Cassazione Civile, Ordinanza n. 32223/2022 del 02/11/2022

Esito

La controversia

La lite riguardava un cortile/atrio con accesso da via Principe Amedeo, contiguo a più immobili storicamente derivati da un unico compendio. La proprietaria di uno degli immobili aveva chiesto l'accertamento della comproprietà del cortile, la consegna delle chiavi del cancello sostituito dalle controparti e il divieto di uso del cortile per il parcheggio delle auto. Le controparti avevano resistito e formulato domanda riconvenzionale per il ripristino dei luoghi, sostenendo che la porzione controversa non fosse comune. Il tribunale aveva rigettato la domanda principale e accolto la riconvenzionale; la corte d'appello aveva invece accolto il gravame, dichiarando la comproprietà del cortile e ordinando la consegna delle chiavi e l'astensione dal posteggio. In cassazione le ricorrenti deducevano: 1) omesso esame di fatti decisivi e degli atti notarili, che a loro dire avrebbero dovuto portare a limitare la comunione al solo 'atrio/ingresso' e non anche al 'cortile'; 2) violazione degli artt. 1350 e 2697 c.c., per avere la corte d'appello riconosciuto la comproprietà senza che la parte attrice dimostrasse con titolo scritto l'acquisto della quota; 3) questione sulle spese, da riesaminare in caso di accoglimento.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto congiuntamente infondati e in parte inammissibili i motivi. Ha osservato che la censura sull'omesso esame mirava in realtà a sollecitare una nuova valutazione del materiale probatorio, preclusa in sede di legittimità, mentre la motivazione della corte territoriale era logica e sufficiente. Ha confermato che, in base agli atti notarili e alla situazione originaria di un unico compendio, operava la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. anche per un cortile comune tra edifici contigui, presunzione superabile solo da un titolo scritto contrario o dall'usucapione, nella specie non dedotta né provata. Ha inoltre escluso la violazione degli artt. 1350 e 2697 c.c., chiarendo che, quando opera la presunzione di comunione, incombe su chi contesta la comproprietà l'onere di provare il titolo esclusivo. Il motivo sulle spese è stato assorbito. Il ricorso è stato integralmente rigettato, con condanna delle ricorrenti alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti

  La censura non può essere usata per ottenere una nuova valutazione del merito o del materiale probatorio, se la sentenza impugnata è sorretta da motivazione logica e adeguata.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  La dedotta violazione di legge è stata esclusa perché la corte territoriale ha correttamente applicato le regole sulla prova della comproprietà e sulla presunzione di comunione.

• art. 1117 c.c.

  La presunzione di comproprietà delle parti comuni opera come presunzione relativa, applicabile anche a parti comuni di edifici limitrofi funzionali al godimento dei beni, e può essere vinta solo da un titolo contrario o dall'usucapione.

• art. 1350 c.c.

  Per escludere la comunione e rivendicare l'appartenenza esclusiva di un bene soggetto alla presunzione di comunione è necessario un titolo scritto idoneo a trasferire o attribuire il diritto esclusivo.

• art. 2697 c.c.

  Quando opera la presunzione di comunione a favore di una parte, l'onere di provare l'esclusiva proprietà grava su chi contesta la comproprietà.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Ricorrendone i presupposti, va dato atto dell'obbligo di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

Massime di principio

• La presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. non si limita alle parti comuni del condominio in senso stretto, ma può estendersi anche a cortili o aree comuni di edifici contigui quando la loro funzione sia strumentale e accessoria al godimento delle unità immobiliari.
• La presunzione di comunione ha natura relativa: chi nega la comproprietà deve fornire prova rigorosa, mediante titolo scritto o usucapione, dell'appartenenza esclusiva del bene.
• In presenza di una presunzione legale di comproprietà, l'onere probatorio si sposta su chi contesta il diritto comune; non è sufficiente una diversa lettura del materiale documentale se non sorretta da un titolo idoneo.
• Il motivo di ricorso ex art. 360, n. 5, c.p.c. non può essere convertito in una richiesta di rivalutazione delle prove, essendo sindacabile in cassazione solo l'omesso esame di un fatto decisivo, non la preferenza accordata dal giudice di merito a una certa ricostruzione fattuale.
• La violazione degli artt. 1350 e 2697 c.c. non sussiste quando il giudice di merito applichi correttamente la presunzione di comunione e ponga a carico della parte che invoca l'esclusiva proprietà la relativa prova scritta.

Come è indicizzato