Cassazione Civile, Ordinanza n. 04760/2023 del 15/02/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione di un appartamento sito in Ancona. Il locatore aveva ottenuto in primo grado la risoluzione del contratto per grave inadempimento della conduttrice, con condanna di quest'ultima al pagamento dei canoni maturati e con condanna del locatore alla restituzione del deposito cauzionale. In appello, però, la conduttrice aveva ottenuto la riforma della decisione: la Corte territoriale aveva dichiarato la risoluzione del contratto per grave inadempimento del locatore, ritenendo che l'immobile fosse divenuto inidoneo all'uso abitativo già nell'estate 2015 per gravi difetti strutturali delle fondazioni, con conseguente pericolo di crollo. Il locatore ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi: (1) violazione degli artt. 114-116 c.p.c. e degli artt. 1578 e 1581 c.c., sostenendo che la Corte d'appello avesse illegittimamente ricavato la pericolosità e l'inidoneità dell'immobile da prove che non deponevano per un serio pericolo di crollo; (2) vizio motivazionale ex art. 360, n. 5, c.p.c. e art. 116 c.p.c., deducendo che la conduttrice non avesse assolto l'onere di provare un vizio idoneo a ridurre in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso pattuito al momento della richiesta di risoluzione; (3) vizio motivazionale per contrasto irriducibile tra affermazioni della sentenza, sostenendo che la Corte d'appello fosse caduta in contraddizione nella ricostruzione del momento e della causa del cedimento strutturale; (4) omesso esame di un fatto decisivo, cioè che il locatore si era attivato tempestivamente facendo intervenire un ingegnere strutturista già nell'agosto 2015, con asserita violazione degli artt. 1575, 1577 e 1578 c.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha preliminarmente dichiarato inammissibile il controricorso della conduttrice per tardività della notificazione. Nel merito, ha ritenuto infondati o inammissibili i motivi del ricorrente: i primi tre non evidenziavano né una violazione degli artt. 115-116 c.p.c. nei limiti consentiti, né un vizio di motivazione denunciabile ai sensi dell'art. 360, n. 5, c.p.c., poiché la sentenza d'appello era sorretta da una motivazione coerente e articolata, basata su testimonianza del tecnico strutturista incaricato dal locatore, relazione tecnica di parte e CTU in ATP, da cui risultava che i cedimenti fondali e le fessurazioni erano già presenti nel 2015 e rendevano l'immobile inidoneo all'uso abitativo; il quarto motivo è stato ritenuto inammissibile perché la Corte territoriale aveva comunque considerato il comportamento del locatore, attribuendogli però un significato opposto a quello prospettato in ricorso, e non vi era omesso esame di un fatto decisivo. È stato inoltre dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• artt. 114-116 c.p.c.

  La censura per violazione dell'art. 116 c.p.c. è ammissibile solo se si deduce che il giudice abbia attribuito alla prova un valore diverso da quello previsto dalla legge o abbia disatteso una prova legale; non basta lamentare un cattivo esercizio del prudente apprezzamento delle prove. La violazione dell'art. 115 c.p.c. richiede invece l'uso di prove non introdotte dalle parti o disposte d'ufficio fuori dai poteri officiosi.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Dopo la riforma del 2012 il controllo di legittimità sulla motivazione è limitato al minimo costituzionale; è denunciabile solo l'anomalia motivazionale grave, non il semplice difetto di sufficienza o la diversa lettura delle prove.

• art. 132, n. 4, c.p.c.

  Il vizio motivazionale rilevante si configura solo in presenza di mancanza assoluta, motivazione apparente, contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili o motivazione perplessa e obiettivamente incomprensibile.

• art. 1575 c.c.

  Richiamato come norma che pone gli obblighi del locatore, ma la Corte non ravvisa omesso esame del suo tempestivo adempimento.

• art. 1577 c.c.

  Richiamato come norma relativa alle riparazioni necessarie e agli obblighi del locatore; la Corte ritiene che il giudice di merito abbia valutato il contegno del locatore.

• art. 1578 c.c.

  Il conduttore che chieda la risoluzione deve provare l'esistenza di un vizio della cosa locata tale da diminuire in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso pattuito; la Corte d'appello ha ritenuto tale prova raggiunta sulla base del materiale istruttorio.

• art. 1581 c.c.

  Richiamato nel primo motivo in relazione alla pericolosità e all'inidoneità dell'immobile, ma senza autonoma decisione della Corte di cassazione su un significato specifico.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  È stato dichiarato che, per effetto del rigetto del ricorso, sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione la denuncia di violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. è ammissibile solo se il giudice abbia utilizzato prove non introdotte dalle parti o abbia attribuito a una prova un valore legale diverso da quello previsto; non è invece consentito sindacare il mero dissenso sulla valutazione del materiale probatorio.
• Il vizio di motivazione ex art. 360, n. 5, c.p.c. è oggi circoscritto al minimo costituzionale: è censurabile solo l'anomalia motivazionale radicale, non la ricostruzione dei fatti ritenuta errata dal ricorrente.
• In materia di locazione, ai fini della risoluzione per vizi della cosa locata, è necessario che il vizio sia provato e che sia idoneo a ridurre in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso convenuto; la valutazione di tale prova spetta al giudice di merito ed è sindacabile in cassazione solo nei limiti del vizio denunciabile.
• L'omesso esame di un fatto decisivo non ricorre quando il giudice di merito abbia effettivamente considerato la circostanza dedotta, attribuendole però un significato diverso da quello prospettato dalla parte ricorrente.

Come è indicizzato