Cassazione Civile, Ordinanza n. 31391/2025 del 02/12/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita/assegnazione di un appartamento in fabbricato costruito da cooperativa, con pertinenze dichiarate nel programma negoziale: due posti auto nel piano seminterrato e una cantina, oltre alle parti comuni, per un prezzo pattuito a corpo. L'acquirente aveva ricevuto la consegna e sottoscritto l'atto pubblico di assegnazione, ma poi aveva agito sostenendo che il locale interrato destinato a parcheggio fosse inutilizzabile per due autovetture per le ridotte dimensioni e per impedimenti strutturali, chiedendo l'accertamento dell'inadempimento e la riduzione del prezzo. In primo grado la domanda era stata accolta con condanna al pagamento di Euro 21.500,00 quale minor valore del bene per difformità funzionale. In appello il venditore aveva ottenuto il rigetto integrale della domanda; la Corte territoriale aveva confermato che si trattava di compravendita immobiliare con azione di riduzione del prezzo per bene difforme da quello promesso, poiché il seminterrato non era strutturalmente idoneo alla destinazione pattuita. Il ricorso per cassazione articolava tre motivi: 1) omesso esame di fatti decisivi ex art. 360 n. 5 c.p.c., per non avere considerato l'atto notarile di assegnazione, la precedente consegna, l'assenza di contestazioni al rogito, il carattere anticipato del preliminare e la vendita a corpo; 2) violazione di legge e vizi motivazionali, con riferimento all'art. 115 c.p.c., all'art. 1538 c.c., ai principi sull'actio quanti minoris e alla pretesa natura esplorativa della c.t.u., oltre alla tesi dell'assorbimento del preliminare nel definitivo e dell'accettazione del bene; 3) domanda sulle spese in caso di accoglimento.

La decisione

La Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo per doppia conforme e per difetto di specifica indicazione della decisività dei fatti asseritamente omessi. Ha ritenuto infondato e in parte inammissibile il secondo motivo, precisando che non vi era violazione dell'art. 115 c.p.c. perché si contestava solo la valutazione delle prove; che la c.t.u. è mezzo di ausilio rimesso al prudente apprezzamento del giudice; che la vendita a corpo non era decisiva, poiché la riduzione del prezzo era stata riconosciuta non per minore superficie ma per difformità funzionale del bene rispetto alla qualità promessa, cioè l'idoneità del seminterrato a parcheggio per due autovetture; che era ammissibile, in caso di bene mancante delle qualità promesse, l'azione di riduzione del prezzo. Ha inoltre ritenuto inammissibile il terzo motivo perché meramente condizionato all'accoglimento del ricorso. La Corte ha condannato il ricorrente, in applicazione dell'art. 380-bis c.p.c. e dell'art. 96, comma 4, c.p.c., al pagamento di Euro 1.000,00 alla cassa delle ammende, oltre a dare atto dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  Il motivo per omesso esame di fatti decisivi è inammissibile in presenza di doppia conforme se il ricorrente non indica le diverse ragioni di fatto poste a base delle decisioni di primo e secondo grado; il ricorso deve inoltre indicare la decisività del fatto storico omesso.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione è deducibile solo se il giudice abbia fondato la decisione su prove non introdotte dalle parti o acquisite fuori dei poteri officiosi; non quando si contesti il diverso peso attribuito alle prove ritualmente acquisite.

• art. 116 c.p.c.

  La valutazione comparativa e la maggiore forza di convincimento attribuita ad alcune prove rispetto ad altre rientra nel prudente apprezzamento del giudice di merito.

• art. 1538 c.c.

  La disciplina della vendita a corpo non esclude la tutela del compratore quando il bene trasferito risulti difforme dalle qualità promesse; nel caso deciso la riduzione del prezzo non dipendeva dalla misura, ma dalla difformità funzionale del bene.

• art. 1497 c.c.

  In caso di mancanza delle qualità promesse, il compratore può mantenere il bene e chiedere la tutela corrispondente, compresa l'azione di riduzione del prezzo.

• art. 1492 c.c.

  Il ricorrente richiama la norma per sostenere la necessità dell'ignoranza dei vizi al momento della vendita, ma la Corte valorizza la difformità del bene rispetto alle qualità promesse e la conseguente tutela del compratore.

• art. 380-bis c.p.c.

  La memoria illustrativa ha funzione solo esplicativa e non integrativa dei motivi; quando la decisione finale è conforme alla proposta del consigliere, opera il richiamo all'art. 96, commi 3 e 4, c.p.c.

• art. 96 c.p.c.

  La conferma della proposta ex art. 380-bis c.p.c. integra una valutazione legale tipica di abuso del processo e comporta la condanna alla somma in favore della cassa delle ammende, anche se la controparte è rimasta intimata.

• art. 13 d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  comma 1-quater; comma 1-bis

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per l'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione fondato sull'omesso esame di fatti decisivi, il ricorrente deve indicare con precisione il fatto storico omesso, il dato processuale o documentale da cui risulta, il modo in cui è stato discusso nei gradi di merito e, soprattutto, la sua decisività; in presenza di doppia conforme il motivo è inammissibile se non vengono esplicitate le diverse ragioni di fatto delle due decisioni.
• La violazione dell'art. 115 c.p.c. non coincide con la contestazione della valutazione delle prove: è configurabile solo quando il giudice utilizzi prove non introdotte dalle parti o acquisite al di fuori dei poteri officiosi, mentre la scelta tra prove concorrenti e il diverso peso attribuito ad esse appartengono al giudizio di merito.
• Nella vendita di un bene immobiliare, la tutela del compratore non si esaurisce nel caso di vizi materiali o di difformità di misura: se il bene è privo di una qualità promessa o essenziale per la funzione pattuita, il compratore può chiedere la riduzione del prezzo anche mantenendo il bene.
• La vendita a corpo non impedisce la riduzione del prezzo quando la domanda non è fondata sulla minore estensione del bene, ma sulla sua oggettiva non corrispondenza alla qualità o funzione promessa nel programma negoziale.
• Il preliminare con effetti anticipati e il successivo definitivo non escludono, di per sé, le pretese risarcitorie o restitutorie del compratore, se non risulta che con il definitivo sia stata accettata la specifica difformità del bene rispetto alle caratteristiche pattuite.
• La consulenza tecnica d'ufficio è un mezzo di ausilio rimesso al prudente apprezzamento del giudice di merito e non una prova acquisibile su impulso esclusivo delle parti; la sua utilizzazione non integra, di per sé, violazione dell'art. 115 c.p.c.

Come è indicizzato