Cassazione Civile, Ordinanza n. 20684/2026 del 18/06/2026

Esito

La controversia

Un condòmino aveva impugnato ex art. 1137 c.c. una deliberazione dell'assemblea di supercondominio, deducendo che il quorum costitutivo e deliberativo era stato calcolato in modo errato. La controversia riguardava un supercondominio composto da tre lotti, per il quale l'assemblea aveva adottato una ripartizione dei millesimi in 3000/3000, suddivisa in parti uguali di 1000/1000 per ciascun lotto. Il giudice di primo grado e la corte d'appello avevano ritenuto che tale criterio non rappresentasse il valore proporzionale dei lotti e, mancando tabelle millesimali generali corrette, avevano annullato la delibera per mancato raggiungimento del quorum ex art. 1136, comma 3, c.c. Il supercondominio ha proposto ricorso per cassazione con due motivi, denunciando violazioni degli artt. 112, 115, 132 c.p.c., 69 disp. att. c.c., 1118, 1136, 1137, 1138 e 2697 c.c., oltre a vizi motivazionali, assumendo in sostanza che: esisteva una tabella millesimale già approvata e mai contestata; l'attore non l'aveva impugnata con azione di revisione ex art. 69 disp. att. c.c.; il giudice non poteva desumere l'invalidità della delibera dalla sola asserita inattendibilità della tabella, senza accertare concretamente se i quorum richiesti dalla legge fossero stati o meno raggiunti in base ai valori effettivi delle unità interessate.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso. Ha dichiarato inammissibili le censure ex art. 360, n. 5, c.p.c. per la doppia conforme, ma ha ritenuto fondati i motivi di violazione di legge. Richiamando un precedente tra le stesse parti, ha affermato che nel supercondominio i quorum delle deliberazioni vanno verificati in base ai criteri dell'art. 1136 c.c. e al valore proporzionale effettivo delle unità o dei lotti; la mera assenza, inattendibilità o inadeguatezza della tabella millesimale non basta a rendere invalida la delibera. Il giudice di merito avrebbe dovuto accertare concretamente se, ricostruiti i valori corretti, le maggioranze richieste fossero state o meno raggiunte. Perciò la sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Torino in diversa composizione, che dovrà riesaminare la controversia e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1137 c.c.

  disciplina l'impugnazione delle deliberazioni condominiali/supercondominiali da parte del condòmino che ne contesta la legittimità.

• art. 1136 c.c.

  i quorum costitutivi e deliberativi delle assemblee supercondominiali devono essere verificati secondo i criteri legali di maggioranza, in rapporto sia al numero degli aventi diritto sia al valore proporzionale dei beni interessati.

• art. 69 disp. att. c.c.

  se si contesta che le tabelle millesimali in uso siano errate, occorre agire per la revisione delle tabelle; la sola contestazione della delibera non basta a correggerle.

• art. 1118 c.c.

  richiamato tra le norme invocate dal ricorrente nel quadro della controversia condominiale.

• art. 1138 c.c.

  richiamato tra le norme invocate dal ricorrente nel quadro della disciplina condominiale.

• art. 2697 c.c.

  richiamato con riferimento al riparto dell'onere della prova sulla sussistenza del vizio della deliberazione.

• art. 112 c.p.c.

  richiamato per censurare pretesi vizi di ultrapetizione/omessa pronuncia.

• art. 115 c.p.c.

  richiamato in relazione al principio di non contestazione e alla valutazione delle prove.

• art. 132 n. 4 c.p.c.

  richiamato in relazione al vizio di motivazione della sentenza.

• art. 342 c.p.c.

  richiamato tra le norme processuali dedotte nel ricorso d'appello/cassazione.

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

  in presenza di doppia conforme, il motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile se il ricorrente non indica le diverse ragioni di fatto poste a base delle due decisioni.

• art. 335 c.p.c.

  la riunione dei ricorsi non è obbligatoria se i giudizi riguardano sentenze e delibere diverse, pur con medesime parti e medesimo tema.

• art. 360, comma 1, nn. 3, 4 e 5 c.p.c.

  la Corte distingue tra doglianze di violazione di legge, vizi processuali e vizio motivazionale, dichiarando inammissibili quelle fondate sul n. 5 per doppia conforme.

Massime di principio

• Nel supercondominio la validità delle deliberazioni va valutata applicando i criteri dell'art. 1136 c.c., avendo riguardo al numero degli aventi diritto e al valore proporzionale delle unità o dei lotti interessati.
• La mera assenza, inattendibilità o inadeguatezza di una tabella millesimale non comporta automaticamente l'invalidità della delibera: il giudice deve comunque accertare se, in concreto, le maggioranze richieste siano state raggiunte.
• Chi impugna una delibera per difetto di quorum deve provare il vizio denunciato; se contesta l'erroneità delle tabelle millesimali, deve promuovere l'apposita azione di revisione ex art. 69 disp. att. c.c.
• Le tabelle millesimali del supercondominio, quando siano meramente ricognitive dei criteri legali, possono essere approvate con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c.; se invece derogano ai criteri legali, è necessaria l'unanimità.
• In presenza di 'doppia conforme', il motivo di ricorso per cassazione ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile se il ricorrente non indica e confronta le diverse ragioni di fatto delle due decisioni di merito.

Come è indicizzato