Cassazione Civile, Ordinanza n. 14531/2022 del 09/05/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla compravendita di un appartamento. Nell'atto di vendita e in una scrittura privata contestuale, la venditrice si era impegnata a trasferire l'immobile libero da pesi, gravami e oneri e a manlevare l'acquirente da oneri condominiali e conseguenze di due giudizi pendenti con il condominio. Successivamente il condominio otteneva un decreto ingiuntivo per contributi condominiali riferiti a spese maturate prima della vendita; l'acquirente li pagava e poi chiedeva alla venditrice la restituzione della somma. Il Tribunale accoglieva la domanda ritenendo che gli oneri fossero di spettanza della venditrice perché anteriori alla vendita. La Corte d'appello riformava, qualificando la pretesa come adempimento del terzo di debito altrui e negando il rimborso perché l'acquirente non aveva avvisato subito la venditrice del decreto ingiuntivo e non aveva proposto opposizione, così impedendole di difendersi. Con il primo motivo la ricorrente deduceva violazione degli artt. 1173, 1180, 1218, 1322 c.c. e degli artt. 115 e 116 c.p.c., sostenendo che la Corte territoriale aveva errato nel qualificare il pagamento come adempimento del terzo, poiché l'acquirente non era un terzo rispetto al rapporto interno con la venditrice e, comunque, esistevano specifiche pattuizioni di manleva a suo favore. Con il secondo motivo deduceva omesso esame di fatti decisivi ex art. 360 n. 5 c.p.c. e richiamava gli artt. 1137 c.c. e 305 c.p.c., contestando l'assunto secondo cui avrebbe dovuto proporre opposizione al decreto per consentire alla venditrice di far valere la nullità delle delibere condominiali, osservando che quelle delibere erano già state impugnate in altri giudizi dalla venditrice.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondati congiuntamente i due motivi. Ha chiarito che, fuori dall'ambito della solidarietà ex art. 63 disp. att. c.c. nel testo applicabile ratione temporis, il debito per spese condominiali anteriori alla vendita gravava esclusivamente sulla venditrice, mentre nei rapporti interni tra venditrice e acquirente rilevavano gli accordi contrattuali di manleva, che la Corte d'appello avrebbe dovuto esaminare. Ha inoltre osservato che il pagamento effettuato dall'acquirente non integrava un vero e proprio adempimento del terzo, ma piuttosto poteva semmai porre problemi di indebito soggettivo ex art. 2036 c.c. e di arricchimento senza causa, da valutarsi alla luce della pattuizione interna tra le parti. La motivazione della Corte territoriale sulla mancata opposizione al decreto ingiuntivo è stata ritenuta non निर्णente rispetto alla questione decisiva. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione, che dovrà riesaminare la vicenda e liquidare anche le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 63, comma 2, disp. att. c.c.

  previgente testo ratione temporis applicabile

  delimita una responsabilità solidale dell'acquirente verso il condominio per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente al subentro; fuori da tale ambito non opera la solidarietà

• art. 63, comma 4, disp. att. c.c.

  ora, in forza della L. n. 220 del 2012

  richiamato come disposizione attualmente vigente in luogo del previgente comma 2

• art. 1299 c.c.

  non applicabile al caso perché mancava un'obbligazione solidale nei rapporti interni tra le parti

• art. 1104 c.c.

  non trova applicazione nel condominio in presenza di disciplina speciale

• art. 1139 c.c.

  le norme sulla comunione in generale si applicano al condominio solo in mancanza di disciplina specifica

• art. 1180 c.c.

  richiamato per escludere che la fattispecie fosse correttamente sussumibile nell'adempimento del terzo nel rapporto interno tra acquirente e venditrice

• art. 2036 c.c.

  il pagamento dell'acquirente, ove effettuato per errore di soggetto non obbligato, può semmai integrare indebito soggettivo dal lato del solvens

• art. 2041 c.c.

  richiamato come possibile rimedio restitutorio/indennitario in presenza di vantaggio economico ricevuto dalla venditrice

• art. 1173 c.c.

  dedotto come norma violata nel primo motivo in relazione alla fonte dell'obbligazione di rimborso

• art. 1218 c.c.

  dedotto come norma violata nel primo motivo

• art. 1322 c.c.

  dedotto come norma violata nel primo motivo in relazione agli accordi inter partes

• art. 115 c.p.c.

  dedotto come norma violata per la valutazione del materiale probatorio

• art. 116 c.p.c.

  dedotto come norma violata per la valutazione delle prove

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  norma processuale invocata quale parametro del primo motivo di ricorso

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  norma processuale invocata per l'omesso esame di fatti decisivi

• art. 1137 c.c.

  richiamato dalla ricorrente in relazione all'impugnazione delle delibere condominiali

• art. 305 c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente in relazione a vicende processuali dei giudizi sulle delibere

Massime di principio

• In tema di spese condominiali anteriori alla vendita, la responsabilità dell'acquirente verso il condominio è regolata dalla disciplina speciale dell'art. 63 disp. att. c.c.; la solidarietà opera solo entro il limite temporale previsto dalla norma, mentre oltre tale limite il debito resta riferibile al precedente proprietario.
• Nei rapporti interni tra venditore e acquirente, salvo diverso accordo, vale il principio di personalità delle obbligazioni: chi ha contratto o fatto sorgere il debito prima del trasferimento resta tenuto verso l'altra parte secondo i patti interni, a prescindere dalla possibile azione del condominio nei confronti dell'acquirente nei rapporti esterni.
• Quando esistano pattuizioni specifiche di manleva o di trasferimento dell'immobile libero da oneri, il giudice deve esaminare tali accordi per stabilire chi debba sopportare definitivamente il costo, senza arrestarsi alla sola qualificazione del pagamento verso il terzo creditore.
• Se il pagamento di un debito non dovuto dal solvens è effettuato per errore di soggetto e non integra correttamente un adempimento del terzo, la pretesa restitutoria va valutata alla luce dell'indebito soggettivo e, se del caso, dell'azione di arricchimento senza causa.
• Ai fini della decisione, non può attribuirsi valore decisivo a profili processuali o difensivi del rapporto con il creditore esterno se resta non esaminato il contenuto degli accordi interni tra le parti e la natura effettiva dell'obbligazione dedotta in lite.

Come è indicizzato