Cassazione Civile, Ordinanza n. 16953/2022 del 25/05/2022

Esito

La controversia

Un condomino ha impugnato, ex art. 1137 c.c., quattro deliberazioni assembleari con cui il condominio aveva deciso il rifacimento della facciata dell’edificio e la ripartizione delle relative spese tra i partecipanti. Il ricorrente sosteneva che una parte della facciata e dei muri perimetrali interessati fosse di proprietà esclusiva, in forza di un titolo contrattuale del 1959 che aveva riservato al venditore la proprietà esclusiva dei muri perimetrali sino a una certa altezza, gravandoli però di una servitù di attraversamento per tubazioni e altri impianti a servizio degli alloggi sovrastanti. La Corte d’appello aveva comunque ritenuto legittima la delibera, valorizzando le tabelle millesimali in uso e la funzione strutturale della facciata per l’intero edificio, nonché la costituzione di un fondo speciale di importo inferiore ai lavori capitolati. Con il ricorso per cassazione il condomino denunciava: 1) violazione degli artt. 1123 e 1137 c.c., per avere l’assemblea deciso e posto a carico dei condomini spese relative a beni non comuni; 2) violazione dell’art. 1069 c.c. e dell’art. 68 disp. att. c.c., perché la manutenzione della parte di fondo servente non interessata dalla servitù avrebbe dovuto restare a carico del proprietario esclusivo; 3) violazione dell’art. 112 c.p.c., per avere la Corte territoriale circoscritto l’interesse all’impugnazione alla sola ripartizione delle spese e non anche al potere decisionale dell’assemblea sulle delibere; 4) violazione dell’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., per avere ritenuto legittima la determinazione del fondo speciale in misura non pari all’ammontare dei lavori.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondati congiuntamente tutti i motivi. Ha affermato che l’assemblea condominiale può deliberare soltanto su beni e servizi comuni; quindi è nulla la deliberazione che approvi e ripartisca spese prive di inerenza alla gestione condominiale, come quelle per la manutenzione di beni in proprietà esclusiva. Ha censurato la sentenza d’appello per non avere considerato che il titolo del 1959 aveva attribuito in proprietà esclusiva la porzione dei muri perimetrali oggetto di intervento, e che la sola esistenza di una servitù di attraversamento non consentiva di porre integralmente a carico dei condomini le spese di manutenzione di quella porzione, in assenza di una specifica pattuizione scritta; al più, occorre applicare i criteri dell’art. 1069 c.c. e la ripartizione in proporzione ai vantaggi. Ha inoltre precisato che, ai sensi dell’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., la delibera che approva lavori straordinari deve determinare l’oggetto delle opere e l’ammontare dei lavori e costituire un fondo speciale pari a tale importo, sicché non è corretto desumere implicitamente l’entità della spesa dall’ammontare del fondo costituito. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello di Genova in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1137 c.c.

  impugnazione delle deliberazioni assembleari

  il giudizio di validità riguarda il valore organizzativo della delibera e consente di censurare anche la nullità per impossibilità giuridica dell’oggetto

• art. 1123 c.c.

  il concorso alle spese condominiali presuppone l’attinenza alla gestione di beni o servizi comuni; non giustifica l’addebito di spese per beni esclusivi

• art. 1069 c.c.

  in presenza di servitù, la manutenzione delle opere e dei beni gravati deve seguire i criteri propri della servitù, in mancanza di diversa specifica pattuizione scritta

• art. 68 disp. att. c.c.

  richiamato dal ricorrente in tema di riparto; la Corte non lo valorizza autonomamente ma nel contesto della ripartizione delle spese

• art. 112 c.p.c.

  l’impugnazione non poteva essere ristretta soltanto alla ripartizione delle spese ove la censura investiva anche il potere decisionale dell’assemblea

• art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.

  la delibera che approva lavori straordinari deve determinare l’oggetto e l’ammontare dei lavori e costituire preventivamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, quale condizione di validità

• art. 1117 c.c.

  la presunzione di condominialità dei muri perimetrali opera salvo titolo contrario

• art. 380-bis c.p.c.

  richiamato nel procedimento camerale definitorio

• art. 375, comma 1, n. 5, c.p.c.

  richiamato nel procedimento camerale definitorio

Massime di principio

• L’assemblea condominiale può deliberare soltanto su beni, servizi e spese inerenti alle parti comuni; se approva interventi o riparti relativi a beni di proprietà esclusiva, la deliberazione è nulla per impossibilità giuridica dell’oggetto.
• La nullità della delibera condominiale per estraneità alla gestione comune è sottratta al termine di impugnazione dell’art. 1137 c.c., perché il vizio incide sul contenuto essenziale del decisum.
• La presunzione di comunione dei muri perimetrali o delle facciate ex art. 1117 c.c. cede di fronte a un titolo contrario; accertata la proprietà esclusiva di una porzione, la sua manutenzione non può essere posta integralmente a carico della collettività condominiale senza un’idonea pattuizione.
• La mera esistenza di una servitù a favore di unità sovrastanti non comporta, di per sé, l’accollo ai condomini delle spese di manutenzione del bene servente in proprietà esclusiva; occorre una specifica disciplina negoziale o, in difetto, il criterio legale della ripartizione in funzione dei vantaggi.
• La deliberazione che approva lavori straordinari deve contenere la determinazione dell’oggetto delle opere e dell’ammontare delle spese, e la costituzione del fondo speciale deve essere pari a tale importo; non è consentito ricavare implicitamente dall’ammontare del fondo il costo dei lavori approvati.

Come è indicizzato