Cassazione Civile, Ordinanza n. 02375/2025 del 31/01/2025

Esito

La controversia

La controversia riguarda un fabbricato in comunione parziale derivante da divisione ereditaria, nel quale alcune porzioni erano rimaste comuni. Dopo l'acquisto da parte della ricorrente dell'appartamento al piano rialzato, è stata contestata la regolarità di lavori eseguiti dai coniugi proprietari del primo piano in base a una concessione edilizia del 1999. La ricorrente ha sostenuto che tali lavori avessero comportato l'occupazione esclusiva di parti comuni: in particolare, la chiusura della botola di accesso al sottotetto e l'eliminazione della scala interna avrebbero impedito o reso più gravoso l'accesso a una porzione comune, oltre a integrare una dismissione di comproprietà non deliberabile a maggioranza. In cassazione ha dedotto: 1) violazione degli artt. 1102 e 1108 c.c., perché i lavori non costituivano una mera innovazione, ma incidevano sulla comproprietà e avrebbero richiesto il consenso unanime dei partecipanti; inoltre non poteva assumere valore sostitutivo la sola richiesta di concessione edilizia sottoscritta da alcuni comproprietari; 2) vizio motivazionale ex art. 360 n. 5 c.p.c., per avere la Corte d'appello negato che la chiusura della botola avesse impedito l'accesso al sottotetto, senza considerare compiutamente la c.t.u., che secondo la ricorrente dimostrava la necessità di opere ulteriori e condizioni di sicurezza per l'accesso; 3) violazione degli artt. 99, 112 e 115 c.p.c., per errata interpretazione della domanda, che sarebbe stata volta anche ad accertare la natura comune del sottotetto, e per avere la Corte dichiarato nuova e quindi inammissibile la domanda relativa al comignolo realizzato nel sottotetto. I resistenti hanno proposto anche ricorso incidentale sul vespaio, sostenendo che il seminterrato era divenuto di loro proprietà esclusiva in base alla concessione edilizia e alla documentazione tecnica, e che comunque la sentenza d'appello avrebbe omesso di valorizzare la conformità delle opere al titolo amministrativo.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo del ricorso principale, dichiarando assorbito il terzo. Ha ritenuto erronea la qualificazione dei lavori come innovazioni o atti eccedenti l'ordinaria amministrazione deliberabili a maggioranza, osservando che gli interventi avevano invece inciso sulla comproprietà e sulla disponibilità di parti comuni, così da ricadere nell'ambito dell'art. 1108, comma 3, c.c., che richiede il consenso di tutti i partecipanti e la forma scritta ad substantiam per gli atti di alienazione o costituzione di diritti reali. Ha inoltre censurato la motivazione della Corte d'appello nella parte in cui aveva affermato che l'accesso al sottotetto fosse comunque possibile, senza esaminare in modo decisivo se l'accesso fosse realmente agevole e sicuro, con conseguente necessità di rinvio per nuovo accertamento di fatto. È stato rigettato il ricorso incidentale dei comproprietari, ritenuto in parte inammissibile per il vincolo della doppia conforme e per difetto di autosufficienza sulla dedotta non contestazione, e in parte infondato perché il titolo edilizio non incide sulla titolarità dei diritti reali e la contestazione della ricorrente escludeva la pretesa non contestazione della proprietà esclusiva del vespaio. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Milano in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  invocato per escludere che un partecipante possa alterare la destinazione della cosa comune o impedire il pari uso degli altri; la Corte rileva che, nella fattispecie, gli interventi non potevano essere ricondotti a un mero uso consentito della cosa comune.

• art. 1108 c.c.

  la Corte distingue tra innovazioni o atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, deliberabili a maggioranza qualificata, e atti di alienazione o costituzione di diritti reali, che richiedono il consenso unanime di tutti i partecipanti e la forma scritta ad substantiam; nel caso concreto gli interventi sono stati ricondotti al terzo comma.

