Sentenza del 19/09/2019 n. 6986 - Comm. Trib. Reg. per la Campania

Esito

La controversia

La società ha impugnato l'avviso di accertamento ICI relativo all'anno 2011, per un importo complessivo di 69.453 euro, sostenendo che le aree non dovessero essere tassate come edificabili, poiché la loro capacità edificatoria era gravata da un vincolo idrogeologico imposto dall'Autorità di Bacino. In subordine, ha contestato il valore di 94,92 euro al metro quadrato determinato dal Comune, ritenendolo non adeguatamente differenziato e non rappresentativo dell'effettivo valore venale. Il Comune ha difeso la legittimità dell'accertamento e ha impugnato la riduzione del valore operata dal giudice di primo grado.

La decisione

La Commissione ha rigettato sia l'appello principale del Comune sia l'appello incidentale della società, confermando integralmente la sentenza di primo grado. Le aree sono state considerate fabbricabili ai fini ICI, poiché l'edificabilità anche solo potenziale, derivante dagli strumenti urbanistici, è sufficiente a escludere la tassazione su base catastale prevista per i terreni agricoli. Il vincolo idrogeologico non ha eliminato la natura edificabile delle aree, ma è stato ritenuto idoneo a incidere sul loro valore venale, in ragione della minore attualità dello jus edificandi. In assenza di prove più specifiche fornite dalla contribuente, è stata confermata la riduzione di un terzo, con valore imponibile rideterminato in 60 euro al metro quadrato. Le spese di lite sono state integralmente compensate.

Norme richiamate

• Art. 2, comma 1, lettera b), D.Lgs. n. 504/1992

  Per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione.

  Un'area è edificabile ai fini tributari anche quando la capacità edificatoria è soltanto potenziale e deriva dallo strumento urbanistico generale, senza necessità che siano già stati approvati o adottati gli strumenti attuativi.

• Art. 5, comma 5, D.Lgs. n. 504/1992

  Per le aree fabbricabili la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione.

  La base imponibile deve essere determinata considerando zona territoriale, indice di edificabilità, destinazione d'uso, costi di adattamento del terreno e prezzi medi di mercato di aree analoghe.

• Art. 11-quaterdecies, comma 16, D.L. n. 203/2005, convertito dalla L. n. 248/2005

  La norma ha chiarito che un'area deve essere considerata fabbricabile quando è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, indipendentemente dall'adozione di strumenti attuativi.

• Art. 36, comma 2, D.L. n. 223/2006, convertito dalla L. n. 248/2006

  La potenzialità edificatoria rileva ai fini fiscali anche se l'edificazione non è immediatamente attuabile; tale potenzialità incide sul valore di mercato e comporta l'applicazione del criterio del valore venale, anziché di quello catastale.

• Art. 59, comma 1, lettera g), D.Lgs. n. 446/1997

  I Comuni possono determinare periodicamente, per zone omogenee, valori venali di riferimento per le aree fabbricabili, allo scopo di limitare il contenzioso e orientare l'attività di accertamento.

• Art. 52, D.Lgs. n. 446/1997

  I regolamenti tributari comunali, in linea generale, producono effetti dal primo gennaio dell'anno successivo alla loro adozione; la sentenza richiama il problema della possibile applicazione retroattiva dei valori comunali.

• Art. 3, L. n. 212/2000, Statuto dei diritti del contribuente

  È richiamato in relazione al principio di irretroattività delle disposizioni tributarie, che può limitare l'efficacia retroattiva dei regolamenti comunali.

• Cass., Sezioni Unite, n. 25506/2006

  L'inclusione di un'area nel piano regolatore generale è sufficiente per qualificarla come edificabile ai fini fiscali; il mancato perfezionamento del piano o l'assenza di strumenti attuativi incidono soltanto sulla quantificazione del valore.

• Corte costituzionale, ordinanza n. 41/2008

  È stata ritenuta legittima la considerazione fiscale della potenzialità edificatoria prevista da strumenti urbanistici non ancora attuati, poiché essa rappresenta una posizione di vantaggio economicamente rilevante.

Massime di principio

• L'inserimento di un terreno in uno strumento urbanistico che ne preveda l'utilizzabilità edificatoria è normalmente sufficiente per applicare la tassazione delle aree fabbricabili, anche se l'edificazione è futura, condizionata o non immediatamente autorizzabile.
• La potenzialità edificatoria non determina necessariamente un valore pieno pari a quello di un'area immediatamente edificabile: ritardi, vincoli, necessità di piani attuativi e altri ostacoli possono giustificare una riduzione del valore venale.
• Un vincolo idrogeologico, paesaggistico o analogo non trasforma automaticamente l'area in terreno agricolo. Il contribuente deve dimostrare concretamente che il vincolo impedisce o limita lo jus edificandi e quantificare l'incidenza di tale limitazione sul valore di mercato.
• I valori minimi stabiliti dal Comune hanno natura presuntiva e costituiscono un parametro di riferimento, non una tariffa inderogabile. Il Comune deve poter fondare l'accertamento anche su ulteriori elementi, mentre il contribuente deve contestare il valore con perizie, comparabili di mercato e documentazione urbanistica specifica.
• Per un'imposta periodica il valore dell'area deve essere valutato con riferimento alla situazione concreta esistente al 1° gennaio di ciascun anno; variazioni successive nella capacità edificatoria o nei vincoli possono determinare valori imponibili diversi per le annualità successive.