Cassazione Civile, Ordinanza n. 23465/2026 del 17/07/2026

Esito

La controversia

I coniugi acquirenti avevano chiesto in primo grado la nullità della compravendita di un immobile in corso di costruzione, sostenendo che il venditore non aveva ottenuto il condono edilizio e richiamando una sentenza penale di condanna relativa al legale rappresentante della società venditrice. Avevano poi domandato l’invalidità del mutuo ipotecario stipulato contestualmente all’atto di vendita, con restituzione delle rate versate e cancellazione delle segnalazioni nelle banche dati. La Corte d’appello aveva escluso la nullità del mutuo ritenendo insussistente un mutuo di scopo e un collegamento funzionale tra mutuo e vendita, valorizzando il fatto che la destinazione delle somme risultava solo da una dichiarazione dei mutuatari e non da un interesse proprio della banca. I ricorrenti in cassazione hanno censurato tale decisione deducendo omesso esame di fatti decisivi e violazione di norme civilistiche e processuali, sostenendo che la documentazione prodotta, la sentenza penale, la contestualità degli atti, l’iscrizione ipotecaria sul bene acquistato e il versamento diretto della somma al venditore dimostravano un collegamento negoziale e la natura di mutuo di scopo.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso principale, ritenendo che la Corte d’appello avesse omesso di esaminare fatti e documenti decisivi ai fini della qualificazione del finanziamento come mutuo di scopo e del collegamento funzionale con la compravendita. In particolare, ha osservato che andavano rivalutati la documentazione prodotta, i richiami della sentenza penale, il versamento diretto del mutuo al venditore e la contestualità degli atti, al fine di verificare se la somma fosse stata destinata a una specifica finalità perseguita dai mutuatari e rilevante anche per la banca. I restanti motivi del ricorso principale sono stati dichiarati assorbiti. Il ricorso incidentale della banca è stato dichiarato inammissibile per difetto di interesse, perché la banca era risultata vittoriosa in appello e non poteva dolersi di capi della decisione assorbiti. La sentenza impugnata è stata quindi cassata limitatamente al motivo accolto e la causa è stata rinviata alla Corte d’appello di Napoli in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 702-bis c.p.c.

  indicato come base del ricorso introduttivo in primo grado; il testo non sviluppa una specifica interpretazione della norma.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  consente la censura per omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  richiamato per la dedotta violazione e falsa applicazione di norme di diritto sostanziale e processuale.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  richiamato per la dedotta nullità della sentenza per vizio di motivazione o di pronuncia.

• art. 1813 c.c.

  richiamato per distinguere il mutuo ordinario dal mutuo di scopo.

• art. 1322 c.c.

  evocato con riferimento all’autonomia contrattuale e alla qualificazione del negozio.

• art. 1418 c.c.

  richiamato in relazione alla nullità del contratto, ove la clausola di destinazione incida sulla causa.

• art. 1419 c.c.

  richiamato con riferimento alla nullità parziale e agli effetti sulla sopravvivenza del contratto.

• art. 115 c.p.c.

  richiamato in relazione alla valutazione delle prove e dei documenti prodotti in causa.

• artt. 1362, 1363, 1367 e 1370 c.c.

  richiamati per l’interpretazione del contenuto contrattuale e della lettera di proposta.

• art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  richiamato per la censura di motivazione nullità della sentenza.

• art. 1325 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale in tema di requisiti del contratto.

• art. 1346 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale in relazione all’oggetto determinato o determinabile del contratto.

• art. 1470 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale sulla compravendita.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  richiamato per l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato a carico della ricorrente incidentale.

Massime di principio

• Il mutuo di scopo convenzionale si configura solo quando nel contratto sia prevista una clausola che imponga al mutuatario un obbligo specifico di destinazione della somma a uno scopo determinato, nell’interesse del mutuante, diretto o indiretto; la mera indicazione dei motivi del finanziamento non basta a modificare la causa del mutuo ordinario.
• Quando il finanziamento è funzionalmente collegato all’acquisto di un bene e la somma mutuatata viene impiegata per il pagamento del prezzo al venditore, occorre verificare in concreto se dagli atti emerga un collegamento negoziale tecnico tra mutuo e compravendita, cioè una connessione teleologica obiettivata nel contenuto dei negozi.
• Ai fini della qualificazione del mutuo come mutuo di scopo e dell’eventuale nullità del contratto, il giudice deve esaminare tutti i fatti e i documenti decisivi dedotti dalle parti; è viziata la decisione che ometta di valutare elementi potenzialmente idonei a dimostrare la destinazione vincolata delle somme e l’interesse della banca alla specifica operazione.
• La contestualità formale di vendita, mutuo e iscrizione ipotecaria, insieme al versamento diretto della somma al venditore, può costituire un indice rilevante del collegamento funzionale tra i negozi, ma va comunque apprezzata unitamente agli altri elementi istruttori.
• La parte vittoriosa in appello non ha interesse a proporre ricorso incidentale su capi della decisione rimasti assorbiti o non esaminati, potendo eventualmente riproporli solo dinanzi al giudice di rinvio in caso di cassazione della sentenza.

Come è indicizzato