe prodotto un atto nullo. La Corte di cassazione ha ritenuto inammissibili i primi due motivi perché miravano a una nuova valutazione delle risultanze istruttorie e non denunciavano correttamente una violazione delle regole sulla prova; ha ritenuto il terzo motivo in parte inammissibile e in parte infondato, osservando che la sentenza d'appello aveva affrontato il tema della regolarità urbanistica/catastale, che il fabbricato risultava accatastato e che la regolarità urbanistica poteva essere sopravvenuta rispetto al preliminare. Ha quindi rigettato integralmente il ricorso, con condanna del ricorrente alle spese e al raddoppio del contributo unificato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso del promissario acquirente. Ha escluso l'ammissibilità delle censure che pretendevano una rivalutazione del materiale istruttorio sulla servitù di passaggio e sull'accessibilità del fondo; ha poi respinto la doglianza relativa alla pretesa nullità/irregolarità urbanistica e catastale, rilevando che la Corte d'appello aveva accertato in fatto la regolarità catastale e che la regolarità urbanistica poteva essere sanata o comunque prodotta anche dopo il preliminare. Confermato, dunque, l'inadempimento del promissario acquirente e la legittimità del recesso dei venditori, con condanna del ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 115 c.p.c.

  La violazione è deducibile solo se il giudice abbia posto a base della decisione prove non dedotte dalle parti o abbia deciso in contrasto con la regola di disponibilità della prova; non basta lamentare una diversa lettura del materiale istruttorio.

• art. 116 c.p.c.

  La censura è ammissibile solo se si deduce che il giudice abbia attribuito a una prova un valore diverso da quello legale, non quando si contesti il cattivo esercizio del prudente apprezzamento delle prove.

• art. 112 c.p.c.

  La doglianza di omessa pronuncia è inammissibile quando la sentenza impugnata abbia in realtà esaminato e rigettato il motivo di appello.

• art. 113 c.p.c.

  Richiamato insieme alle altre norme processuali senza una specifica autonoma ratio decisoria nel testo.

• art. 167 c.p.c.

  Le difese svolte nella comparsa di risposta possono essere valutate dal giudice anche se la parte si sia costituita tardivamente, quando si tratti di mere difese o eccezioni riconvenzionali non soggette a preclusioni nel senso affermato dalla Corte nel precedente giudizio di rinvio.

• art. 1385 c.c.

  La legittimità del recesso e la sorte della caparra confirmatoria dipendono dall'accertamento dell'inadempimento della parte obbligata alla stipula del definitivo.

• art. 1460 c.c.

  Il giudice deve considerare anche le difese con cui la parte convenuta opponga l'inadempienza dell'altra, pure in mancanza di una formale eccezione di inadempimento, se pertinenti alla verifica della legittimità del recesso o dell'inadempimento.

• art. 1058 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione alla servitù di passaggio, ma la Corte ha ritenuto inammissibile la doglianza perché tendeva a rivalutare i fatti accertati dal giudice di merito.

• art. 1061 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione alla servitù di passaggio, senza che la Cassazione ravvisasse una corretta censura di violazione di legge.

• art. 1418 c.c.

  Richiamato in relazione alla pretesa nullità del definitivo per irregolarità urbanistica, ma la censura è stata respinta perché il giudice di merito aveva escluso l'illegittimità del rifiuto alla stipula.

• art. 17 l. 47/1985

  Richiamato dal ricorrente per sostenere la nullità dell'atto definitivo in mancanza della regolarità urbanistica; la Corte ha ritenuto infondata la censura alla luce dell'accertamento di fatto compiuto in appello.

• art. 40 l. 47/1985

  La nullità dell'atto è invocata dal ricorrente per sostenere la giustificazione del rifiuto a stipulare, ma la Corte ha escluso che nel caso concreto ne ricorressero i presupposti.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato come parametro per la quantificazione dell'ulteriore contributo unificato dovuto in caso di rigetto.

Massime di principio

• Nel giudizio di legittimità è inammissibile la censura che, sotto l'apparente denuncia di violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., miri in realtà a ottenere una nuova valutazione delle prove e dei fatti accertati dal giudice di merito.
• La violazione dell'art. 116 c.p.c. è deducibile solo quando il giudice attribuisca a una prova legale un valore diverso da quello stabilito dalla legge; non è sufficiente lamentare che abbia male esercitato il proprio prudente apprezzamento.
• Nel valutare la legittimità del recesso o l'inadempimento in una controversia da preliminare di vendita, il giudice deve considerare anche le difese della parte convenuta che deduca l'inadempimento della controparte, senza arrestarsi a preclusioni meramente formali quando si tratti di contestazioni rilevanti ai fini dell'accertamento sostanziale.
• La doglianza di omessa pronuncia è inammissibile se la sentenza impugnata ha comunque affrontato e respinto il punto controverso, sia pure sinteticamente.
• In tema di preliminare di vendita immobiliare, l'eventuale regolarizzazione catastale o urbanistica del bene può rilevare anche se sopravvenuta rispetto al preliminare, ove ciò escluda la configurabilità di un inadempimento idoneo a giustificare il rifiuto di stipulare il definitivo.

Come è indicizzato