• art. 1136 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per contestare la validità di una pretesa deliberazione condominiale priva di convocazione di tutti gli aventi diritto e di verbale; la Corte chiarisce che non è sufficiente la sola iniziativa amministrativa per sostituire la deliberazione richiesta dalla legge.

• art. 99 c.p.c.

  richiamato per sostenere l'erronea interpretazione della domanda; il motivo è stato assorbito dall'accoglimento dei primi due motivi principali.

• art. 112 c.p.c.

  richiamato per lamentare ultrapetizione/errata interpretazione della domanda; il motivo è stato assorbito.

• art. 115 c.p.c.

  la Corte ribadisce che la violazione è deducibile solo se il giudice abbia posto a base della decisione prove non introdotte dalle parti; non è invece censurabile la valutazione comparativa del materiale probatorio. Inoltre, la non contestazione deve essere specificamente allegata e dimostrata con trascrizione degli atti rilevanti.

• art. 116 c.p.c.

  richiamato per chiarire che la diversa attribuzione di forza probatoria alle prove è attività valutativa del giudice di merito e non integra di per sé violazione dell'art. 115 c.p.c.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  utilizzato per denunciare violazioni di legge sostanziale e processuale relative alla qualificazione giuridica dei lavori e alla prova della deliberazione.

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  utilizzato per dedurre errori processuali nella interpretazione della domanda e nella pretesa nuova domanda in appello.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  utilizzato per dedurre omesso esame di fatti decisivi e motivazione apparente; la Corte accoglie il motivo nella parte in cui il giudice di merito non ha esaminato adeguatamente il fatto decisivo dell'effettiva accessibilità al sottotetto.

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

  in presenza di doppia conforme, limita l'ammissibilità del motivo ex art. 360 n. 5 c.p.c. se il ricorrente non indica le diverse ragioni di fatto poste a base delle decisioni di primo e secondo grado.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  richiamato per la statuizione finale sul raddoppio del contributo unificato a carico dei ricorrenti incidentali, se dovuto.

Massime di principio

• Quando un intervento su beni in comunione comporta la soppressione o la trasformazione della disponibilità di una parte comune a favore esclusivo di alcuni partecipanti, la fattispecie non può essere automaticamente sussunta tra le semplici innovazioni deliberabili a maggioranza, ma deve essere verificato se si tratti invece di un atto di disposizione della cosa comune soggetto al consenso unanime di tutti i comunisti.
• Nel regime della comunione, la deliberazione a maggioranza è sufficiente solo per innovazioni o atti eccedenti l'ordinaria amministrazione che non pregiudichino l'interesse di alcun partecipante; quando l'intervento incide sulla titolarità o sulla consistenza materiale del diritto comune, opera l'art. 1108, comma 3, c.c. e serve il consenso di tutti i partecipanti in forma idonea.
• Il rilascio di un titolo edilizio non vale a sanare o a costituire diritti reali sugli immobili: la conformità urbanistico-edilizia dell'opera è tema distinto dalla titolarità civilistica del bene e dalla legittimazione a disporne.
• La violazione dell'art. 115 c.p.c. è configurabile solo se il giudice abbia posto a base della decisione prove non introdotte dalle parti o abbia ignorato un fatto non contestato nei termini processualmente rilevanti; non è invece consentito trasformare in vizio di legge una mera critica alla valutazione del materiale probatorio.
• Per dedurre la non contestazione in cassazione è necessario rispettare l'onere di specifica allegazione e autosufficienza, trascrivendo gli atti processuali pertinenti; in mancanza, la censura è inammissibile.
• In presenza di doppia conforme, il motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile se il ricorrente non evidenzia la diversità delle ragioni di fatto poste a base delle decisioni di primo e secondo grado.
• Se il giudice d'appello omette di esaminare un fatto decisivo relativo alla concreta possibilità di accesso a una parte comune, la sentenza è cassabile per omesso esame, dovendo il giudice di rinvio accertare in modo puntuale la reale fruibilità del bene e motivare in modo chiaro e non contraddittorio.

Come è indicizzato