Cassazione Civile, Ordinanza n. 27141/2023 del 22/09/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da infiltrazioni d'acqua che, secondo la proprietaria di un appartamento vicino, si sarebbero verificate nel suo immobile durante lavori di ristrutturazione del tetto di un fabbricato adiacente. Il tetto era stato completamente rimosso per il rifacimento e, in un periodo di piogge intense, l'immobile ristrutturando sarebbe rimasto privo di adeguata copertura protettiva, causando danni alle pareti del soggiorno, della cucina e di un locale al piano terra. In primo grado la domanda risarcitoria era stata accolta nei confronti del committente dei lavori, del proprietario del fabbricato e dell'impresa esecutrice. In appello, il solo proprietario del fabbricato aveva ottenuto il riconoscimento della propria estraneità, sul rilievo che aveva stipulato un preliminare di vendita con il committente e lo aveva immesso anticipatamente nel possesso del bene, spogliandosi del potere di fatto e quindi della custodia. La ricorrente ha impugnato tale statuizione deducendo violazione e falsa applicazione dell'art. 2051 c.c., in relazione agli artt. 1803 e 1140 c.c., sostenendo che la consegna anticipata al promissario acquirente non trasferisce il possesso ma integra, al più, una detenzione qualificata fondata su comodato funzionalmente collegato al preliminare; ne conseguirebbe che la custodia delle strutture murarie resterebbe in capo al proprietario, unico soggetto responsabile ex art. 2051 c.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che la censura non colpisse un errore di diritto, ma mirasse in realtà a rimettere in discussione un accertamento di fatto compiuto dalla corte territoriale: quest'ultima aveva infatti apprezzato, sulla base delle risultanze processuali, che tra le parti vi era stato un preliminare di vendita con immissione anticipata del promissario acquirente nel possesso del bene e conseguente spossessamento del proprietario. Tale valutazione fattuale è stata reputata insindacabile in sede di legittimità. Conseguentemente, è stata confermata la decisione impugnata, con condanna della ricorrente alle spese del giudizio di cassazione in favore del controricorrente.

Norme richiamate

• art. 2051 c.c.

  La responsabilità da cosa in custodia richiede la permanenza del potere di fatto e della custodia sul bene; nella fattispecie la corte di merito ha escluso tale custodia in capo al proprietario che si era spossessato del bene

• art. 1803 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere che la disponibilità anticipata del bene nel preliminare sarebbe assimilabile al comodato e quindi a una detenzione qualificata

• art. 1140 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere che il promissario acquirente avrebbe soltanto detenzione qualificata, non possesso

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Norma invocata per denunciare violazione e falsa applicazione di legge

• art. 380-bis 1 c.p.c.

  Indica il rito camerale di trattazione del ricorso

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato nel dispositivo per l'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

• art. 1, comma 17, L. n. 228 del 2012

  Norma che ha introdotto l'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

Massime di principio

• Nel giudizio di legittimità non è consentito censurare sotto veste di violazione di legge una doglianza che, in realtà, solleciti una nuova valutazione del fatto e delle prove già compiuta dal giudice di merito.
• L'accertamento circa l'effettiva immissione di un soggetto nel possesso anticipato di un immobile, e circa il conseguente spossessamento del proprietario, è valutazione di fatto rimessa al giudice di merito e non sindacabile in cassazione se adeguatamente motivata.
• La responsabilità ex art. 2051 c.c. presuppone che il soggetto abbia la custodia della cosa, intesa come effettivo potere di controllo e di governo sul bene; se il giudice di merito accerta il venir meno di tale potere in capo al proprietario, non è configurabile la sua responsabilità da custodia.
• Quando la censura richiede di reinterpretare le risultanze istruttorie o di scegliere tra diverse letture degli atti, il motivo è inammissibilmente diretto a ottenere un terzo grado di merito, estraneo alla funzione della Cassazione.

Come è indicizzato