Cassazione Civile, Ordinanza n. 12588/2026 del 04/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da una lite relativa a un fabbricato già frazionato in più porzioni di proprietà esclusiva. Il proprietario del piano terra aveva chiesto di accertare che sottotetti e lastrici solari fossero comuni, con conseguente obbligo per i proprietari delle unità sovrastanti di ripristinare precedenti manufatti e opere di accesso, eliminare interventi edilizi asseritamente abusivi o pregiudizievoli, mantenere alcune strutture comuni e risarcire il danno. Il tribunale aveva respinto la domanda e accolto la riconvenzionale dei convenuti, ritenendo i lastrici di proprietà esclusiva. La corte d'appello aveva invece riformato la decisione, ravvisando la nascita di un condominio per effetto del frazionamento dell'edificio e applicando la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. in mancanza di un titolo contrario, con conseguente natura comune dei vani in contestazione e fondatezza di alcune domande di ripristino. In cassazione i proprietari delle porzioni superiori hanno dedotto: 1) violazione degli artt. 1117, 1362 e 817 c.c. per avere la corte territoriale ritenuto esistente un condominio senza un formale atto costitutivo e senza accertare adeguatamente i presupposti oggettivi della comunione; 2) errata interpretazione dell'atto di divisione e del comportamento successivo delle parti, che a loro dire escludevano ogni condominialità; 3) omesso esame delle caratteristiche strutturali e funzionali dei sottotetti, che ne avrebbero escluso la natura comune; 4) nullità per carenza di motivazione quanto al pregiudizio al decoro architettonico derivante da scala, affaccio e veranda.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati o non scrutinabili i primi tre motivi perché diretti, in sostanza, a contestare un accertamento di fatto riservato al giudice di merito, congruamente motivato, circa l'esistenza di un condominio e la natura comune dei vani in questione. Ha inoltre affermato che il condominio può nascere ipso iure et facto per effetto della presenza di cose, impianti e servizi destinati all'uso comune, anche senza un atto formale di costituzione, e che la presunzione di condominialità dell'art. 1117 c.c. può essere vinta solo da un titolo contrario, non desumibile dal solo silenzio degli atti di divisione o acquisto. Anche il quarto motivo è stato respinto, perché la motivazione sulla lesione del decoro architettonico è stata ritenuta sufficiente e non contraddetta in modo decisivo dalle risultanze della consulenza tecnica. I ricorrenti sono stati condannati alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  La presunzione di condominialità opera per le cose, i locali e gli impianti che, per caratteristiche strutturali o funzionali, siano destinati all'uso o al servizio comune; il condominio può nascere senza un formale atto costitutivo, per effetto del frazionamento dell'edificio, salvo titolo contrario.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti in tema di interpretazione del titolo, ma la Corte ribadisce che il solo silenzio degli atti negoziali non basta a escludere la condominialità se risultano elementi obiettivi di uso comune.

• art. 817 c.c.

  Cita la disciplina delle pertinenze in relazione alla natura dei vani, ma la Corte non accoglie la tesi difensiva e valorizza piuttosto il criterio della destinazione comune e dell'accessorietà al servizio delle unità immobiliari.

• art. 360 c.p.c.

  Il controllo di legittimità non consente una nuova valutazione del fatto, ma solo la verifica di errori di diritto o di motivazione nei limiti consentiti.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso, la Corte dà atto dei presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Il condominio può sorgere anche in assenza di un formale atto costitutivo quando, per effetto del frazionamento di un edificio, vi siano beni o impianti strutturalmente o funzionalmente destinati al servizio comune delle unità immobiliari.
• La presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. si applica ai beni che presentino un nesso di accessorietà materiale o funzionale con le proprietà esclusive e può essere vinta solo da un titolo contrario univoco; il mero mancato richiamo delle parti comuni negli atti di acquisto o di divisione non è di per sé sufficiente.
• La verifica circa l'esistenza del condominio e la qualificazione di un bene come comune costituisce accertamento di fatto riservato al giudice di merito, censurabile in cassazione solo nei limiti del vizio di motivazione o della violazione di legge, non mediante una nuova lettura del compendio istruttorio.
• Ai fini della tutela del decoro architettonico, la valutazione del giudice di merito è sufficiente se indica gli elementi che rendono l'intervento estraneo al contesto dell'edificio; non è decisivo che l'opera sia tecnicamente sicura o funzionale, ove il rilievo sia diverso e attenga all'armonia estetica complessiva.

Come è indicizzato