Cassazione Civile, Ordinanza n. 27932/2022 del 23/09/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla locazione di un immobile commerciale. Alla scadenza del contratto la conduttrice offriva la riconsegna del bene, ma la locatrice rifiutava di riceverlo assumendo che l'immobile fosse gravemente deteriorato e necessitasse di interventi straordinari di ripristino. La locatrice agiva quindi per il risarcimento del danno da occupazione abusiva ai sensi dell'art. 1591 c.c., ottenendo condanna sia in primo grado sia in appello. In cassazione la società locataria proponeva un solo motivo, denunciando violazione dei criteri ermeneutici contrattuali (artt. 1362 ss. c.c.) perché la Corte d'appello avrebbe, secondo la ricorrente, interpretato una missiva del 18 aprile 2016 come richiesta di restituzione dell'immobile, mentre essa conterrebbe soltanto una richiesta di esecuzione di lavori di ripristino; la ricorrente sosteneva che tale presunta richiesta di restituzione sarebbe stata ritenuta necessaria per applicare l'art. 1591 c.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. Ha rilevato che la sentenza d'appello non aveva affatto fondato la decisione sulla necessità di una esplicita richiesta di restituzione del bene da parte della locatrice né su una particolare interpretazione della missiva del 18 aprile 2016. La ratio decidendi era invece diversa: l'immobile era oggettivamente in grave deterioramento, con necessità di interventi straordinari di riparazione, sicché il rifiuto della locatrice di riceverne la restituzione era legittimo ai sensi dell'art. 1590, comma 1, c.c.; di conseguenza la conduttrice, essendo in mora nella restituzione, restava obbligata anche al pagamento del canone ex art. 1591 c.c. La Corte ha inoltre osservato che le ulteriori doglianze tendevano a una rivalutazione del fatto e delle prove, non consentita in sede di legittimità. Il ricorso è stato quindi dichiarato inammissibile e la ricorrente condannata alle spese, oltre al contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 1591 c.c.

  In caso di ritardata restituzione del bene locato, il conduttore può essere tenuto al pagamento del canone anche se non utilizza più l'immobile, quando la mancata riconsegna dipende da una sua mora nella restituzione.

• art. 1590, comma 1, c.c.

  Il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione dell'immobile quando esso sia stato restituito in condizioni di deterioramento non normale, superiori al logorio conseguente all'uso conforme al contratto, e richieda interventi straordinari di ripristino.

• artt. 1362 c.c.

  Richiamato come parametro di censura per l'interpretazione di una missiva, ma ritenuto non pertinente rispetto alla reale ratio decidendi della sentenza impugnata.

• artt. 1363 c.c.

  Richiamato come criterio ermeneutico contrattuale nella doglianza, ma non decisivo nel caso concreto.

• artt. 1364 c.c.

  Richiamato come criterio ermeneutico contrattuale nella doglianza, ma non decisivo nel caso concreto.

• artt. 1365 c.c.

  Richiamato come criterio ermeneutico contrattuale nella doglianza, ma non decisivo nel caso concreto.

• artt. 1366 c.c.

  Richiamato come criterio ermeneutico contrattuale nella doglianza, ma non decisivo nel caso concreto.

• artt. 1367 c.c.

  Richiamato come criterio ermeneutico contrattuale nella doglianza, ma non decisivo nel caso concreto.

• artt. 1368 c.c.

  Richiamato come criterio ermeneutico contrattuale nella doglianza, ma non decisivo nel caso concreto.

• artt. 1369 c.c.

  Richiamato come criterio ermeneutico contrattuale nella doglianza, ma non decisivo nel caso concreto.

• artt. 1370 c.c.

  Richiamato come criterio ermeneutico contrattuale nella doglianza, ma non decisivo nel caso concreto.

• art. 1371 c.c.

  Richiamato come criterio ermeneutico contrattuale nella doglianza, ma non decisivo nel caso concreto.

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  Norma invocata per denunciare la violazione di legge in sede di legittimità.

• artt. 375 c.p.c.

  Richiamato per la trattazione camerale del ricorso ritenuto potenzialmente inammissibile.

• art. 376 c.p.c.

  Richiamato per la trattazione camerale del ricorso ritenuto potenzialmente inammissibile.

• art. 380 bis c.p.c.

  Richiamato per la procedura camerale e il deposito di memorie.

• art. 380 bis, comma 2, c.p.c.

  Richiamato per il deposito di memorie delle parti.

• art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 30 maggio 2002 n. 115

  Richiamato per l'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di inammissibilità del ricorso.

• art. 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012 n. 228

  Norma di introduzione del meccanismo dell'ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione la censura per violazione dei criteri ermeneutici è inammissibile se non si confronta con la reale ratio decidendi della sentenza impugnata e mira, in sostanza, a sostituire una diversa lettura dei fatti.
• In tema di locazione, il locatore può rifiutare la riconsegna del bene quando l'immobile sia restituito in condizioni di deterioramento anormale e siano necessari interventi straordinari di ripristino; in tal caso il conduttore resta in mora nella restituzione.
• L'obbligo del conduttore di corrispondere il canone ai sensi dell'art. 1591 c.c. può persistere anche dopo la cessazione dell'uso dell'immobile, se la mancata riconsegna dipende dalla mora nella restituzione.
• In sede di legittimità non è consentita una nuova valutazione delle prove o degli accertamenti di fatto se la decisione di merito è sorretta da motivazione adeguata e logicamente coerente.

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