Cassazione Civile, Ordinanza n. 20757/2026 del 18/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di liquidazione per imposta di registro e sanzioni relativo all'atto notarile con cui una società aveva acquistato un ramo d'azienda comprensivo di un suolo, di impianti e autorizzazioni per un distributore di carburanti, GPL e lubrificanti con annessa area di ristoro. L'Ufficio aveva ritenuto che il terreno dovesse essere tassato come area edificabile e non come terreno agricolo, applicando un'aliquota maggiore. La Commissione/CGT regionale aveva invece ritenuto che il suolo, pur classificato agricolo dal piano regolatore generale, avesse una concreta edificabilità per effetto dei provvedimenti autorizzativi già rilasciati per la realizzazione dell'impianto e quindi aveva annullato in parte l'avviso. In cassazione l'Agenzia ha dedotto, con il secondo motivo, violazione dell'art. 36, comma 2, d.l. 223/2006 e dell'art. 11-quaterdecies, comma 16, d.l. 203/2005, sostenendo che ai fini dell'imposta di registro la fabbricabilità va determinata solo in base alla destinazione urbanistica risultante dallo strumento urbanistico generale, senza ricorrere alla nozione di edificabilità 'intermedia' elaborata in materia espropriativa. Con il primo motivo, assorbito, ha denunciato la violazione dell'art. 12, comma 1, d.P.R. 380/2001, contestando l'affermazione secondo cui il titolo edilizio potrebbe costituire variante agli strumenti urbanistici.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il secondo motivo di ricorso, assorbendo il primo, ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato alla Corte di Giustizia Tributaria di II grado della Campania, in diversa composizione, per un nuovo esame del merito conformemente al principio di diritto enunciato e per la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità. La Corte ha stabilito che, quando il terreno ha destinazione agricola secondo il PRG, la successiva autorizzazione alla realizzazione di un distributore di carburante non ne muta la destinazione urbanistica ai fini dell'imposta di registro; pertanto resta applicabile l'aliquota prevista per i terreni agricoli. La questione della clausola penale e le ulteriori censure sono rimaste assorbite.

Norme richiamate

• art. 36, comma 2, d.l. 223/2006

  un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune

  Ai fini dell'imposta di registro, la fabbricabilità va desunta dalla destinazione urbanistica risultante dal PRG adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione regionale o dagli strumenti attuativi.

• art. 11-quaterdecies, comma 16, d.l. 203/2005

  un'area è da considerare comunque fabbricabile se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale

  La nozione legale di area fabbricabile è ancorata alla utilizzabilità edificatoria in base allo strumento urbanistico generale, senza rilievo dell'adozione di strumenti attuativi.

• art. 1, comma 3, Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 131/1986

  terreni agricoli e relative pertinenze

  Per i trasferimenti onerosi di terreni agricoli a soggetti diversi da coltivatori diretti e IAP si applica l'aliquota del 15%.

• art. 23, comma 4, d.P.R. 131/1986

  Nelle cessioni di aziende o di complessi aziendali relativi a singoli rami dell'impresa, si applicano le aliquote previste per i trasferimenti a titolo oneroso aventi a oggetto le diverse tipologie di beni che compongono l'azienda o il ramo di azienda

  Nelle cessioni di ramo d'azienda l'imposizione va ripartita in base alla tipologia dei beni ceduti e alla quota di corrispettivo loro imputata nell'atto o nei suoi allegati.

• art. 12, comma 1, d.P.R. 380/2001

  Il titolo edilizio deve conformarsi alla disciplina urbanistica e non può modificarla; non costituisce variante allo strumento urbanistico generale.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  È stato invocato quale vizio di violazione di legge per censurare la qualificazione urbanistico-fiscale del terreno.

Massime di principio

• Ai fini dell'imposta di registro, la qualificazione di un'area come fabbricabile o agricola deve essere compiuta secondo il criterio legale fissato dalla normativa tributaria, facendo riferimento alla destinazione urbanistica attribuita dallo strumento urbanistico generale adottato dal comune.
• La possibilità di realizzare su un terreno agricolo un impianto autorizzato dall'amministrazione non trasforma, di per sé, la destinazione urbanistica del suolo né fa venir meno la sua natura agricola ai fini fiscali.
• La nozione di 'edificabilità intermedia' elaborata in altri ambiti, come quello dell'indennità di esproprio, non è automaticamente trasferibile nel sistema dell'imposizione di registro quando la legge definisce espressamente il criterio di fabbricabilità.
• Nelle cessioni di ramo d'azienda, l'imposizione deve seguire la natura dei singoli beni trasferiti e la ripartizione del corrispettivo indicata nell'atto; in mancanza, opera la regola sussidiaria del comma 1 dell'art. 23 d.P.R. 131/1986.

Come è indicizzato