Sentenza del 22/03/2022 n. 9192 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società impugnava la rettifica dell'Agenzia delle Entrate che aveva riconosciuto un valore venale assai superiore a quello dichiarato nell'atto di compravendita (dichiarato Euro 169.300, rettificato a Euro 540.900). In appello aveva dedotto, e prodotto perizia, che gli immobili acquistati erano in stato di degrado/abbandono alla data dell'atto e che pertanto il valore normale di mercato non poteva essere ricavato dalle quotazioni OMI in condizioni di normalità. Contestava che la CTR non avesse adeguatamente esaminato le produzioni probatorie e gli argomenti relativi allo stato conservativo, limitandosi ad affermare la legittimità del metodo di stima e l'adozione del valore minimale OMI.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato i primi tre motivi relativi a presunte omessa pronuncia e vizio motivazionale generale, ritenendo che la CTR avesse affrontato il motivo sullo stato del compendio. Tuttavia ha accolto il quarto e il quinto motivo: la CTR non ha esaminato un fatto decisivo (lo stato di degrado/abbandono degli immobili) e non ha valutato se tale condizione potesse far scendere il valore anche sotto i minimi OMI, né se i confronti con immobili 'simili' fossero effettivamente comparabili. La Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata limitatamente ai motivi accolti e ha rinviato la causa alla Commissione Tributaria Regionale del Lazio, in diversa composizione, per nuovo esame anche sulle spese.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51

  Stabilisce che la rettifica del valore deve basarsi sull'individuazione concreta del valore di mercato; la Corte ha richiamato l'obbligo che l'accertamento muova da elementi concreti e che le quotazioni OMI debbano essere integrate da ulteriori indizi specifici quando il contribuente contestI lo stato dell'immobile.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 43, comma 1, lett. a) e art. 52

  Richiamate come norme del regime delle imposte indirette e dei parametri per la determinazione della base imponibile; la Corte ha osservato che l'uso delle quotazioni come parametro necessita di adeguata verifica delle condizioni concrete dell'immobile.

• art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3, 4, 5

  Richiamato dai motivi di cassazione: i ricorsi invocavano nullità per omessa pronuncia/violazione dell'obbligo motivazionale e violazione di norme probatorie; la Corte ha valutato quali censure fossero fondate.

• art. 2697 c.c.

  Richiama l'onere della prova: la decisione sottolinea che quando l'ufficio contesta il valore dichiarato deve fornire elementi probatori e stime integrative se il contribuente allega circostanze che incidono sul valore (es. degrado).

• D.P.R. n. 600 del 1973, art. 39 e D.P.R. n. 633 del 1972, art. 54

  Norme citate nella giurisprudenza su presunzioni semplici in tema di accertamento dei valori; la Corte ricorda che le quotazioni OMI da sole non hanno carattere di prova assoluta e devono essere combinate con elementi gravi, precisi e concordanti.

• Giurisprudenza di Cassazione (es. SS.UU. n. 8053/14, Cass. n. 24550/20, n. 21813/18)

  La Corte richiama precedenti che affermano: le quotazioni OMI/ORNI non possono fondare esclusivamente l'accertamento; occorrono elementi integrativi e il giudice deve valutare tutte le prove e le contestazioni sullo stato dell'immobile.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI/ORNI forniscono indicazioni di massima ma non costituiscono di per sé prova piena del valore venale in comune commercio; se il contribuente contesta lo stato dell'immobile l'amministrazione deve integrare con elementi specifici e il giudice deve valutarli.
• Se il contribuente produce prove documentali o perizie che indicano degrado/abbandono, tale fatto è decisivo e il giudice di merito deve esaminarlo esplicitamente: l'omesso esame di un fatto decisivo determina cassazione.
• L'adozione del valore minimo OMI non è automaticamente sufficiente per ritenere congruo l'accertamento quando vi siano elementi che potrebbero giustificare un valore anche inferiore; occorre valutare la concreta condizione dell'immobile.
• Il metodo comparativo richiede che i beni presi a confronto siano effettivamente simili nelle caratteristiche rilevanti; lo stato di conservazione è elemento che può escludere la comparabilità.
• La mancata effettuazione di un sopralluogo non vale di per sé a smentire la rettifica, ma l'amministrazione resta gravata dall'onere di fornire ulteriori indici di stima specifici quando il contribuente allega circostanze che incidono sul valore.