Cassazione Civile, Ordinanza n. 08366/2024 del 28/03/2024

Esito

La controversia

La controversia riguarda un contratto di locazione ad uso commerciale relativo al complesso alberghiero "De Angeli Residence" di Milano. Le originarie locatrici e la società di gestione del fondo immobiliare chiedevano il risarcimento dei danni per due profili: da un lato, la restituzione dell’immobile da parte della conduttrice in condizioni manutentive peggiori rispetto a quelle dovute ex lege e contratto; dall’altro, il mancato godimento di maggiori canoni/redditività durante il rapporto, assumendo che la conduttrice non avesse eseguito la manutenzione ordinaria e straordinaria pattuita, con riflessi sulla capacità reddituale dell’immobile e, quindi, sul canone parametrato ai ricavi. La Corte d’appello aveva confermato il rigetto delle domande, ritenendo per Antirion non provati né l’inadempimento nei suoi esatti contorni temporali e materiali né un danno effettivo, e per Enpam/Ere non provato un pregiudizio economico concreto, anche perché il canone era stato successivamente rinegoziato in misura percentuale sui ricavi e la valorizzazione dell’immobile nell’atto di apporto avrebbe già riflesso lo stato manutentivo. Con il ricorso per cassazione venivano proposti sette motivi: (1) erronea qualificazione dell’atto di apporto come compravendita e falsa applicazione delle norme sui contratti; (2) violazione dei criteri ermeneutici per non avere indagato la comune intenzione delle parti sull’attribuzione ad Antirion della pretesa risarcitoria; (3) violazione degli artt. 1590 e 1218 c.c. per avere ritenuto che il danno fosse già stato considerato nell’operazione di apporto; (4) omesso esame del fatto decisivo relativo al valore dell’immobile al momento dell’apporto e alla perizia/Allegato C; (5) violazione dell’onere della prova in relazione all’inadempimento manutentivo e al danno; (6) violazione degli artt. 1590 e 1218 c.c. per avere ritenuto irrilevanti i difetti manutentivi in ragione di eventi successivi; (7) omesso esame del fatto decisivo relativo alla prova del danno in capo a Enpam ed Ere, sostenuto anche per presunzioni e secondo l’id quod plerumque accidit.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile l’intero ricorso. Ha ritenuto il primo motivo un "non motivo" perché rivolto contro una motivazione non riscontrata nel testo della sentenza impugnata; ha dichiarato inammissibili i motivi dal secondo al quarto perché, sotto l’apparente denuncia di violazioni di legge o omesso esame, chiedevano in realtà una rivalutazione del fatto e delle prove, senza rispettare gli oneri di specificità e di autosufficienza; ha dichiarato inammissibile il quinto perché condizionato all’eventuale accoglimento dei precedenti, oltre che diretto contro la sentenza di primo grado e comunque privo di specifica critica della sentenza d’appello; ha ritenuto il sesto inammissibile sia perché colpiva una ratio decidendi aggiuntiva non scalfita dagli altri motivi, sia perché nuovamente risolveva la censura in una richiesta di rivalutazione fattuale; ha dichiarato inammissibile il settimo per difetto della struttura del vizio di cui all’art. 360, n. 5, c.p.c., per preclusione derivante dalla doppia conforme e perché volto a contestare la mancata prova del danno più che l’omesso esame di un fatto decisivo. Le ricorrenti sono state condannate alle spese e al versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  Richiamato come criterio ermeneutico per sostenere che il giudice avrebbe dovuto indagare la comune intenzione delle parti nell’atto di apporto; la Corte osserva però che la censura presuppone una ricostruzione fattuale non consentita in cassazione.

• art. 1470 c.c.

  Evocato per sostenere l’erronea qualificazione dell’atto di apporto come compravendita; la Corte dichiara inammissibile la censura perché rivolta contro una motivazione non riscontrata.

• art. 1590 c.c.

  Richiamato quale norma sulla restituzione del bene locato nello stato dovuto; le ricorrenti la assumono come base del diritto al risarcimento per il degrado dell’immobile, ma la Corte non entra nel merito per inammissibilità.

• art. 1592 c.c.

  Citatato nel riepilogo contrattuale delle opere e delle indennità pattuite tra le parti, senza specifiche statuizioni della Corte sul punto.

• art. 1593 c.c.

