Cassazione Civile, Ordinanza n. 07176/2025 del 18/03/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da una domanda del condominio volta ad accertare la responsabilità per gravi vizi costruttivi di un edificio condominiale costruito e venduto da una società appaltatrice/costruttrice. Il tribunale ha accolto la domanda, condannando la società costruttrice al risarcimento e, in manleva, ha ritenuto responsabile anche il geometra che aveva svolto il ruolo di progettista e direttore dei lavori, nonché la sua assicurazione professionale nei limiti di polizza. In appello, la società costruttrice e il professionista hanno contestato, tra l'altro, la legittimazione del condominio, la prescrizione/decadenza dell'azione ex art. 1669 c.c., la nullità della CTU e il criterio di riparto delle responsabilità; la corte territoriale ha rigettato gli appelli. In cassazione il professionista ha dedotto: (1) violazione degli artt. 1669 e 1670 c.c. per avere la corte escluso decadenza e prescrizione nei rapporti tra costruttore e progettista/direttore dei lavori, sostenendo che la manleva della società avrebbe dovuto essere soggetta al termine di denuncia; (2) violazione degli artt. 1669 e 99 c.p.c. per l'asserita erronea declaratoria di inammissibilità del suo appello incidentale; (3) violazione dell'art. 91 c.p.c. per la condanna alle spese anche in favore del condominio e dell'assicurazione. La società costruttrice, a sua volta, con ricorso incidentale ha lamentato omesso esame di fatti decisivi e violazione degli artt. 1710 e 1218 c.c., nonché violazione dell'art. 1669 c.c. e dell'art. 1226 c.c. per il criterio equitativo di riparto delle responsabilità. La Cassazione ha ritenuto infondati o inammissibili i motivi e ha confermato il rigetto delle impugnazioni.

La decisione

La Corte ha rigettato sia il ricorso principale del professionista sia il ricorso incidentale della società costruttrice. Ha confermato che l'azione del condominio era tempestiva e fondata ex art. 1669 c.c. per vizi delle parti comuni, che nei rapporti interni tra costruttrice e progettista/direttore dei lavori non operano i termini decadenziali e prescrizionali dell'azione di garanzia per vizi propri dell'appalto/subappalto, e che la domanda di manleva della società nei confronti del professionista era una chiamata in garanzia per responsabilità autonoma da inadempimento contrattuale, non soggetta all'art. 1670 c.c. Ha inoltre ritenuto corretta la regolazione delle spese secondo soccombenza e causalità. Le spese di legittimità sono state compensate tra ricorrente principale e incidentale; il professionista è stato condannato a rifondere le spese al condominio controricorrente. È stato dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato per entrambi i ricorrenti.

Norme richiamate

• art. 1669 c.c.

  La responsabilità per gravi difetti dell'edificio e il relativo termine per la denuncia devono essere valutati con riferimento ai vizi dell'opera denunciati dal committente; nel caso concreto il dies a quo della denuncia è stato individuato nel deposito dell'elaborato peritale dell'ATP. Nei rapporti interni di manleva, tuttavia, la domanda della costruttrice verso il progettista/direttore dei lavori è stata qualificata come azione autonoma da inadempimento, non come azione ex art. 1669 c.c.

• art. 1670 c.c.

  La disciplina del termine di denuncia nei confronti del subappaltatore non è applicabile alla chiamata in garanzia del progettista e direttore dei lavori, perché il rapporto non è quello tipico di subappalto.

• art. 106 c.p.c.

  La chiamata del terzo in garanzia impropria è utilizzabile quando il convenuto fa valere nei confronti del terzo un rapporto diverso da quello dedotto dall'attore; in tal caso non opera l'estensione automatica della domanda originaria al chiamato come unico obbligato.

• art. 2222 c.c.

  Richiamato in combinazione con le norme sulle professioni intellettuali per affermare che la prestazione del progettista/direttore dei lavori va ricondotta alla disciplina generale del contratto d'opera e, per quanto applicabili, a quella delle professioni intellettuali.

• art. 2238 c.c.

  La responsabilità del professionista incaricato di progetto e direzione lavori è regolata, per quanto compatibile, dalle norme generali sull'inadempimento e dalle regole delle professioni intellettuali.

• art. 1710 c.c.

  La norma non è stata ritenuta pertinente alla fattispecie, poiché la censura della società costruttrice mirava a rivalutare il rapporto contrattuale professionale e il riparto delle responsabilità già accertato dal merito.

• art. 1218 c.c.

  È stata evocata per la responsabilità contrattuale del professionista nei confronti della costruttrice nell'ambito della domanda di manleva.

• art. 1226 c.c.

  Il criterio equitativo è stato ritenuto legittimo per la ripartizione del danno tra costruttrice e progettista/direttore dei lavori quando non sia possibile determinare con certezza le rispettive quote causali.

• art. 91 c.p.c.

  Le spese seguono la soccombenza; il giudice di merito può regolare le spese in base al principio di soccombenza e, nei rapporti con terzi chiamati, anche al principio di causalità.

• art. 99 c.p.c.

  Evocato nel motivo relativo all'appello incidentale, ma la censura è stata reputata inammissibile perché non coglieva la reale ratio decidendi della sentenza impugnata.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  È stato dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte di entrambi i ricorrenti.

Massime di principio

• Nelle controversie per gravi difetti dell'edificio ex art. 1669 c.c., quando i vizi riguardano parti comuni del fabbricato, il condominio è legittimato ad agire per il risarcimento dei danni senza necessità di distinguere tra le singole porzioni di proprietà esclusiva, se la domanda concerne difetti incidenti sulle parti comuni.
• Il termine di decadenza per la denuncia dei gravi difetti decorre, nel caso concreto, dal momento in cui la parte danneggiata acquisisce piena conoscenza tecnica dei vizi attraverso l'elaborato peritale dell'accertamento tecnico preventivo, se il giudice ritiene che solo da quel momento i difetti siano compiutamente apprezzabili.
• La disciplina decadenziale e prescrizionale propria dell'azione di garanzia per vizi dell'appalto non si applica automaticamente alla responsabilità del progettista e direttore dei lavori, che risponde secondo le regole generali dell'inadempimento contrattuale e delle professioni intellettuali.
• La chiamata in causa del professionista da parte dell'appaltatore/costruttore, finalizzata a ottenere la manleva per l'eventuale esborso verso il committente, configura una garanzia impropria o una domanda autonoma di regresso/inadempimento, distinta dalla domanda originaria del danneggiato.
• In presenza di plurime concause imputabili a costruttore e professionista, il giudice può ripartire la responsabilità con criterio equitativo quando non sia possibile quantificare con precisione le rispettive quote causali, purché la valutazione sia ancorata alle emergenze peritali.
• Nel regolamento delle spese, il rigetto dell'impugnazione non impone automaticamente la compensazione: il giudice conserva il potere di applicare il criterio della soccombenza e, nei rapporti con terzi chiamati, quello della causalità.

Come è indicizzato