  Citatato nel riepilogo contrattuale delle opere e delle indennità pattuite tra le parti, senza specifiche statuizioni della Corte sul punto.

• art. 1218 c.c.

  Evocato per sostenere la responsabilità contrattuale della conduttrice e il risarcimento per inadempimento manutentivo; la Corte rileva che le doglianze mirano a una rivalutazione del fatto.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato per censurare il riparto dell’onere della prova; la Corte ritiene inammissibile la doglianza perché non introduce una vera violazione di legge ma una contestazione del merito.

• art. 1602 c.c.

  Citato dalle ricorrenti a sostegno dell’acquisto, da parte dell’avente causa, dei diritti connessi alla locazione; la Corte non affronta il merito per inammissibilità.

• art. 1599 c.c.

  Citato dalle ricorrenti a sostegno della tesi del subentro nei diritti derivanti dalla locazione; la Corte non lo esamina nel merito.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  La Corte ribadisce che il vizio riguarda l’erronea ricognizione della fattispecie astratta normativa, non la diversa valutazione della fattispecie concreta.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Usato per dichiarare inammissibile il primo motivo come "non motivo" per mancanza di specifica critica alla ratio decidendi.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  La Corte ricorda che il vizio attiene all’omesso esame di un fatto storico decisivo, non alla rivalutazione delle prove o della quaestio facti.

• art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Richiamato per sanzionare l’assenza di un vero motivo di ricorso quando la censura non colpisce una motivazione effettivamente esistente.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  La Corte lo richiama per affermare l’onere di indicare specificamente il dato documentale, il suo contenuto, e il come e quando sia stato discusso nel merito.

• art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c.

  Applicato per escludere la censura di omesso esame del fatto decisivo in presenza di doppia conforme di merito.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Indicato come base del rito camerale di trattazione del ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Applicato per porre a carico delle ricorrenti l’ulteriore contributo unificato in caso di inammissibilità del ricorso.

• art. 8, comma 1-bis, d.l. 25 settembre 2001, n. 351 convertito con modificazioni dalla l. 23 novembre 2001, n. 410

  Citato dalle ricorrenti per sostenere la natura di conferimento/apporto e non di compravendita degli immobili nei fondi immobiliari.

• d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, art. 2, comma 3, lett. b)

  Richiamato incidentalmente dalle ricorrenti per affermare che i conferimenti in società o altri enti non sono cessioni di beni ai fini IVA.

Massime di principio

• Il vizio di violazione di legge è configurabile solo quando si deduca un errore di interpretazione della norma astratta; se la censura investe la ricostruzione della fattispecie concreta e la valutazione delle prove, essa è inammissibile in cassazione.
• Un motivo di ricorso per cassazione deve colpire specificamente la ratio decidendi effettivamente posta a base della sentenza impugnata; se la critica si dirige contro una motivazione inesistente o non individuata, il motivo è inammissibile come non specifico.
• Il motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. richiede l’indicazione di un fatto storico decisivo, discusso tra le parti, il cui esame sia stato omesso; non può essere usato per ottenere una rivalutazione del materiale istruttorio o per denunciare una mera insufficienza della prova.
• In presenza di doppia conforme di merito, la censura di omesso esame del fatto decisivo è preclusa se il ricorrente non indica specificamente le divergenze tra le ragioni di fatto delle due decisioni di merito.
• Quando una decisione di merito si fonda su più rationes decidendi autonome, l’inammissibilità o l’infondatezza delle censure dirette contro una sola di esse rende inammissibili, per difetto di interesse, le censure sulle altre, poiché la decisione resterebbe comunque ferma.
• Chi deduce l’omesso esame di un documento deve indicare con precisione il contenuto del documento, il dato storico rilevante che ne emerge e il modo e il tempo in cui quel fatto è stato discusso nel processo; il mero richiamo al documento non è sufficiente.
• La qualificazione di un’operazione negoziale come apporto a fondo immobiliare o come compravendita, ove controvertita, non può essere sindacata in cassazione mediante una diversa lettura delle risultanze di fatto, ma solo denunciando un effettivo errore nell’interpretazione della fattispecie astratta.
• La prova del danno da inadempimento non può essere sostituita da mere affermazioni di principio sull’id quod plerumque accidit se non sorrette da allegazioni e riscontri specifici idonei a fondare un giudizio probabilistico concreto.

Come è indicizzato